Vendre un bien en indivision

Peut-on vendre un bien en indivision ? Vous possédez un bien soumis au régime de l’indivision, c'est-à-dire que vous partagez la propriété du bien avec une ou plusieurs autres personnes, et souhaitez désormais le vendre. Vendre un bien en indivision donne souvent lieu à de nombreuses interrogations. Quels sont les droits de chaque propriétaire du bien ? Est-il nécessaire d’avoir l’accord de tous les propriétaires pour vendre un bien en indivision ? Quelles sont les obligations liées au régime de l’indivision ? Rassurez-vous ! Hosman vous explique tout sur comment vendre un bien en indivision.

Qu'est-ce que le régime de l'indivision ? Le régime de l’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Cette situation résulte souvent d’une succession, ou bien lorsque des concubins ou bien partenaires de pacs décident d’acheter un bien ensemble. Un régime d’indivision peut généralement permettre de faciliter le financement, l'entretien, et la gestion du bien. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. Également, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision, comme les impôts ou des travaux sur le logement, ou les travaux de copropriété, à proportion de sa quote-part.

En tant que co-indivisaire, vous avez le droit de sortir de l’indivision à n’importe quel moment et pour n’importe quel motif. Vous disposez de deux solutions pour sortir de l’indivision : céder votre quote-part ou bien vendre le bien dans son intégralité.
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Si vous souhaitez vendre votre quote-part d’un bien soumis au régime de l'indivision, plusieurs solutions s’offrent à vous. En tant qu’indivisaire, vous disposez du droit de vendre votre quote-part à qui vous voulez.

Lors de la vente d’un bien en indivision, la première solution est de vendre votre quote-part à une ou plusieurs autres indivisaires. Si il n’y a que deux indivisaires, alors la vente d’une des quotes-parts à l’autre indivisaire fera disparaître l'indivision. Dans les faits, il est parfois difficile de trouver un repreneur au sein de l'indivision, du moins au prix souhaité. Ne serait-ce que parce que le ou les acquéreurs potentiels ne disposent pas toujours des liquidités requises. 

Vous pouvez également choisir pour vendre un bien en indivision de vendre votre quote-part à un tiers, donc une personne étrangère à l'indivision. Cependant, l'indivision étant par principe un cercle fermé, l'entrée d'un tiers est encadrée par la loi et les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption qui leur permet  d'acquérir la quote-part en priorité.  Dans le cas d’une vente en indivision, si vous souhaitez vendre votre quote-part à une personne tiers, vous devez informer les autres indivisaires, par voie d'huissier, le prix, les conditions de la cession, et l'identité de la personne pressentie. Les indivisaires disposent alors d'un mois pour exercer leur droit de préemption et doivent le faire savoir au vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils doivent alors acquérir ensemble la part mise en vente en proportion de leur quote-part respective dans l'indivision.
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Par principe, pour vendre une maison ou un appartement en indivision, il faut l’accord de chaque indivisaire, c'est-à-dire l’ensemble des propriétaires du bien. Ils devront décider à l’unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage. Lors de la vente d’un bien en indivision, un indivisaire seul ne peut pas prendre l’initiative de mettre le bien sous régime de l'indivision en vente sans l’accord des autres. Faute d'accord unanime, la vente en indivision est bloquée. 
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Comment vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ? Afin d’éviter qu’une vente en indivision ne soit bloquée, la loi offre la possibilité de mettre le bien en vente, même si un ou plusieurs membres de l’indivision s’y opposent. Depuis la loi de "simplification et de clarification du droit" du 12 mai 2009, vendre un bien en indivision, sans l’accord de tous les indivisaires, est possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis. Cette procédure a, par ailleurs, été simplifiée par la loi de 2020 sur l’indivision succession : la nouvelle loi a donc supprimé presque tous les obstacles à la sortie de l’indivision succession.
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Ainsi, un ou plusieurs indivisaires souhaitant vendre un bien en indivision disposant d’au moins ⅔ des droits doivent signaler leur intention de vendre chez un notaire. Le notaire dispose ensuite d’un mois pour indiquer par huissier l’intention de vente aux autres indivisaires qui auront trois mois pour donner leur réponse. 

Dans le cas où les autres indivisaires sont d’accord avec la vente du bien aux conditions présentées : la vente d’un bien en indivision pourra donc se faire si cette dernière ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Dans le cas où les autres indivisaires ne sont pas d’accord, le notaire constatera alors le refus par un "procès-verbal de difficulté". Dans le cadre d’un refus, la procédure à suivre pour les indivisaires vendeurs est de saisir le Tribunal de grande instance avec procès-verbal à l’appui de façon à autoriser la vente. Une fois la vente du bien en indivision autorisée, celle-ci devra se faire aux enchères. Le montant de la vente servira à régler les frais de justice et sera ensuite partagé entre les différents indivisaires au prorata des droits indivis de chacun.

Le régime de l’indivision est un système complexe encadré par la loi et de nombreuses obligations à respecter. Une indivision est un cercle fermé qui correspond le plus souvent à des membres d’une même famille. Pour vendre un bien en indivision, il est fortement recommandé de favoriser autant que possible les accords à l’amiable entres les différents indivisaires.
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