Nouvelle loi sur l'indivision : quelles implications ?

Par Thomas

Sales @ Hosman

Lecture : 5 min

22 mai 2024

Une nouvelle loi a été mise en place dès 2020 pour apporter plus de liberté aux co-indivisaires (personnes se partageant des droits dans une indivision). Quels sont les changements apportés par cette loi ? Voici ce qu’il faut retenir.

Nouvelle loi sur l’indivision succession


Rappel sur la notion d'indivision 

L’indivision est un système de partage de droits.
Il est possible de se partager un bien en indivision suite à 3 situations : 
  1. En ayant acheté un bien à deux, auquel cas chaque conjoint est propriétaire du bien proportionnellement au financement qu’il apporte pour l’achat 
  2. Suite à un divorce, les deux anciens conjoints récupèrent la part de propriété qu’ils ont financée (exemple : si un appartement de 100 000€ a été financé par Paul à hauteur de 70 000€ et le reste par Marie, Paul récupérera 70% des droits de la propriété et Marie 30%) 
  3. Par un héritage, dans ce cas les parts de chaque héritier sont fixées par le testament du défunt  

Une indivision est donc une situation où plusieurs persohttps://www.hosman.co/blog/succession-immobilierennes (deux ou plus) sont propriétaires d’un même bien.

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Comment cela se passe en pratique ? Dans une indivision, les co-indivisaires commencent par se réunir pour choisir un responsable qui aura la gestion du bien au quotidien (entretien, gestion administrative etc). Lorsque des besoins de rénovations s’imposent, n’importe quel co-indivisaire peut prendre l’initiative d’entamer des travaux. Le co-indivisaire ayant entrepris des chantiers pourra se faire rembourser les frais induits grâce aux fonds de l’indivision.
Combien de temps faut-il pour sortir d’une indivision ? Il n’y a pas de durée légale pour sortir d’une indivision et le délai dépend du contexte de l’indivision (complexités, procédures légales, etc). Ainsi, dans le cas où tous les co-indivisaires sont d’accord pour sortir de l’indivision, la procédure peut être assez rapide et le notaire dispose d’une durée de 6 mois pour réaliser les démarches nécessaires. Néanmoins, dans le cas où les co-indivisaires sont en litige par rapport au bien, le processus peut demander plus de temps.

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Une nouvelle loi sur l’indivision succession : pour quoi faire ? 


Dans une indivision, les bénéficiaires se partagent donc l’usus, le fructus et l’abusus d’un bien, ce qui peut parfois devenir contraignant et/ou causer des mésententes. Par conséquent, il peut être tentant de faire marche arrière et de vouloir sortir de l’indivision, mais est-ce possible ? 

Pendant longtemps, sortir d’une indivision demandait un accord unanime des co-indivisaires, ce qui pouvait rendre la sortie difficile dans certains cas. Pour faciliter cela, une loi a été adoptée en 2009 et inscrivait qu’il fallait qu’au 2/3 des voix des co-indivisaires se prononcent en faveur de la sortie. Or, cette mesure a été jugée insuffisante car encore arbitraire. C’est pour cette raison qu’une nouvelle loi sur l’indivision a été votée en 2020, son objectif : faciliter la sortie de l’indivision. (Depuis seul quelques modifications ont été apportées mais ces dernières restent minimes).

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Nouvelle loi sur l’indivision succession : quels changements ? 


Avec la nouvelle loi sur l'indivision, il est plus facile de sortir d’une indivision 

En estimant que les 2/3 de voix nécessaires à la sortie d’une indivision allaient à l’encontre du principe de liberté, la nouvelle loi sur l’indivision 2020 a retiré (presque) tous les obstacles à la sortie de l’indivision. 

Concrètement, avec la nouvelle loi sur l’indivision, il est possible de sortir d’une indivision quand on veut, sauf :
  • si une convention faisant état du contraire a été signée entre les parties 
  • si une interdiction de sortie de l’indivision a été établie par un tribunal 
Hormis ces deux exceptions, il n’est pas possible de contraindre quelqu’un à rester dans une indivision. Une clause d’un testament demandant qu’un individu reste dans l’indivision ne pourra pas être validée (elle n’aura donc aucun effet). 

Comment sortir d’une indivision avec la nouvelle loi sur l’indivision ? 

La nouvelle loi sur l’indivision 2020 permet à un co-indivisaire de sortir du partage de propriété, mais comment faire ? Trois possibilités s’offrent à lui : 
  • La vente des parts aux co-indivisaires
  • La vente à un tiers 
  • Le partage 

Vendre ses droits aux autres co-indivisaires 

Avec la nouvelle loi sur l’indivision, une personne peut sortir d’une indivision en donnant ses parts aux personnes avec lesquelles il partage le bien. 
Si l’ensemble des co-indivisaires souhaite racheter les parts de celui qui veut partir, la part qu’ils peuvent acheter dépend de leur nombre dans l’indivision. 

Par exemple : Jean-Michel, qui souhaite partir de l’indivision, détient une part d’une valeur d’un million d’euros sur une maison de famille. Louise a une part de 35% et Alfred 25%. Louise et Alfred veulent racheter les parts de Jean-Michel, ils pourront racheter ses 40% contre 500 000€ chacun (un million / 2). Louise aura donc 55% des droits sur la maison (35+20) et Alfred 45% (25+20).

💡Bon à savoir : Vendre ou donner ses parts est encadré par la loi : l’intermédiaire d’un notaire est nécessaire pour l’encadrement et l’authentification des documents.


Vendre ses droits à un tiers 

Conformément à la nouvelle loi sur l’indivision 2020, le co-indivisaire peut aussi vendre les droits qu’il détient à quelqu’un d’extérieur à l’indivision. La seule condition est qu’il prévienne ses co-indivisaires et leur propose d’abord la vente avant de la présenter à quelqu’un d’autre.

En effet, les co-indivisaires ont un droit de préemption d’un mois, ce qui veut dire qu’ils ont un mois pour accepter ou non le rachat du tiers voulant se retirer. À l’issue de ce délai d’un mois, si les co-indivisaires n’ont pas répondu ou ont refusé l’offre de rachat, le co-indivisaire souhaitant partir est libre de vendre ses parts à qui il veut. À l’inverse, si les co-indivisaires sont intéressés par le rachat des parts, celui qui souhaite sortir de l’indivision doit leur revendre ses parts. 

Comment sortir d’une indivision sans vendre le bien ? Le partage des droits avec la nouvelle loi sur l’indivision 2020

Le co-indivisaire voulant se retirer peut aussi partager ses parts. En faisant cela, il donne ses parts de manière équitable entre les co-indivisaires restants. Il est peut être difficile de partager équitablement des parts sur une indivision, pour équilibrer cela des compensations financières peuvent être faites. Avec la nouvelle loi sur l’indivision, le partage de parts peut aussi se faire par une SCI (Société Civile Immobilière). Cela consiste à créer une société en y plaçant le bien en question comme capital social et à répartir les parts entre les co-indivisaires restants (devenus associés).

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