Usus, fructus, abusus : comment s’y retrouver ?

Par Mathilde

Sales @ Hosman

Lecture : 7 min

14 décembre 2022

Usus, fructus, abusus… En droit, les termes ne manquent pas pour qualifier ce qu’une personne peut faire d’un bien immobilier. Entre ces 3 mots qui peuvent paraître barbares, il est facile de s'emmêler les pinceaux mais pas d'inquiétude, usus, fructus, abusus : Hosman vous explique tout !


Usus fructus abusus : les définitions 


Qu’est-ce que l’usus ? 


Hérité du droit grec, l’usus laisse la possibilité à une personne d’utiliser un bien : y vivre, ou s’en servir comme pied-à-terre. Avec un droit d’usus, il est impossible de tirer des revenus du bien (en le louant par exemple) ou de le vendre (car la personne n’est pas propriétaire dudit bien).

Vous avez un droit d’usus lorsque par exemple  vous louez un appartement : vous avez le droit d’y résider mais pas de le sous-louer ou de le vendre. 


Le point sur le fructus 


Le fructus, quant à lui, est le droit qu’a une personne de tirer les revenus d’un bien (en récolter les fruits). Une personne ayant un droit de fructus peut ainsi proposer un bien à la location et récupérer les loyers sur son propre compte ou encore encaisser les recettes des éventuelles exploitations d’un terrain. Attention, la personne n’est pas propriétaire du bien ! Elle n’a donc pas le droit d’y faire construire de nouvelles installations, mais elle peut tout à fait exploiter les ressources de ce qui est déjà présent. 

Par exemple, si une personne reçoit un droit de fructus sur une forêt, elle a la possibilité de faire couper du bois pour le revendre. Toutefois, elle n’a pas le droit de construire de nouvelles routes pour acheminer les cargaisons. 


Usus et fructus : le droit d’usufruit 


Et si une personne détient l’usus et le fructus d’un bien ? C’est tout à fait possible et on appelle cela le droit d’usufruit. Avec un droit d’usufruit, la personne peut aussi bien occuper le bien que le louer.
Exemple : si un particulier signe un bail emphytéotique, il devient le locataire d’un terrain et de ses constructions. Il a le droit de résider dans une des bâtisses existantes (en élisant l'emplacement comme résidence principale ou secondaire) et peut exploiter les constructions présentes sur le terrain (des mines, ou encore des maisons d’hôtes déjà bâties). Toutefois, le locataire ne peut pas détruire ces constructions (sauf si le bailleur y consent) car il n’en n’est pas propriétaire. 


L’abusus expliqué


L’abusus est justement ce droit qu’a une personne de faire ce qu’elle veut de son bien car elle en est propriétaire (il s’agit du droit de disposer d’un bien). La personne peut vendre, abandonner ou détruire son bien lorsqu’elle en a l’abusus. Un héritier peut tout à fait recevoir un droit d’abusus sur une maison sans en avoir l’usus ni le fructus (on dit qu’il détient la nue-propriété). Dans ce cas, il sera libre de vendre la demeure et d’en récupérer le net vendeur mais il ne pourra pas la louer (car il ne détient pas le droit de fructus sur le bien en question). 


Usus + fructus + abusus : la pleine propriété 


Une personne peut-elle combiner la formule “usus fructus abusus” ? La réponse est oui, ces trois droits réunis sont ce que l’on appelle la pleine propriété. Un individu a la pleine propriété sur un bien quand il a la possibilité d’occuper le bien, de le louer, de le vendre ou encore de le détruire. 
Ce droit de pleine propriété (usus + fructus + abusus) est un droit qu’ont la plupart des propriétaires sur leur bien. 


Entre usus fructus abusus… Vendre un bien soi-même lorsqu’on est dans une (ou plusieurs) de ces situations peut s’avérer épineux (et ce même si on a ces notions en tête). Pour une vente plus simple, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière. Lorsqu’elle est bien choisie, l’agence peut vous conseiller sur vos droits et vous aider à vendre votre bien le plus rapidement et au meilleur prix possible. 

Pour vérifier la valeur de votre bien, qu’il soit concerné par le droit d’usus, de fructus ou d’abusus, demandez une estimation gratuite par un expert immobilier. 

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Usus fructus abusus, à quoi sert de différencier ces 3 droits ? 


Connaître la distinction usus fructus abusus pour des passations de droit 


Il est important de savoir différencier les droits usus fructus abusus car ils peuvent intervenir à plusieurs reprises au cours de votre vie. Les situations les plus fréquemment rencontrées dans lesquelles connaître usus fructus et abusus est nécessaire sont : 
  • la location (que nous avons déjà abordée)
  • l’achat d’un bien immobilier à deux (acheter en couple ou entre époux) 
  • la transmission d’un bien par l'héritage. 

Connaître la distinction usus fructus abusus pour acheter à deux 
Si vous souhaitez acheter à deux, il vous faut avoir ces nuances en tête car les droits que vous allez détenir sur un bien sera différent selon votre type d’union (concubinage, pacs ou mariage).
Usus, fructus, abusus : voici un récapitulatif de ces droits pour un achat à deux : 

*Part de droit d’usus, de fructus et d’abusus que détient chacun des conjoints sur le bien acheté.



