Acheter à deux : nos conseils

Par Robin

Sales @ Hosman

Lecture : 10 min

04 novembre 2022

Acheter à deux, conseil n°1 : Bien choisir son régime matrimonial


Pour acheter en couple, il vous faut d’abord vous poser une question importante : avec quel régime matrimonial souhaitez-vous acheter ? Le régime matrimonial englobe plusieurs catégories : le mariage, le pacs et le concubinage. Ces catégories vont déterminer le degré de propriété que vous -et votre conjoint(e)- avez sur le bien pendant et après l’achat (à la possession et à la vente ou transmission). C’est pour cette raison qu’il vous faut savoir quel régime matrimonial choisir avant d’acheter à deux.


Pour acheter à deux, il faut choisir la bonne modalité d’union 


Acheter à deux pour un couple marié : 3 possibilités 

Si vous souhaitez acheter à deux en étant mariés, le notaire vous demandera sous quel régime votre conjoint(e) et vous êtes unis. Il en existe de 3 sortes de régimes que le couple marié peut choisir : 

     1) Le régime de la communauté universelle : 
Avec le régime de la communauté universelle, tous les biens des époux sont mis en commun. Le couple marié se partage la moitié de tout ce que chacun possède, que les biens aient été acquis pendant ou avant le mariage. Toutefois, selon le contrat de mariage, il est possible que l’un des deux époux conserve l’entière propriété d’un bien (notamment dans le cas d’une succession).

     2) Le régime de la communauté réduite aux acquêts : 
Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, tout ce qui a été acheté pendant le mariage est commun (50% 50%). Exception faite pour les biens possédés avant le mariage, les biens reçus par héritage et les donations qui restent à la pleine propriété de l’époux receveur. 

     3) Le régime de la séparation des biens : 
Avec le régime de la séparation de biens, les époux sont plus indépendants et restent individuellement propriétaires des biens qu’ils achètent. Dans ce cas, un bien ne peut appartenir qu’à un seul des deux époux. Si des personnes unies sous la séparation de biens souhaitent acheter à deux, une seule solution s’offre à deux : l’indivision
💡Rappel sur l’achat en indivision : L’achat en indivision permet à des personnes mariées, pacsées ou en concubinage (ni marié, ni pacsé) d’acheter à deux. Les époux seront propriétaires du bien proportionnellement au financement qu’ils auront apporté. 
Nos conseils pour acheter à deux dans le cadre d’un mariage :
  • Parlez avec votre conjoint(e) de la modalité d’union que vous souhaitez choisir.
  • Bien discuter avec votre conjoint(e) de la modalité qui vous correspond le mieux, tout en ayant conscience que la communauté (qu’elle soit universelle ou réduite aux acquêts) peut complexifier la séparation de bien.

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Acheter à deux pour un couple pacsé : comment ça se passe ?

Si vous êtes pacsés et que vous souhaitez acheter en couple, vous avez deux possibilités : 

Lé régime de la séparation des biens
Les personnes pacsées sous le régime de la séparation de biens restent propriétaires de tout ce qu’ils détenaient avant le pacs. En revanche, si le couple décide d’acheter à deux, les biens seront partagés en indivision (cas de l’achat en indivision, chacun possède une part proportionnelle au montant qu’il a déboursé pour payer le bien).
💡A noter : depuis janvier 2007, les couples pacsés sont automatiquement rattachés au régime de séparation des biens (sauf si le couple demande à être soumis sous un autre régime). 
Le régime de l’indivision
Si le couple pacsé refuse le régime de séparation des biens, il peut demander à être rattaché au régime de l'indivision. Si le couple est pacsé sous le régime de l’indivision, le bien acheté à deux appartiendra à chacun à hauteur de 50%, peu importe la participation au financement. 

Attention : Ne pas confondre l’achat en indivision avec le régime de l’indivision ! 

  • L’achat en indivision : La propriété d’un bien est proportionnelle au financement apporté (par exemple : si Julien paie 30% d’un bien, il en sera propriétaire à hauteur de 30%. Agathe, sa compagne, a qui payé 70% du montant, aura la 70% de la propriété). 
  • Le régime de l’indivision : Peu importe la participation de chacun, le couple se partage équitablement le bien (dans notre exemple : Julien comme Agathe auront chacun 50% de la propriété du bien qu’ils ont acheté ensemble). 

💡Récap : Pour acheter à deux en étant pacsés, il existe deux options à choisir au moment de la signature du pacs : 

  1. Le régime de la séparation des biens (régime qui s’applique d’office) : Les membres du couple restent propriétaires de tout ce qu’ils avaient avant d’être pacsés. Pour acheter à deux en pendant le pacs, la propriété est proportionnelle à la participation financière de chacun. 
  2. Le régime de l'indivision (peut être appliquée à la demande du couple) : après qu’il ait pu acheter à deux, le couple se partage équitablement la propriété du bien, indépendamment de ce que chacun a payé.


