Afin de
fixer au mieux votre prix de vente et d’anticiper vos gains, il est important de considérer le montant des différentes impositions applicables. Compte tenu de la complexité du droit fiscal en France et des enjeux financiers, il faut généralement faire analyser la situation par un
expert du droit pour optimiser au mieux le montant d’impôt à payer.
Conditions d’imposition de la plus-value immobilière
La cession de tous les immeubles, qu’ils soient bâtis ou à bâtir, est imposable. Cet impôt concerne donc aussi bien les immeubles que vous avez acquis ou construits que les terrains à bâtir ou qui ont été divisés en lotissements.
Par ailleurs, il s’applique aussi bien à la cession du
- droit de propriété du bien (ex., donation, vente, expropriation, échange même sans versement de soulte, partage de bien indivis); qu’à
- droit attaché au bien (ex., servitudes, usufruit, nue-propriété, mitoyenneté).
Si la cession est annulée ou résolue, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année d’annulation ou de résolution afin de réclamer une restitution de l’impôt payé.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond au gain que vous avez réalisé lors de la revente de votre bien immobilier. Afin de calculer le montant de l’impôt, il faut déterminer le montant de cette plus-value.
Montant de la plus-value immobilière brute=Prix de cession - Prix d’acquisition
- Prix de cession = Prix indiqué dans l’acte de vente ou Montant de la soulte en cas de cession d’un bien détenu par plusieurs personnes (dit “indivision”) - Frais de cession (ex., liés au diagnostic obligatoire) - TVA
- Prix d’acquisition = Prix versé par le vendeur lors de l’achat initial du bien ou Valeur déclarée en cas de de donation + Frais liés au transfert de propriété (ex., droits d’enregistrement, mutation) + Frais de travaux acquittés par le vendeur.
Conservez bien les factures. Celles-ci pourront vous être demandées par l’Administration fiscale en cas de contestation sur le montant de votre impôt.
L’Administration peut majorer le prix de cession en cas de dissimulation de prix, mais pas en cas de simple insuffisance d’évaluation du prix.
Calcul du montant de l’impôt
Etape 1 : Réduisez le montant de votre plus-value brute de l’abattement applicable.
Fraction de la plus-value imposable=Montant de la plus-value immobilière brute - Abattement
- Abattement : Montant de la plus-value immobilière brute x Taux d’abattement x Nombre d’années de détention.
Le taux d’abattement dépend de la durée de détention et de la nature du bien ainsi que de sa situation géographique.
Si ce montant est négatif, vous avez réalisé une moins-value. Il n’y aura pas d’impôt à payer mais vous ne pouvez pas déduire ce montant des autres plus-values réalisées sur d’autres cessions, sauf exceptions (ex., fusion SCPI).
Etape 2 : Appliquez le taux d’imposition applicable.
Montant de l’impôt sur le revenu=Fraction de la plus-value imposable x (Taux applicable + Taux supplémentaire)
Taux supplémentaire = 2 à 6 %.
Ce taux n’est appliqué que si la plus-value imposable excède 50,000 euros et varie selon le montant de la plus-value imposable.
A côté de l’impôt sur le revenu, vous devrez également payer des prélèvements sociaux (17,2 %) appliqués sur la plus-value immobilière après déduction de l’abattement.
Exonération de l’imposition
La plus-value réalisée n’est pas imposable si le bien à vendre est
- votre résidence principale ;
- exproprié pour cause d’utilité publique ;
- détenu depuis plus de 30 ans ;
- un bien dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15,000 euros.
L’exonération est soumise à certaines conditions (ex., utiliser la plus-value pour acheter un logement dans les 12 ou 24 mois suivants la cession).
Vous ne serez pas soumis à cet impôt si vous
- n’êtes pas un résident français ou européen ;
- êtes titulaire d’une pension vieillesse ou de la carte “mobilité inclusion” portant la mention invalidité.
L’exonération est soumise à certaines conditions (ex., la plus-value doit être inférieur à 150,000 euros, votre revenu fiscal ne doit pas dépasser un certain montant).
De même si le bien a été cédé
- à un organisme gérant ou construisant des logements sociaux ;
- cédé à un membre originaire de l’indivision, conjoint, ascendant, descendant ou ayant-droit à titre universel ;
- échangé dans le cadre d’opérations de remembrement ou en vue de céder un droit de surélévation.
L’exonération est soumise à certaines conditions (ex., l’acquéreur s’engage à achever des logements dans un délai de 4 ans).
