Démembrement du droit de propriété : usufruitier vs nu-propriétaire, quelles différences ?

Le droit de propriété est composé de trois éléments principaux : l'usus, le fructus, et l'abusus. Ces trois composantes définissent les différents droits qu'un propriétaire peut exercer sur un bien. Si le propriétaire dispose de ces 3 éléments, on dit de lui qu’il dispose de la pleine propriété du bien.

L’usus est le droit d’utiliser un bien. Il permet à son titulaire de jouir personnellement du bien, c'est-à-dire de l'occuper, de l'utiliser, ou d'en faire usage comme il le souhaite. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'un appartement, l'usus vous donne le droit d'y vivre, d'y passer vos vacances, ou de l'utiliser comme vous le désirez.

De même, si vous êtes propriétaire d’un appartement en location, votre locataire dispose du droit d'usus : il peut y résider mais n’a pas le droit de le louer à son tour ou de le vendre. L’usus est donc la composante qui confère l’usage direct du bien à son titulaire.

Le fructus est le droit de percevoir les revenus générés par le bien. Il permet au propriétaire de tirer des bénéfices économiques du bien. Il peut s’agir des loyers d'un bien mis en location ou des revenus générés par une exploitation agricole par exemple.

L’abusus est le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire de le vendre, de le céder, de le modifier ou même de le détruire. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une maison, l'abusus vous permet de vendre la maison, de la léguer à un héritier, de la démolir pour en reconstruire une nouvelle, ou encore de réaliser des travaux. 

Ce droit revient au nu-propriétaire dans un démembrement de propriété. Cependant, il ne peut pas exercer pleinement ce droit tant que l’usufruit existe.

La pleine propriété se compose donc de l'ensemble de ces trois droits : usus, fructus, et abusus. Un propriétaire en pleine propriété peut donc utiliser le bien, en percevoir les revenus, et en disposer comme il le souhaite. 

Deux statuts découlent finalement de ces 3 composantes : le statut d’usufruitier et le statut de nu-propriétaire. On parle souvent d’usufruit et de nue propriété dans le cadre d'un démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété se définit par la séparation des trois composantes du droit de propriété (usus, fructus, et abusus) entre plusieurs personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Généralement, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus. 

Le plus souvent, le démembrement de propriété se produit dans les situations qui suivent. Dans le cas d’une succession, il y a démembrement de propriété lorsqu’un conjoint hérite de l'usufruit et les enfants de la nue-propriété. En d’autres mots le conjoint survivant reçoit l’usufruit et peut utiliser le bien et percevoir ses revenus tant que les enfants ne sont pas en mesure de le faire. Les enfants récupèrent donc la nue-propriété et disposeront du droit d’usufruit lorsque le conjoint décèdera ou renoncera à ses droits d'usufruit. Ainsi, les enfants deviendront alors pleinement propriétaires du bien, réunissant l'usus, le fructus, et l'abusus.

Le démembrement de propriété se rencontre également dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit pour assurer la gestion de patrimoine des ménages. Par exemple, un parent peut décider de donner un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit à son profit. Cela permet au parent de continuer à utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (comme les loyers d’une location) tout en assurant la transmission du patrimoine à son enfant.

Enfin, le démembrement de propriété est utilisé dans certaines stratégies d'investissement immobilier. Un investisseur peut acheter un bien en démembrement, où il acquiert la nue-propriété et une autre partie (comme un organisme social ou une société spécialisée) détient l'usufruit pour une durée déterminée. Cette méthode permet de bénéficier d'avantages fiscaux et de récupérer la pleine propriété du bien à l'échéance de l'usufruit.