Acheter à deux pour un couple ni marié, ni pacsé : comment ça se passe ?

Si vous souhaitez acheter à deux et que vous n'êtes ni mariés, ni pacsés (en concubinage donc), deux possibilités s’offrent à vous.
     1) L’achat en indivision
Comme présenté précédemment, l’indivision permet aux concubins d’acheter en couple en étant propriétaires de la part de financement qu’ils ont apportée.
Attention, il faut garder à l’esprit que l’indivision devient problématique si un des concubins se retire de l’indivision (chose qu’il a parfaitement le droit de faire) ou décède. En effet, si l’un des concubins se rétracte ou meurt, l’autre doit pouvoir racheter immédiatement ses quotes-parts, autrement le bien sera vendu. 

     2) Acheter en couple par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière)
Un couple peut faire un achat commun en passant par une SCI, il s’agit d’une société que le couple va créer pour réaliser un achat. Comment ça fonctionne ? Les membres du couple créent la SCI et commencent par y virer de l’argent (on parle d’apport en capital). La somme qu’ils déposent correspond au montant du bien qu’ils veulent acheter. Une fois cela fait, le couple achète le bien immobilier au nom de leur SCI. Il n’auront plus qu’à déclarer qu’ils occupent le bien gratuitement ou par une location. 

Nos conseils pour acheter en couple ni marié, ni pacsé : 
Nous vous recommandons vivement de bien choisir le régime d’acquisition de vos biens (achat en indivision ou SCI) avant de vous lancer pour acheter à deux. Dans le cas d’un achat commun en concubinage, l’encadrement de la propriété est contraignant et il est nécessaire de s’être renseigné en amont.
A cause de ses nombreuses formalités et démarches administratives, acheter à deux via une SCI est plus long qu’en passant par un achat en indivision. Passer par une SCI pour acheter en couple peut aussi induire des frais supplémentaires et limiter les possibilités d’emprunt (car il est impossible d’obtenir un Prêt Epargne Logement). Cependant, l’option de la SCI est plus sécurisante que l’indivision si le conjoint se retire ou décède (car la SCI écarte la pression qu’à le concubin restant de devoir racheter immédiatement les parts de l’autre). 

Précision : Ces deux formules ne sont pas exclusivement réservées aux couples. Les amis, frères et sœurs et autres peuvent tout à fait acheter à deux par l’achat en indivision ou par l’intermédiaire d’une SCI. 

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Acheter en couple, conseil n°2 : Rechercher le bien ensemble 


Une fois que vous êtes en phase avec votre partenaire sur la modalité d’union à choisir, nous vous conseillons de mener vos recherches ensemble. Dans le but de gagner du temps, il peut être tentant de chercher séparément un bien à acheter en couple, ce qui se révèle être - la plupart du temps- contre productif. En effet, le risque est que vous n’ayez pas le même niveau d’informations, que vous multipliez les contacts ou que vous finissez par faire des visites sans l’autre. Pour ne pas perdre de temps, nous vous conseillons de mener vos recherches ensemble pour acheter en couple. 


Acheter en couple, conseil n°3 : Calculer les quotes-parts de chacun 


Le fonctionnement des quotes-parts pour acheter à deux 
Les quotes-parts immobilières sont la part (ou la portion) de propriété que détient un acheteur en fonction du montant qu’il a dépensé pour acquérir le bien. Les quotes-parts immobilières sont proportionnelles au pourcentage du bien que l’on a payé. Si l’on reprend l’exemple de Julien et Agathe : Julien possède 30% des quotes-parts du bien acheté car il en a payé 30% et Agathe, elle, détient 70% des quotes-parts..
Le principe des quotes-parts intervient régulièrement pour acheter en couple. On retrouve les quotes-parts dans : 
  • Les achats en indivision 
  • Les achats en SCI 

Les quote-parts lorsqu’on veut acheter en couple : nos conseils 

Pour acheter en couple, nous vous conseillons de vous accorder avec votre partenaire sur les parts que vous voulez avoir. Il est recommandé de calculer correctement les quotes-parts de chacun. Il arrive fréquemment que des couples achètent un bien immobilier avec des parts inégales et déclarent ensuite au notaire une participation de 50-50. Cette participation équitable est alors inscrite dans l’acte de vente. Or, celui-ci fait foi : en cas de séparation ou de divorce, le conjoint qui a le plus payé ne pourra pas obtenir un remboursement total de ce qu’il a avancé (autrement dit, on ne lui versera que la valeur des 50% du bien acheté). 
Pour acheter à deux, nous vous conseillons aussi de renseigner l’origine des fonds avec lesquels vous avez acheté vos quotes-parts. Cela permettra de simplifier et de rendre plus rapide la répartition des biens si l’union venait à se rompre.


