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Valeur vénale immobilière : définition et calcul

Utilisée dans différents domaines, la valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné. Elle peut s’appliquer pour estimer la valeur d’un logement, d’un véhicule ou même de mobilier, comme des appareils électroménagers ou du matériel informatique. Comment est définie la valeur vénale immobilière ? À quoi sert-elle et comment est-elle calculée ? Hosman vous explique tout à propos de cette norme comptable.

La valeur vénale en immobilier


Définition 


Définie par l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG), la valeur vénale est « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. »
Autrement dit, la valeur vénale est une norme comptable qui correspond au prix auquel un bien pourrait être revendu au regard des conditions actuelles du marché. Une estimation réalisée à partir d’une étude des biens similaires mis en vente sur une région ou une ville donnée. Utilisée par l’Administration fiscale pour déterminer la valeur d’un bien, la valeur vénale immobilière dépend donc de l’offre et de la demande locale. 

À quoi sert la valeur vénale en immobilier ? 


L'évaluation du patrimoine immobilier en cas de vente 


La valeur vénale en immobilier correspond à la somme que pourrait obtenir un propriétaire en cas de vente hypothétique de son bien à une date précise. La valeur vénale immobilière sert donc de base au calcul des droits fiscaux quand ce bien change de propriétaire lors d’une vente immobilière. 

L’évaluation du patrimoine immobilier en cas de succession ou de donation 


En effet, l’estimation de la valeur vénale immobilière aura notamment pour but de calculer le montant des droits de succession ou de donation qui devront être réglés à l’administration fiscale. Pour ce faire, il convient de déterminer la valeur vénale du parc immobilier du défunt au jour du décès. Même cas de figure dans le cas d’une donation : les biens sont évalués à la valeur vénale réelle au jour de la donation, à savoir le prix auquel le donateur aurait vendu les biens s’il avait souhaité les vendre. Attention à ne pas sous-estimer le(s) bien(s) au risque de faire par la suite l’objet d’un redressement fiscal. 

Remarque : pour vous aider à y voir plus clair, le Ministère des finances a mis en place un simulateur afin d’estimer un bien immobilier en cas de succession ou de donation. Pour vous connecter, il suffit de vous rendre sur Patrim à partir du site impots.gouv.fr

Le paiement de l’impôt de solidarité sur la fortune


Les propriétaires qui possèdent un portefeuille immobilier important et qui sont soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) auront besoin de connaître la valeur vénale de leur patrimoine immobilier. En effet, cette estimation sert de base au calcul de l’impôt de l’ISF, d’où l’importance de bien évaluer la valeur vénale immobilière car, si l'administration fiscale estime la valeur déclarée inférieure à la réalité, vous pourrez être sujet à un redressement fiscal. 

Le calcul de l’indemnité de remplacement 


Estimer la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement permet de définir quel sera le montant de l’indemnité de remplacement si jamais le bien est détruit ou subit un sinistre. 
Dans les deux cas, votre assurance habitation vous demandera de lui remettre une attestation de valeur du bien immobilier. C’est à partir de cette attestation que l’assurance pourra estimer la valeur vénale immobilière de votre bien, et ainsi calculer le montant de l'indemnité qu’elle vous accordera. 

Le calcul de la valeur vénale immobilière  


Comment déterminer la valeur vénale en immobilier ? 


Pour calculer la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement, il faut réaliser une estimation précise du bien en prenant en compte un ensemble de paramètres tels que : le type de bien, la situation géographique du logement, l’état du bien, le montant des travaux qui incomberait à l’acheteur éventuel ou encore le montant des charges si le bien se situe dans une copropriété. Contrairement à une expertise immobilière, la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement n’a pas de valeur légale et n’est pas engageante pour la personne qui la donne. 

Qui procède au calcul de la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement ? 


Si l’estimation de la valeur vénale immobilière peut se faire en consultant les tarifs pratiqués dans la zone géographique et les annonces de biens similaires au logement à estimer (même quartier, même surface, mêmes équipements, même exposition...), le calcul est le plus souvent réalisé par un professionnel de l’immobilier. En effet, l’estimation est généralement plus précise et objective lorsqu’elle est effectuée par une agence immobilière ou un cabinet de notaires, dont l’expérience et la connaissance du marché local permet d’établir une valeur indicative plus fiable. Suite à son analyse, l’expert immobilier choisi  vous remettra une attestation de la valeur vénale de votre maison ou appartement, accompagnée d’une description du bien et de son prix au m2. 

Si l’estimation de la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement via un expert de l’immobilier est aujourd’hui reconnue comme étant la plus réaliste, vous pouvez tout à fait vous faire une première idée de la valeur vénale immobilière de votre logement grâce à l’estimation en ligne. 
Rapide et utile, l’estimation en ligne utilise des algorithmes pour croiser et comparer vos données avec celles de biens similaires vendus dans un passé proche afin d’en faire l’estimation immobilière la plus juste. Pour cela, il vous suffit de répondre en quelques clics à un formulaire en ligne dont les questions portent sur les caractéristiques objectives du bien : sa nature, sa surface Carrez, le nombre de pièces, etc. 


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