Succession immobilière : Comment ça marche ?

Par Audrey

Growth @ Hosman

Lecture : 6 min

02 mai 2024

Le processus de succession immobilière peut s’avérer à la fois lourd et coûteux. Additionné à la peine de la perte du défunt, il s’agit d’une étape bien souvent difficile à gérer. Bien comprendre comment fonctionne une succession de maison ou d’appartement et s’y préparer permet de traverser cette période compliquée avec davantage de sérénité. Qu’est-ce qu’une succession immobilière ? Quelles en sont les différentes étapes ? Quels sont les frais de succession ? Hosman répond à vos questions. 

Qu’est-ce qu’une succession immobilière ? 


Succession immobilière : Définition 

Lorsqu’une personne propriétaire de bien(s) immobilier(s) décède, il est réalisé un bilan patrimonial après lequel la procédure de succession est enclenchée. Les héritiers du ou des logement(s) doivent alors payer des droits de succession. Ceux-ci correspondent à des taxes à payer à l’administration fiscale. Le montant de ces droits de succession est défini selon le bilan patrimonial de la personne décédée. 



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Succession immobilière : Quelles sont les différentes étapes ? 


L’ouverture de la succession 

L’ouverture de la succession correspond logiquement à la première étape de la succession immobilière. Cette dernière se lance dès lors que le décès du défunt est déclaré à l’administration. La procédure légale de transmission du patrimoine du défunt permet de faire l’inventaire patrimonial de la personne décédée. Les différents biens sont alors répartis entre les différents héritiers et dans le cas de biens immobiliers, l’intervention du notaire est obligatoire. Il faut alors évaluer les biens du défunt et effectuer le partage des biens entre les différents héritiers. 





L’héritage d’un bien immobilier en succession 

Lorsque le défunt a un conjoint ainsi qu’un ou plusieurs enfants, c’est le conjoint survivant qui est choisi comme l’usufruit du ou des biens immobiliers. Cela signifie que le conjoint dispose du droit d’occuper le bien hérité, c’est-à-dire d’habiter le bien en question ou d’en percevoir les loyers. Les enfants, quant à eux, disposent de la nue-propriété. On entend par là que les enfants possèdent le bien mais ne disposent pas de l’usufruit : cette nue-propriété est alors partagée également entre les enfants. Dans le cas où les enfants du défunt ne sont pas tous issus de l’union des deux conjoints, un quart des biens est alors accordé en toute propriété au conjoint survivant. 
L’héritage en indivision est bien souvent un choix fait par défaut : il est effectué lorsque les héritiers et les biens n’ont pas été définis dans un testament ; autrement, l’héritage est réalisé selon les volontés du défunt. L’héritage en indivision ne peut, par ailleurs, pas s’effectuer sans l’accord de tous les héritiers. Il permet alors à ceux-ci de prendre possession des biens du défunt de manière égale.



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Que faire d’un bien hérité ? 

Lorsque seulement une personne a hérité du bien immobilier, elle peut décider de l’habiter. Cependant, dès lors que plusieurs personnes ont hérité du bien en question, il y a la possibilité de sortir de l’indivision. Les héritiers peuvent s’accorder pour vendre le bien immobilier ou le mettre en location. Enfin, un des nue-propriétaires peut aussi vendre ses parts à un autre nue-propriétaire : c’est ce qu’on appelle le rachat de soulte



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L’estimation d’un bien immobilier en succession 

Dans le cadre d’une succession immobilière, l’estimation est un passage obligatoire. Cette dernière permet de calculer les droits de succession ; l’estimation immobilière permettra alors de calculer la valeur vénale du bien : c’est-à-dire la somme qu’une personne obtiendrait de la vente de son bien. Ce calcul est réalisé selon la date de décès du défunt. 



Les droits de succession : quel est le montant des frais de succession et des frais de notaire ? 


Les droits de succession 

Les droits de succession correspondent à un impôt à payer à l’État lors de la transmission des biens. Ils sont à la charge des héritiers et le conjoint survivant y échappe. 
Quel est le montant des droits de succession ? Les frais de succession sont calculés selon un pourcentage défini selon la valeur estimée des biens du défunt et selon le degré de parenté. Si l’héritier s’inscrit dans la ligne directe du défunt, les frais de succession s’élèveront alors entre 5% (le pourcentage le plus faible) et 45% (le pourcentage le plus haut). Ce calcul est établi selon le montant de l’héritage. Pour les héritiers qui ne sont pas dans la ligne directe du défunt, le pourcentage des frais de succession s’élèvera à 55% pour les parents jusqu’au quatrième degré, et à 60% pour les parents du quatrième degré ou les personnes non-parentes. 



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Les frais de notaire dans une succession immobilière 

Autre sujet dans le cadre d’une succession immobilière : les frais de notaire. La succession immobilière impose la réalisation d’une attestation de propriété qui doit obligatoirement être rédigée par le notaire. Cela permet de céder le bien immobilier aux héritiers. 
Quel est le montant des frais de notaire dans le cadre d’une succession immobilière ? Les frais de notaire lors d’une succession immobilière correspondent entre 0,5% et 2% de la valeur du bien estimé, auxquels on doit additionner 20% de TVA.  
Quels sont les frais de notaire si les héritiers souhaitent sortir du régime d’indivision ? Un partage égal doit être établi pour les héritiers : la sortie d’une indivision nécessite un nouvel acte rédigé par un notaire. Dès lors, les frais de notaire s’établissent entre 1% et 5% du montant estimé du bien immobilier. 



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Comment baisser les frais de succession ? 

La patrimoine d’un défunt est taxable : il est donc impossible d’échapper aux frais de succession. Néanmoins, il est possible de réduire les frais de succession. 
La première solution est le mariage : les deux conjoints doivent être mariés pour être considérés comme de la famille de l’un ou de l’autre. Cela permet au conjoint survivant d’être exonéré des droits de succession. 
Une deuxième option peut être la donation d’un bien en cours de vie : cela permet de réduire les frais de succession puisqu’un abattement est effectué. 
Une troisième possibilité est de faire don de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. On procède alors à un démembrement de la propriété : cela permet de rendre un enfant propriétaire du bien tout en continuant à l’habiter. 
Une quatrième possibilité pour réduire les frais de succession est de faire gérer les parts du bien par une SCI ; la décote sera alors de 15%. 
Enfin, il reste l’option du contrat d’assurance-vie. Les capitaux étant hors succession, les versements avant 70 ans seront exonérés de 152 000€ par le bénéficiaire et taxés de 20 à 31,25%. Si les versements ont été effectués après 70 ans, ils seront exonérés à 30 500€ par le bénéficiaire. 

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