Acheter à deux, conseil n°4 : Souscrire des assurances


Si vous souhaitez acheter à deux, nous vous conseillons de souscrire une assurance emprunteur. Pourquoi ? Parce que la plupart des banques exigent que les couples signent une clause de solidarité (si l’autre ne paie pas sa part du prêt, vous payez la totalité). Avant d’acheter en couple, vous avez la possibilité de souscrire deux assurances : 
  • L’assurance emprunteur (qui vous protège contre un défaut de paiement dû à une invalidité ou à une perte d’emploi)
  • L’assurance décès qui laisse la possibilité au conjoint vivant de racheter la part de l’autre.


Acheter en couple, conseil n°5 : Préparer l’après en rédigeant un testament 


Après avoir pu acheter à deux, nous vous conseillons vivement de rédiger un testament pour décider de ce que vos parts deviendront. Cette étape est importante même si vous êtes encore jeunes. Elle est d’autant plus importante si vous êtes en concubinage car la loi vous considère comme des inconnus (car votre union n’est pas officialisée administrativement). Lorsque l’un concubin décède, ses parts vont à ses parents et enfants (contrairement au mariage ou l’époux/épouse est l’héritier prioritaire). Pour acheter à deux en toute sérénité, il est donc conseillé de désigner votre conjoint comme héritier afin de lui transmettre votre quote-part à votre décès.

Pour aller un peu plus loin sur le concubinage et les testaments : 
Pour des concubins voulant s’assurer de partager les biens qu’ils ont pu acheter en couple, il est possible de rédiger ce que l’on appelle un “testament croisé”. Cette forme de testament lègue à l’autre la part qu’il détient sur un bien acheté ensemble. L’avantage est de garantir à l’autre de profiter du bien en question à vie. En effet, si l’un des deux concubins reçoit la quote-part de l’autre, il se retrouve en possession de la totalité du bien (car il aura 100% des quotes-parts). 

💡Si l’un des concubins décède, le survivant doit payer des droits de succession qui s’élèvent à 60% de la valeur des biens du défunt, ce après un abattement de 1594€. Si le concubin reçoit les quotes-parts de l’autre sous forme de donation, il ne reçoit aucun abattement et doit payer les 60%.

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Nos autres conseils pour acheter à deux 


Acheter à deux, conseil n°7 : Envisager d’autres modalités d’union que le concubinage

Lorsqu’on est en concubinage, acheter en couple peut être contraignant sous certains aspects (notamment en cas de séparation). Nous vous conseillons donc de bien discuter de cette modalité d’union avec votre partenaire avant d’acheter à deux. 


Acheter à deux, conseil n°8 : Faire attention à la clause de tontine

La clause tontine est une modalité que des concubins peuvent inscrire dans l’acte de vente au moment de sa signature chez le notaire. Cette clause permet de protéger la succession des biens des concubins : en cas de décès, la propriété du défunt revient d’office au concubin survivant qui devient l’unique propriétaire du bien. Autre avantage : avec une clause tontine, les frais de succession pour les concubins sont nettement abaissés (les 60% chutent à 4,89%).
Pourtant, cette clause n’est pas toujours profitable pour acheter en couple.
Premièrement, parce qu’elle n’est pas applicable pour tous : la valeur de la résidence principale ne doit pas dépasser les 76 000€. 
Deuxièmement, la clause de tontine n’est pas systématiquement profitable car elle ne peut pas être rompue (une fois signée, il sera impossible de faire marche arrière). Avec cette caractéristique, si les relations des concubins se détériorent et qu’ils en viennent à se séparer, un concubin héritera automatiquement des parts de l’autre s’il décède.
C’est pour cela que nous vous conseillons de faire attention à la clause de tontine et de vous renseigner en amont avant d’acheter à deux. 


💡Récap : 

     Nos conseils pour acheter à deux: 

  • Parler des différents régimes matrimoniaux (mariage, pacs, et concubinage) à son partenaire, ainsi que les modalités d’unions à choisir (séparation des biens, achat en indivision, etc) avant d’acheter en couple
  • Envisager le mariage sous le régime de la séparation des biens (car plus simple)
  • Rechercher ensemble le bien immobilier à acheter à deux 
  • Parler à son partenaire de la quote-part désirée pour l’achat d’un bien et s’entendre sur la proportion avant d’acheter en couple 
  • Calculer la quote-part et la communiquer au notaire sans la maquiller 
  • Souscrire une assurance emprunteur pour acheter en couple 
  • Préparer un testament (fortement recommandé pour les concubins qui veulent acheter en couple)

     Ce que l’on déconseille pour acheter à deux :

  • Rechercher séparément un bien à acheter en couple
  • Ne pas se renseigner sur  le mariage sous le régime de la communauté pour acheter en couple
  • Communiquer des quotes-parts erronées au notaire 
  • Ne pas envisager l'après en cas d'achat en concubinage
  • Ne pas être renseigné sur la clause tontine avant d’acheter en couple
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