Pourquoi et comment acheter en SCI ?

Vous envisagez de créer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs ? La SCI (société civile immobilière) est une forme juridique qui présente de nombreux atouts, permettant entre autres aux différents associés de la structure de réaliser des investissements qu’ils n’auraient pas pu faire seuls. Pourquoi acheter en SCI ? Comment vous y prendre pour acheter en SCI ? Ou encore est-il possible d’acheter une maison en SCI pour y habiter ? Hosman répond à toutes vos questions. 

Une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes (des associés ou époux) bâtie pour une durée maximum de 99 ans.  Chacun possède le statut d’associé avec des parts proportionnelles à leur apport personnel et tous peuvent gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est la société civile immobilière qui détient le patrimoine immobilier et comme toute société, celle-ci dispose de statuts qui réglementent son fonctionnement.
 

La SCI est une structure qui peut être extrêmement intéressante en cas de transmission ou de gestion d’un patrimoine entre plusieurs individus. 

Acheter en SCI est particulièrement intéressant pour les familles qui veulent transmettre un héritage. En effet, si des parents souhaitent transmettre des biens immobiliers à leurs enfants, ils peuvent effectuer des donations successives de parts de SCI. Les enfants pourront ainsi bénéficier des abattements successifs mis en place pour les droits de succession en ligne directe, soit jusqu’à 100 000 euros par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans. 

Grâce à une SCI, vous pouvez également réaliser ce qu’on appelle un « démembrement de propriété », à savoir léguer la nue-propriété de vos quote-parts en conservant l’usufruit. À votre décès, ces derniers deviendront automatiquement les propriétaires de vos quote-parts et de votre patrimoine immobilier et ce, sans avoir à payer de droits de succession.

La SCI constitue probablement l’une des structures les plus intéressantes pour gérer un patrimoine familial. Contournant les difficultés de l’indivision qui requiert l’unanimité des membres pour prendre une décision, la SCI est gérée par un représentant légal nommé pour prendre les décisions de gestion quotidienne. L’étendue de ses pouvoirs et ses limites sont spécifiées dans les statuts. D’ailleurs, vous pouvez tout à fait décider que certaines décisions soient votées à l’unanimité ou qu’il faille a minima l’accord des associés à la part sociale la plus importante pour pouvoir procéder à la vente d’un bien. 

Acheter en SCI signifie que les moyens financiers sont mutualisés, vous permettant d’acheter à plusieurs un bien que vous n’auriez peut-être pu acheter seul. La structure permet ainsi de faciliter les investissements immobiliers en séduisant plus facilement les banques, moins frileuses à l’idée de fournir des crédits immobiliers. Acheter en SCI signifie aussi que les dettes engendrées par le patrimoine immobilier sont mises en commun et donc réparties entre chaque associé. Concrètement, cela veut dire que si certains biens nécessitent des travaux, les frais sont répartis entre chaque associé à hauteur des parts sociales qu’il possède, tout comme les dépenses liées aux charges locatives ou aux frais de gestion d’un bien. 

L’un des autres grands atouts de la SCI est que les associés sont libres de choisir le régime d’imposition de la société. En effet, la société civile immobilière est normalement soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui veut dire que ce sont les bénéfices qui sont taxés pour chaque associé. Mais les associés peuvent très bien faire le choix d’opter plutôt pour l’impôt sur les sociétés. 

De par sa structure, la société civile immobilière est une personne morale disposant d’une existence juridique propre, faisant d’elle l’unique détentrice du patrimoine immobilier de la société. En cas de difficulté, le statut de la SCI permet donc de préserver la sauvegarde du patrimoine personnel des associés. En effet, si la société fait faillite, les créanciers de la SCI doivent d’abord intenter un procès à la SCI pour pouvoir récupérer leur dû. C’est seulement si la procédure échoue que les créanciers pourront se retourner contre les associés, sachant que seules les parts sociales peuvent être saisies. Par ailleurs, les associés ont une responsabilité non solidaire. Les créanciers devront donc agir indépendamment contre chaque associé pour engager leur responsabilité. En outre, il leur sera ardu de vendre les parts sociales d’un autre associé de la SCI ou de connaître l’étendue de son patrimoine.

Acheter en SCI nécessite plusieurs étapes : 

Pour pouvoir acheter en SCI, il faut d’abord choisir pour quelle forme de SCI vous voulez opter. Il existe en effet différents types de SCI plus ou moins adaptées selon votre situation. Une SCI familiale permet par exemple d’acquérir des biens immobiliers sans but commercial. Autrement dit, c’est l’occasion idéale pour acheter une maison en sci pour y habiter. La SCI construction-vente permet elle aux associés de construire des biens pour les revendre ensuite afin de se faire une plus-value immobilière. Cette structure juridique est particulièrement recommandée pour les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers. La SCI de gestion ou location permet quant à elle aux associés de mettre en location un appartement ou une maison et de se partager les loyers ensuite à hauteur des parts sociales de chacun. Cette structure est préconisée pour réaliser des investissements locatifs, sachant que vous pouvez ensuite opter pour le régime fiscal que vous voulez. Autre type de SCI, la SCI de jouissance à temps partagé qui permet d’acheter une maison en SCI pour y habiter. Les associés peuvent en effet jouir d’un droit de propriété propre et défini au préalable pour un bien commun. 

Créer une SCI suppose de créer une société à part entière. Il vous faudra donc rédiger les statuts juridiques de la SCI, en précisant notamment le gérant et le siège social de la société. Puis il vous faudra publier un avis de création de votre SCI dans un journal d’annonce légale avant d’enregistrer la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce.