Diagnostic loi Carrez : obligation, durée de validité et prix

En cas de vente d’un bien en copropriété, le vendeur se doit d’informer l’acheteur sur la surface privative habitable du logement. Pour réaliser le calcul de cette superficie, on utilise le diagnostic Loi Carrez. Qu’est-ce que le diagnostic loi Carrez ? Comment obtenir un certificat loi Carrez ? Est-ce obligatoire ? Combien coûte-t-il ? Combien de temps un diagnostic loi Carrez est-il valable ? Ou encore faut-il faire appel à un expert ? Propriétaire d’un bien, vous vous posez des questions au sujet de la loi Carrez lors d’une vente immobilière ? Vous trouverez ici des explications détaillées. 

Il existe en immobilier un grand nombre de méthodes pour calculer la surface d’un logement, chacune ayant une application légale différente et prenant en compte plus ou moins d’éléments (murs, annexes, dépendances, terrasses, caves, greniers, garages, jardins, etc). Parmi elles, la surface utile, la surface pondérée ou encore la Loi Boutin. Pour éviter ainsi tout malentendu entre vendeur et acheteur à propos de la surface d’un bien, la loi Carrez du 18 décembre 1996 est venue réglementer et uniformiser la mesure de la superficie privative d’un logement en copropriété grâce à une méthode de calcul unique. 

Le diagnostic Loi Carrez est obligatoire pour toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité. La loi Carrez concerne donc aussi bien les copropriétés d’appartements que les maisons en lotissements. 
A contrario, les maisons individuelles et les biens en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) ne sont pas concernés par cette loi. 

Le diagnostic loi Carrez est obligatoire en cas de vente s’il s’agit d’un bien en copropriété. Si tel est le cas, la mention de la loi Carrez doit impérativement figurer sur les tous les documents officiels relatifs à la transaction immobilière : la promesse d’achat, la promesse ou le compromis de vente et l’acte authentique de vente. 

Coûtant en moyenne entre 80 et 150 euros, le diagnostic loi Carrez a l’avantage de présenter une durée de vie illimitée. Vous pouvez donc le réutiliser à votre guide une fois réalisé.
Le certificat loi Carrez étant néanmoins nominatif, il est conseillé, à chaque nouveau propriétaire du bien concerné, de refaire un diagnostic pour être couvert par la sécurité civile du géomètre expert diagnostiqueur en cas de litige. En cas de travaux de rénovation ou d’aménagement qui altèrent la surface Carrez, il est également nécessaire de faire revenir un professionnel, le diagnostic n’étant plus le même.

 

Le diagnostic loi Carrez prend en compte les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d’au moins 1m80 de hauteur sous plafond. Seule la surface privative du logement est prise en compte, c’est-à-dire les planchers, ce qui exclut de facto les murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escalier, embrasures de portes ou fenêtres, etc. La diagnostic loi Carrez exclut également toutes les pièces non privatives ou impropres à l’habitation, comme les garages, les places de parking, les boxes, les annexes, les greniers non aménageables, les caves et les jardins. La diagnostic loi Carrez ne prend pas non plus en compte les lots ou fractions de lots de copropriété de moins de 8 m2. Par contre, si une vente regroupe plusieurs lots de moins de 8 m2 accolés, ils doivent être inclus. 

Remarque : la loi Carrez est parfois confondue avec la loi Boutin dont le calcul de la surface habitable exclut également les locaux ouverts comme les terrasses ou les balcons. Néanmoins la loi Boutin est plus stricte que la loi Carrez lors d’une vente car elle exclut même les espaces vitrés, tels que les vérandas. 

Si le diagnostic loi Carrez est obligatoire, il ne doit pas nécessairement être réalisé par un professionnel. Le propriétaire peut en effet procéder au calcul de la loi Carrez en cas de vente. Cela dit, l’exercice demande beaucoup de rigueur, notamment dans les pièces mansardées. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de faire appel à un géomètre expert diagnostiqueur pour avoir une expertise fiable et fidèle à la réalité. D’autant plus, que si vous faites appel à un professionnel, c’est lui qui engagera sa responsabilité civile, ce qui vous couvre en cas de litige. 

En effet, la législation autorise une marge d’erreur pouvant aller jusqu’à 5%. Au-delà, l’acheteur peut exiger une révision du prix de vente proportionnelle à la marge d’erreur, sachant que celui-ci a un an à partir de la signature de l’acte authentique de vente pour se manifester. Une révision du prix de vente de 5% est souvent estimée à plusieurs milliers d’euros, d’où l’intérêt de solliciter un professionnel, qui sera porté responsable en cas de souci. Sachez par ailleurs que dans le cas où l’erreur serait au détriment du vendeur, il n’aura pas la possibilité de faire réviser le prix. 

Remarque : l’acheteur peut également faire annuler l’acte de vente en intentant une « action en nullité de l’acte de vente, dans le cas où le vendeur aurait omis de mentionner la surface Carrez dans les documents officiels tels que l’avant-contrat ou l’acte de vente. Néanmoins dans les faits, il est rare qu’un notaire accepte de travailler avec des papiers ne mentionnant pas le certificat loi Carrez.