Le bail emphytéotique est un type de contrat qui se distingue du bail ordinaire : l’un est à dit “à charge” et l’autre non. Mais que se cache-t'il derrière ce mot barbare et quelles sont ses implications ? Quels sont les avantages et inconvénients du bail emphytéotique ?
Bail emphytéotique : définition
Emphytéose, quelques notions générales
Le bail emphytéotique (ou emphytéose) est un contrat qui lie un locataire (appelé emphytéote) à un propriétaire (le bailleur). Le bail emphytéotique peut être contracté entre particuliers mais en pratique, le locataire est (la plupart du temps) un investisseur et le bailleur, une collectivité locale.
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée : sa durée minimale est de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans. Une fois arrivé à son terme, une emphytéose peut être reconduite (=le bailleur et le locataire peuvent prolonger leur accord en signant un nouveau bail emphytéotique.)
Principe général : Le locataire loue un terrain à un prix plus bas que celui du marché et doit en échange faire des travaux pour augmenter la valeur du de la surface (que ce soit via des constructions, des rénovations ou des aménagements). À l’issue du bail, le locataire doit partir du terrain (il en a l’obligation). Le bailleur récupère alors la propriété totale de son terrain (y compris les bâtiments construits par le locataire). De ce fait, le locataire ne pourra plus se rendre sur le terrain, ni en tirer des revenus (cela sera réservé au propriétaire).
La plupart du temps, les constructions faites sont des maisons d'hôtes, des bureaux ou encore des centres commerciaux.
Pourquoi le bail emphytéotique a-t-il été créé ? Pratiquée dès la Grèce Antique, l’emphytéose a pour but de valoriser des terrains qui n’auraient pas pu l’être par manque de fonds.
Les droits et obligations du locataire dans un bail emphytéotique
Les obligations de l’emphytéote (locataire) :
Investir continuellement dans la valorisation du terrain
Payer un loyer pour le terrain
Payer des taxes pour son bail emphytéotique (taxe foncière et taxe d’habitation)
Régler des charges de copropriété sur l’emphytéose
L’emphytéote a aussi l’obligation que les travaux qu’il entreprend augmentent la valeur du bien (si les travaux nuisent à la valorisation du terrain, le propriétaire est en droit d’annuler le bail emphytéotique)
Les droits du locataire dans un bail emphytéotique :
L’emphytéote a un droit d’usufruit sur le terrain : il n’en n’est pas propriétaire mais il peut l’exploiter et en tirer les bénéfices. De ce fait, le bailleur a seulement un droit de nue-propriété : officiellement, il reste le propriétaire du terrain mais il ne peut pas en profiter).
Plus concrètement, unl’emphytéote peut :
Exploiter des constructions déjà existantes sur le terrain (comme des mines ou des carrières)
Transformer totalement le terrain si cela contribue à sa valorisation
Récolter les revenusdes constructions qu’il a faites
Sous-louer le terrain et récupérer l’argent des loyers (si le bailleur consent à ce que le terrain ou une construction du terrain soit sous-loué)
Construire (ou rénover) un logement et l’utiliser comme résidence principale (ou résidence secondaire)
Transmettre son bail emphytéotique (via une cession ou un héritage en cas de décès). Pour transmettre son bail emphytéotique, l’expertise d’un notaire est nécessaire.
Hypothéquer son droit sur son bail emphytéotique. En quelque sorte, cela reviendrait à ce que le locataire (dans le but d’obtenir un crédit) laisse en caution ses droits sur son bail emphytéotique à la banque. En cas de défaut de paiement, la banque pourra alors saisir les constructions faites sur le terrain.