Savoir distinguer les droits d’usus, de fructus et d’abusus pour mieux comprendre l’héritage

Pour conserver la pérennité de ses biens immobiliers, il est conseillé de prévoir l’après en rédigeant un testament. Pour ce faire, il est absolument nécessaire de savoir différencier usus, fructus, abusus, pour le partage des parts. Comme cité dans des exemples précédents, il est possible de ne transmettre qu’un (ou deux) des droits de propriété à ses héritiers. 
Prenons l’exemple d’un sénior qui décide de partager la pleine propriété de sa maison avec ses deux enfants. Admettons qu’il cède l’usufruit (usus + fructus) à son premier enfant et l’abusus à son deuxième. L’un de ses enfants pourra s'installer dans la demeure ou la louer, tandis que l’autre aura la liberté d’entamer des travaux et/ou de vendre la maison (car il sera propriétaire). 

Outre la question du choix des parts, connaître les implications de l’usus, du fructus et de l’abusus est absolument nécessaire car ces 3 droits principaux définissent l’être et le devenir d’un bien. 

À noter : usus fructus abusus peuvent se transmettre par l’intermédiaire d’un notaire. Celui-ci prendra en compte vos demandes, gèrera les parties administratives et effectuera le transfert de propriété de votre patrimoine immobilier.

Nota bene : Comprendre la différence - usus fructus abusus - sert aussi à comprendre le fonctionnement de l’imposition sur la plus value immobilière (celle-ci pouvant se faire sur des droits attachés à des biens) 



Le récap sur les droits d’usus, de fructus et d’abusus💡

Les définitions des droits d’usus, fructus et abusus 

  • Usus fructus abusus=3 types de droits de propriété dont peut jouir une personne
  • Ces droits sont cumulables (par exemple : usus + fructus=droit d’usufruit)
  • Usus = le droit d’utiliser un bien (pied-à-terre ou résidence principale) 
  • Fructus = le droit de tirer les revenus d’un bien (location ou exploitation des ressources)
  • Abusus = le droit de disposer d’un bien (vendre, abandonner ou détruire le bien)
  • Usus + fructus + abusus=pleine propriété (à ne pas confondre avec la nue-propriété qui est un autre terme pour qualifier le droit d’abusus). 

Usus, fructus, abusus : l’utilisation de ces droits 

  • Location d’un bien (bail classique ou emphytéotique) 
  • Acheter un logement à deux 
  • Héritage d’un patrimoine immobilier 


Testez vos connaissances : usus, fructus, abusus ? 🤔

Avez-vous bien compris ? Dans les 3 situations suivantes, s’agit-il d’un droit d’usus, de fructus, ou d’abusus ? 

1) Monsieur Gueraud, Richard, Philippe et Louise 


Monsieur Gueraud pense à sa succession et souhaite partager son patrimoine immobilier (maison et large terrain) entre ses 3 enfants - Richard, Philippe et Louise.
Monsieur Gueraud décide donc que Richard aura le choix de vivre dans la demeure ou de proposer quelques chambres à la location.
Il décide aussi que Philippe, l’aîné, pourra vendre la maison ou la rénover si besoin.
Enfin, Monsieur Gueraud souhaite que Louise, qui est passionnée par les chevaux, puisse utiliser le terrain à sa guise pour son cheval, tout en pouvant louer ou vendre la surface. 

Quels droits de propriété ont chacun des enfants - usus, fructus, abusus ? 


2) Eugène et Henriette 


Eugène et Henriette sont deux jeunes mariés qui souhaitent acheter leur premier appartement à Nantes. Eugène prévoit de payer 40% du bien et Henriette le reste. Mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ils se demandent quels droits chacun aura sur l’appartement une fois acheté. 

Dans quelle proportion Eugène et Henriette seront-ils respectivement propriétaires de leur appartement ? (Quelle sera la proportion de leur droit d’usus, de fructus et d’abusus ?) 


3) Frédérique 


Frédérique vient de signer un bail emphytéotique dans lequel elle loue une maison d’hôte accolée à une vaste forêt. Frédérique aimerait s’installer avec sa famille dans une partie de la maison d’hôte. Elle souhaiterait aussi reprendre l’exploitation forestière d’une partie du terrain, en vendant l’autre au plus offrant.

Les désirs de Frédérique sont-ils réalisables ? Quels sont ses droits ? 


Les réponses : 

1) Monsieur Gueraud, Richard, Philippe et Louise 
  • Richard a un droit d’usus et de fructus sur la maison (droit d’usufruit) 
  • Philippe, quant à lui, a un droit d’abusus sur la demeure
  • Louise, de son côté, a la pleine propriété sur le terrain 

2) Eugène et Henriette 
Étant donné que Eugène et Henriette se sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ils se partagent la moitié de tout ce qu’ils achètent pendant leur mariage (peu importe le financement que chacun apporte). Cela revient à ce qu’Eugène ait 50% de l’usus, du fructus et de l’abusus de l’appartement (il en va de même pour Henriette). À noter : en cas de divorce, Eugène et Henriette devront se mettre d’accord sur le devenir de leurs droits respectifs (revente, repartage des droits…). S’ils ne parviennent pas à trouver un accord, une action en justice tranchera la question. 

3) Frédérique 
Frédérique pourra s’établir dans la maison d’hôte et vendre le bois de la forêt sans encombre, mais elle ne pourra pas vendre la moitié du terrain comme elle le souhaite (car elle n’en n’est pas propriétaire). Elle détient un droit d’usus et de fructus sur la maison d’hôte et la forêt, mais n’a pas de droit d’abusus ! 

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