Nécessitant une somme d’argent conséquente, un achat immobilier est généralement conditionné par l’obtention d’un prêt immobilier. Néanmoins, un apport personnel minimum est souvent demandé par les banques pour couvrir notamment les frais annexes à la transaction immobilière, c’est-à-dire environ 10% du prix du bien. Une somme que les établissements bancaires préfèrent que vous payiez vous-même de votre poche, car il s’agit de frais qu’ils ne récupéreraient pas si jamais vous ne remboursez pas votre prêt et qu’ils doivent saisir votre bien.
Alors, dans ces conditions est-il possible d’acheter sans apport ? Oui, il existe des exceptions qui vous permettent d’emprunter et d’acheter un appartement sans apport (ou n’importe quel autre bien immobilier). On parle alors de « prêt à 110% ».
Une démarche compliquée mais qui reste envisageable si vous justifiez d’un dossier de financement très solide. Hosman vous détaille comment acheter sans apport si vous êtes dans cette situation.
Pour acheter sans apport, estimez d’abord quelle est votre capacité d’emprunt
Avant de vous lancer dans une demande de financement sans apport, il faut avant tout déterminer précisément quelle est votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter sur un laps de temps donné en fonction de vos revenus et de vos charges.
Lors d’un achat immobilier sans apport, il s’agit avant tout de déterminer votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit immobilier afin de savoir quel budget vous pourrez consacrer à votre achat immobilier. Posséder des fonds propres permet en effet de libérer de la capacité de remboursement et ainsi accroître votre budget d’achat immobilier.
La capacité d’emprunt est déterminée en fonction :
De votre capacité d’endettement, sachant qu’en France, le seuil d’endettement est de 33% de vos revenus ;
Du type de prêt souhaité ;
Du montant des mensualités souhaité ;
De la durée d’emprunt du crédit immobilier ;
De votre âge au moment de la souscription du prêt.
La deuxième étape d’un achat immobilier sans apport et la formulation d’une demande de financement solide et cohérente.
Bon à savoir : certains prêts aidés – le Prêt à taux zéro, le Prêt d’Accession Sociale, le Prêt Conventionné, etc – peuvent financer jusqu'à 30 % du bien et ainsi entièrement remplacer l'apport personnel aux yeux de certains établissements bancaires.
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Acheter un appartement sans apport (ou tout autre bien immobilier) : comment bien préparer son dossier ?
Lors d’un achat immobilier sans apport personnel, il vous sera plus difficile d’obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire car votre dossier de financement sera moins favorable pour la banque qu'un autre dossier. Pour que l’opération soit concluante, nous vous conseillons ainsi de constituer un dossier solide, sans faille ni erreur.
Pour acheter sans apport, il faut montrer patte blanche
Pour convaincre une banque de vous faire un prêt à 110%, il faut absolument que votre dossier leur inspire la plus grande confiance. Sachant que celui-ci sera étudié sous toutes les coutures, il vous faut absolument mettre toutes les chances de votre côté en faisant preuve de transparence et en évitant les découverts ou les incidents de paiement. La banque vérifiera en effet des données comme vos dépenses mensuelles ou la régularité de vos comptes.
Acheter sans apport, c’est rassurer les établissements bancaires en leur prouvant que votre situation personnelle et professionnelle est stable, ce qui est par exemple le cas si vous êtes en CDI dans une entreprise. Les banques se pencheront donc également sur vos possibilités d’évolution de carrière.
Bon à savoir : Les établissements bancaires sont de ce fait souvent plus enclins à accorder un prêt sans apport à des primo-accédants. Ce terme désigne les personnes qui réalisent leur premier achat immobilier ou qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale dans les deux dernières années. Les primo-accédants ont souvent une bonne situation professionnelle mais n’ont pas réussi à épargner à cause de leur jeune âge.
Acheter sans apport implique d’anticiper le saut de charge
Le « saut de charge » désigne l’écart entre les charges que vous payez actuellement et les charges que vous payerez une fois le prêt immobilier contracté.
Attention, si celui-ci est trop élevé et que vos dépenses mensuelles sont trop extravagantes, les banques seront évidemment moins disposées à vous prêter de l’argent.
Comment acheter sans apport et obtenir les meilleures conditions d’emprunt ?
Lorsque vous réalisez un achat immobilier sans apport, l’emprunt coûte forcément plus cher que si vous aviez un minimum de fonds propres. En effet, plus l’apport est élevé, plus le taux d’intérêt sera faible et les conditions d’emprunt meilleures. C’est pourquoi, il est essentiel si vous souhaitez acheter sans apport, de vous rendre dans différentes banques concurrentes afin d’opter pour la formule la plus intéressante. Les offres et la politique mises en place ne sont en effet pas les mêmes d’un établissement bancaire à un autre. En fonction des profils de clients ciblés par les banques, les conditions d’emprunt seront plus ou moins favorables : certains établissements bancaires vont par exemple privilégier les jeunes, d’autres non.
Lors d’un achat sans apport, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier qui se chargera d’aller démarcher les banques pour vous et vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt afin que vous puissiez acheter sans apport.
Acheter sans apport suppose d’anticiper le montant des frais annexes
Généralement, les frais annexes, comme les frais d’agence, les frais de notaire ou les frais de garantie sont réglés par l’acheteur grâce à ses fonds propres. En moyenne, les frais annexes constituent environ 10% du prix du bien.
Les frais de notaire et de garantie
Dans le cas où vous ne disposeriez pas de fonds propres pour régler de votre poche les frais annexes, vous pouvez tout à fait les inclure dans le montant du crédit immobilier. Pour cela, assurez-vous de connaître le montant exact en amont afin de le stipuler dans votre demande de financement.
C’est le cas notamment des frais de notaire et des frais de garantie qui doivent être réglés au moment du paiement du bien, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, et qui peuvent ainsi être financés par votre prêt immobilier dont le montant sera débloqué au même moment.
Créez une alerte et soyez informé dès qu’un bien correspond à vos critères
Lors de la signature de l’avant-contrat, que ce soit la promesse ou le compromis de vente, il faut généralement verser un acompte au vendeur, qui varie entre 5 ou 10% du prix du bien et qui sera ainsi déduit du prix de vente. Si vous souhaitez acheter sans apport, il vous faut donc anticiper ce montant sachant que l’argent de votre financement ne sera débloqué qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Les frais d’agence
Les frais d’agence sont quant à eux déjà compris dans le prix du bien, ce qui suppose que si l’établissement bancaire vous accorde votre crédit, vous serez en mesure de les régler. En effet, l’obtention du crédit est basée sur un plan de financement incluant notamment le prix du bien immobilier.
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