Les interdictions du locataire dans une emphytéose :
Un emphytéote ne peut pas vendre les droits qu’il a sur son bail emphytéotique
Il est interdit qu’un emphytéote contracte un bail emphytéotique sur le bail qu’il a déjà (car l’emphytéote n’est pas propriétaire)
Un emphytéote ne peut pas entamer des travaux qui font baisser la valeur du terrain(s’il le fait, le propriétaire a le droit de rompre le bail emphytéotique, dans ce cas l’emphytéote est expulsé et l’intégralité des chantiers est récupéré par le propriétaire)
Bail de long terme (de 18 à 99 ans) qui peut être reconduit
Lie un propriétaire (bailleur) à un locataire (emphytéote)
Un emphytéote peut louer un terrain pour une somme modique, en échange de quoi il doit investir (notamment par la construction) pour augmenter la valeur de la surface
Un emphytéote peut tirer les bénéfices d’exploitations sur le terrain mais n’en n’est pas propriétaire
Une fois l’échéance du bail emphytéotique arrivée, l’emphytéote n’a plus aucun droit sur le terrain (il doit quitter les lieux s’il l’occupait et ne peut plus toucher les bénéfices dégagés par les exploitations)
Emphytéose et coût pour l’emphytéote
Le locataire doit payer un loyer (bien que moindre) pour le terrain du bail emphytéotique
Toute emphytéose est soumise à des taxes que le locataire doit aussi payer (taxe foncière et taxe d’habitation) en plus des charges de copropriété
Les encadrements principaux du bail emphytéotique
Parmi les droits et devoirs d’un emphytéote :
Le devoir de réaliser des travaux de construction et/ou d’aménagement pour augmenter la valeur du terrain
L’impossibilité de vendre ses droits sur une emphytéose
L’interdiction de souscrire un nouveau bail sur un bail emphytéotique existant
Les travaux effectués par le locataire doivent nécessairement accroître la valeur du terrain
Toute emphytéose est soumise à des taxes que le locataire doit payer (taxe foncière et taxe d’habitation) en plus des charges de copropriété
Emphytéose, des avantages pour bailleur et emphytéote
Le bail emphytéotique est profitable pour le bailleur qui peut augmenter la valeur de son bien à faible coût
En optant pour une emphytéose (plutôt qu’un bail de location classique), le propriétaire bailleur consent à louer son terrain à bas prix. En échange, il s’assure que son bien soit loué sans interruption pendant des années (ce qui est sécurisant pour lui). Il s’assure aussi que son terrain prenne de la valeur sans qu’il ait à débourser quoique ce soit (il pourra alors tirer les bénéfices de cette valorisation dès que le bail emphytéotique est arrivé à son terme).
Le bail emphytéotique est aussi intéressant pour le locataire qui peut exploiter des zones dont il n’aurait pas pu financer l’emplacement autrement. Un emphytéote peut donc occuper une zone potentiellement privilégiée (ou riche en opportunités) via un loyer relativement faible. Les constructions et aménagements réalisés peuvent alors constituer des opportunités intéressantes pour un emphytéote.
Le bail emphytéotique permet au bailleur de valoriser son bien et à l’emphytéote de faire un investissement sur une zone intéressante. L’emphytéose est-elle un contrat gagnant-gagnant ?
Bail emphytéotique : des inconvénients pour l’emphytéote
Le risque de non-renouvellement du bail
Si l’investissement profite à l’emphytéote, un des grands risques du bail emphytéotique est que le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat. Comme dit précédemment, un emphytéote a le droit d’utiliser une construction du terrain loué comme résidence principale. Si le propriétaire refuse de reconduire le bail, l’emphytéote devra quitter les lieux et trouver un autre logement.
Le non-renouvellement du bail emphytéotique peut aussi mettre l’emphytéote dans une position délicate s’il comptait sur quelques années supplémentaires pour amortir ses dépenses.
Mais une autre contrainte du bail emphytéotique pour l’emphytéote est l’engagement que ce contrat induit. Une emphytéose implique que le locataire doit continuellement entreprendre des travaux (ce qui a un coût) et que ces derniers, en plus d’être rentables, contribuent à la valorisation du terrain.
L’emphytéote doit poursuivre les travaux de valorisation jusqu’à la fin du bail (de 18 à 99 ans), et ce même si les investissements réalisés jusqu’à présent ne sont pas rentables.
Le seul moyen pour un emphytéote de se désengager de ce contrat est de céder ses droits à un tiers, ce qui peut s’avérer contraignant.
Emphytéose : Le grand récap 🧠
Bail emphytéotique définition
Le bail emphytéotique (ou emphytéose) est un contrat qui unit le bailleur (propriétaire du bien) à un emphytéote (loueur).
Dans un bail emphytéotique, un emphytéote loue un terrain et doit œuvrer pour qu’il prenne de la valeur (via des constructions et/ou des rénovations). À la fin du bail emphytéotique, le loueur ne peut plus exploiter le terrain et ses bâtiments (même s’ils ont été construits par ses soins)
La durée du bail emphytéotique est de 18 à 99 ans.
Un bail emphytéotique peut être renouvelé si les deux parties y consentent
Dans une emphytéose, le loueur dispose de certains droitset est soumis à des obligations (notamment celle d’entreprendre la valorisation du terrain).
Si un emphytéote souhaite se désengager du bail emphytéotique, il doit effectuer une cession ou une donation à un tiers (par l’intermédiaire d’un notaire)
La vente de droits sur un bail emphytéotique est impossible
Il est formellement interdit qu’un emphytéote souscrive un bail emphytéotique avec un tiers sur le terrain déjà sous emphytéose
Signer un bail emphytéotique peut donc être la base d’un investissement fructueux mais avant d’amorcer les travaux, il est conseillé d’être bien renseigné sur les opportunités que le terrain offre, d’avoir une capacité d’emprunt solide et d’avoir un modèle de rentabilité solide.
