Diagnostic immobilier obligatoire en cas de vente

Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier et pourquoi faut-il obligatoirement les réaliser pour vendre ?

Un diagnostic immobilier obligatoire a pour objectif d’informer l’acheteur sur certains aspects de l’appartement, de la maison ou encore du parking qu’il souhaite acquérir. Il existe plusieurs diagnostics obligatoires : Diagnostic électricité, plomb, amiante, risque naturel…

Pour vendre son bien, un propriétaire devra donc réaliser un certain nombre de ces diagnostics obligatoires en fonction du type, de l’année de construction du logement et de la date de validité des diagnostics immobiliers qu’il a déjà en sa possession.

En cas de vente, le propriétaire est tenu de fournir à l’acheteur, le dossier de diagnostics techniques (DDT) qui rassemble chaque diagnostic immobilier obligatoire qu’il a réalisé. Il doit les fournir au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Il est toutefois conseillé de les fournir le plus tôt possible aux différents acquéreurs potentiels car ces diagnostics immobiliers leur permettront de mieux connaître le bien et de se positionner plus rapidement.

Qui réalise le diagnostic immobilier ? Un diagnostic immobilier obligatoire est un certificat réalisé par un diagnostiqueur immobilier agréé dans le cadre d’une vente immobilière. Ce certificat atteste de l’état du bien selon différents critères. À la charge du vendeur, ces documents permettent à l’acheteur d’acquérir le bien en toute connaissance de cause, protégeant ainsi le propriétaire d’un point de vue légal en cas de souci. Rassurant souvent l’acheteur, ils permettent également de favoriser la négociation et la rapidité de la transaction. En tout, il existe 9 diagnostics principaux à réaliser en cas de vente mais tous ne sont pas obligatoires pour autant.
Au total, il existe 9 diagnostics immobiliers pour vendre une maison ou un appartement. Néanmoins, ils ne sont pas tous obligatoires en cas de vente. En effet, seul le diagnostic immobilier de performance énergétique est à réaliser dans tous les cas. Le DPE doit, de plus, être réalisé avant même la publication de l’annonce immobilière puisque son résultat doit obligatoirement apparaître sur cette dernière. Les autres dépendent de plusieurs critères, à l’instar de l’ancienneté de votre bien ou de sa situation géographique ou bien encore en fonction de la date de validité des diagnostics immobiliers déjà réalisés.
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Quelle est la liste des diagnostics obligatoires en cas de vente ?

La liste des diagnostics obligatoires pour vendre son appartement ou sa maison varie en fonction de la nature du bien, de l’ancienneté des installations du logement, de la date du permis de construire et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien à vendre.

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires dans tous les cas ? 

Sur les neuf diagnostics immobiliers principaux, le seul diagnostic immobilier obligatoire systématiquement, c'est-à-dire pour tous les biens, est le diagnostic de performance énergétique. Également surnommé « DPE », ce diagnostic immobilier obligatoire fait état de l’impact du logement sur l’environnement en mesurant sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic immobilier obligatoire doit être réalisé bien en amont de la vente du logement car son résultat doit apparaître sur l’annonce immobilière.

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction du bien ? 

Un propriétaire qui vend un appartement situé dans une copropriété n’aura pas la même liste de diagnostics obligatoires à fournir qu’un propriétaire qui vend une maison. 

• Si votre bien n’est pas raccordé à un système d’assainissement collectif, un autre diagnostic immobilier obligatoire devra faire parti du dossier technique adressé à l’acheteur : celui qui vérifie le bon état de votre fosse septique ou de votre micro-station d’épuration. Ce diagnostic immobilier obligatoire est communément appelé diagnostic assainissement. Pour réaliser ce diagnostic, vous devrez contacter le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) si le dernier contrôle de votre système d’assainissement date de plus de trois avant la vente. Si le contrôle date de moins de trois ans avant la vente, vous pouvez simplement joindre le bordereau délivré par le SPANC.
• Si votre bien fait partie d’une copropriété (lotissement, immeuble…), vous devez obligatoirement réaliser un diagnostic loi Carrez afin de mesurer la surface privative habitable de votre bien. Ce diagnostic immobilier obligatoire est très important lors d’une vente immobilière puisqu'en cas d’erreur de 5% ou plus qui se fait au détriment de l’acheteur, ce dernier a jusqu’à un an après la signature de l’acte authentique pour demander une révision de prix. Si un propriétaire a fait des travaux dans son logement, son ancien diagnostic loi carrez ne sera plus valide et il devra dans tous les cas refaire ce diagnostic immobilier pour vendre.

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction de l'ancienneté de certaines installations ? 

Il en est de même pour l’ancienneté de certaines installations du bien mis en vente. En fonction de l’âge de l’installation au gaz ou celui de l’installation électrique, le diagnostic immobilier attestant de leur état ne devra pas nécessairement être refait.

• Si votre bien comprend une installation au gaz datant d’il y a 15 ans ou plus, vous devez obligatoirement vérifier que tout est conforme en réalisant un diagnostic gaz.
• Si votre bien comprend une installation électrique datant d’il y a 15 ans ou plus, vous devez obligatoirement vérifier que tout est conforme en réalisant un diagnostic électricité.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires selon la date de permis de construire ? 

Pour connaître la liste complète des diagnostics qu’un propriétaire doit fournir à l’acheteur, il faut également vérifier la date du permis de construire du bien. En fonction de cette dernière, il sera nécessaire de réaliser certains diagnostics comme le diagnostic plomb ou le diagnostic amiante.

• Si le permis de construire de votre bien est antérieur au 1er janvier 1949, vous devez obligatoirement vérifier qu’il n’y pas de plomb dans votre logement en réalisant un diagnostic plomb (ou « contrat de risque d'exposition au plomb »).
• Si le permis de construire de votre bien est antérieur au 1er juillet 1997, vous devez obligatoirement vérifier qu’il n’y a pas d’amiante dans votre logement en réalisant un diagnostic amiante (ou « état d'amiante »). 

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires selon la zone géographique ? 

Enfin, la zone géographique dans laquelle se situe le bien à vendre a un impact sur le nombre de diagnostics obligatoires. Si le logement vendu est situé dans une zone à risque, l’un des diagnostics obligatoires à réaliser sera celui concernant les risques naturels.

• Si la commune de votre logement est considérée comme zone à risque selon arrêté préfectoral, vous devez obligatoirement réaliser un diagnostic risques naturels (ou « ESRIS - état des servitudes "risque" et d'informations sur les sols ». Seul diagnostic que vous pouvez réaliser par vous-même grâce à un formulaire à remplir sur demande, ce certificat fait l’état des lieux des risques naturels, miniers et technologiques liés à la situation géographique de votre bien.
• Si la commune de votre logement est considérée comme exposée aux termites selon arrêté préfectoral, vous devez obligatoirement réaliser un diagnostic termites afin de vérifier que votre bien n’abrite pas de termites.

Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ? 

Le prix d'un diagnostic immobilier est librement fixé par le diagnostiquer immobilier qui le réalise. En moyenne, il varie entre 150 et 300 euros et dépend de la taille de votre logement. Il est fortement conseillé de faire réaliser l’ensemble de ces diagnostics en une seule fois. Non seulement cela permet d’obtenir de la part du professionnel une remise commerciale mais en plus cela permet de fournir l’ensemble des diagnostics immobiliers à l’acheteur rapidement et ainsi, gagner du temps sur la vente de son logement.
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