Pour acheter un appartement ou une maison sans avoir vendu son logement actuel, une solution existe : le prêt relais. Ce type de prêt pour inquiéter car si on arrive pas à vendre son logement dans un temps imparti, les mensualités du prêt-relais s'activent et on se retrouve bien souvent à payer deux crédits immobiliers : celui du bien qu'on cherche à vendre et celui du prêt-relais. Mais le prêt relais est-il vraiment une mauvaise idée ? Hosman vous propose de tout savoir sur le prêt relais en moins de 3 minutes.
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Un prêt relais est un crédit qu’un propriétaire (vous) de bien immobilier peut contracter afin de financer l’achat d’un second bien, en attendant que le premier (bien actuel) se vende. Il permet donc à ce dernier de vendre et d’acheter simultanément. De ce fait, le crédit relais permet au propriétaire d’avoir un apport suffisant pour l’achat.
Comment marche le prêt relais ?
Prenons l’exemple d’un acheteur, déjà propriétaire. Ce dernier souhaite acheter un nouveau bien avant même d’avoir vendu le premier. Pour permettre cette transaction, l’établissement prêteur avance à l’acheteur entre 50% et 80% du montant de la valeur estimée du bien actuel, et ce, pour une durée de un à deux ans. L’acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt. Le prêt relais étant destiné à être soldé lors de la vente.
Cette fois-ci, prenons un exemple peut-être plus parlant sur l'aspect financier :
Le montant de la vente du premier bien est de 100 000€, le montant de l’achat du second bien est de 150 000€. Le montant du prêt relais sera donc de 80 000€, en effet, les banques ne financent qu’une partie du prix de vente, par sécurité. De ce fait, le montant du prêt principal sera de 70 000€ (150 000 - 80 000=70 000).
Les différents types de prêts relais en immobilier
Il existe différents types de prêt relais. Vous devrez souscrire à celui qui dépend de votre situation personnelle.
Prêt relais et amortissement classique
Dans le cas où vous devez emprunter une somme plus importante que la valeur du bien que vous devez vendre. Le prêteur (la banque), vous avance une partie de la valeur du bien à vendre et il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous devrez donc rembourser chaque mois, les intérêts du prêt relais plus les mensualité du prêt amortissable.
Prêt relais et franchise totale
La encore, vous empruntez une somme supérieure à celle du bien vendu. Ce système est conçu pour alléger vos charges mensuelles durant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Les intérêts se cumulent au montant total de l'emprunt immobilier tous les mois mais vous devrez rembourser la banque uniquement lorsque votre bien est vendu. Attention, cela signifie également que plus tard vous vendez votre bien, plus les montants s'accumulent et le total à rembourser peut vite exploser.
Prêt relais dit de "sec"
Si la valeur de l’acquisition est égale ou inférieure à celle du bien vendu : Il ne s’accompagne pas d’un prêt à long terme. Ce système convient surtout aux emprunteurs qui n’ont besoin que d’une avance car le prix du nouveau bien est inférieur ou égal au prix du bien actuel. A la fin de chaque mois, vous ne payez que les mensualités du prêt relais.
Les modalités du prêt relais
Entre 50% et 80%
En général, la banque vous laissera emprunter entre 50% et 80% de la valeur du bien que vous souhaitez vendre. Charge à vous de pouvoir trouver le montant restant pour acquérir le nouveau bien.
Entre 2% et 3%
Les taux d'emprunt des prêts relais avait très peu évolués ces dernières années mais avec la situation financière actuelle, ils sont remontés. Aujourd'hui situés un peu au dessus des 2%, ils pourraient aller prochainement jusqu'à 3%
24 mois pour vendre
C'est le délai maximum que vous laisse votre banque pour vendre votre bien avant de devoir commencer à rembourser les mensualités du prêt relais. En général, le contrat est de 12 mois et est reconductible. Tout l'intérêt et de vendre rapidement pour éviter de payer trop d'intérêts.
Il peut arriver que la vente d’un bien ne se passe pas comme prévu et de ce fait, ne se réalise pas. Dans ce cas là, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
La reconduction du prêt, si vous décidez de continuer à chercher un acheteur. Toutefois, le risque étant assez élevé de par le fait, que vous n'avais pas su trouver d’acheteur, les banquiers auront donc tendance à ne reconduire qu'une partie du prêt et non la totalité. La partie non reconduite sera soit à payer au comptant soit à régler à l’aide d’un second prêt.
La transformation en crédit amortissable, dans l’hypothèse où vous abandonnez votre recherche d’acheteurs. Face à la crise immobilière, nombreux sont les propriétaires qui ont décidé de louer leur premier bien, plutôt que de le revendre à perte, cela est en effet plus rentable. Un crédit classique sera donc mis en place, pour rembourser le prêt relais. Ici, les loyers sont censés couvrir les échéances.
Nous pouvons donc distinguer, ici, les deux risques à la contraction d’un prêt relais. Entre la date de l’achat du second bien et la revente du premier, vous êtes propriétaire de deux biens immobiliers, tous deux financés à crédit.
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Résumé : quels sont les atouts et les risques du prêt relais immobilier ?
Le crédit relais, permet à tous propriétaires d’acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir vendu le bien actuel, et donc d’avoir l’apport suffisant pour financer l’achat. Petit plus, grâce à cette démarche, vous pouvez éviter deux déménagements et ainsi ne déménager qu’une seule fois. En effet, grâce au prêt relais, vous disposez, en tant que propriétaire, d'un délai plus long pour vendre son bien et, vous évitez, donc de revoir votre prix de vente à la baisse dans la précipitation de trouver un acheteur. Par ailleurs, le crédit relais permet d’éviter la location éventuelle durant la période de transition.
Cependant, le prêt relais présente également quelques risques, dont le plus important, celui de ne pas trouver d’acquéreur avant la fin du crédit. Même si le bien n’est pas vendu, les banques peuvent réclamer le remboursement de la somme empruntée (comme évoqué précédemment, des possibilités s’offrent à vous pour remédier à cette situation). Par ailleurs, si le bien ne se vend pas, vous êtes propriétaires de deux bien immobiliers, tous deux financés à crédit.
Le prêt relais est donc plutôt déconseillé, si le logement à vendre n’est pas attractif ou si vous avez des doutes quant à la réussite de votre recherche.
Quelles solutions pour éviter ces risques?
Pour limiter ces risques, il est préférable de vendre le logement assez rapidement. Si toutefois, cela requiert plus de temps que prévu, vous pouvez contracter un prêt relais achat-revente ou un crédit relais-rachat afin d’effectuer la transaction plus sereinement. Ces formules permettent de ne pas payer de mensualités trop importantes.
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