Le prêt relais ou le crédit relais est un très bon moyen de financer l’achat d’un appartement ou d’une maison sans attendre la vente de son logement actuel. Dans un contexte où les délais de vente se rallongent compte tenu de la hausse des taux de crédit immobilier, cette solution peut s’avérer particulièrement utile pour les personnes qui se lancent dans un projet d’achat-vente immobilier.
Néanmoins, les conditions et les risques que représente le prêt relais doivent être parfaitement maîtrisés avant de se lancer. Hosman vous propose de tout savoir sur le prêt relais.
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Le prêt relais : définition et explication des différents types
Le prêt relais est un crédit qui permet à un propriétaire d’emprunter la somme nécessaire à l’achat d’un appartement ou d’une maison en attendant de recevoir l’argent de la vente de son bien immobilier actuel. Le crédit relais peut ainsi être vu comme une avance d’argent par la banque, et le remboursement de cette avance se fait en une seule fois, au moment de la vente du premier bien.
Il existe plusieurs types de prêt relais.
Le prêt relais dit associé (ou couplé)
Le prêt relais associé est un type de crédit relais qu’on associe à d’autres types de crédit comme par exemple un crédit immobilier. C’est le prêt relais le plus souvent utilisé quand le prix d’achat du second bien est plus élevé que celui qui est vendu. Les mensualités de l’ensemble des prêts sont regroupées (c’est pour cela qu’il se nomme prêt relais associé). Ce type de prêt est lui aussi très limité dans le temps : maximum 24 mois, même si les autres prêts associés ont été signés sur des périodes bien plus longues.
Exemple d’un prêt relais associé :
Valeur du bien que vous souhaitez vendre : 500 000 euros
Valeur du bien que vous souhaitez acheter : 600 000 euros
Si votre banque vous prête 70% en prêt relais de la valeur de votre bien actuel soit 350 000 euros et que vous souscrivez un crédit immobilier pour la totalité du prix du bien soit 600 000 euros, ce crédit immobilier long terme intègre les 350 000 euros de votre prêt relais.
Vous aurez au maximum 2 ans devant vous (durée maximale du prêt relais qui peut varier) pour vendre votre bien. Et en attendant, vous devez rembourser les intérêts du crédit-relais et les mensualités du crédit immobilier associé en même temps. Lorsque votre bien sera vendu, vous remboursez d’un seul coup la totalité du prêt-relais à votre banque.
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Le prêt achat-revente (ou prêt relais franchise totale)
Ce type de prêt relais est utilisé lorsqu’on le crédit du bien qui va être vendu est toujours en cours. Ce crédit relais-achat permet de se faire racheter le crédit en cours et ainsi éviter les doubles mensualités.
Exemple d’un prêt relais-rachat
Valeur du bien que vous souhaitez vendre : 500 000 euros
Valeur du bien que vous souhaitez acheter : 600 000 euros
Vos mensualités sont actuellement de 950 euros par mois et vous devez encore 50 000 euros
La banque calculera votre prêt relais cette manière :
Montant de l’avance = 70% de la valeur de votre bien
500 000 * 0,7 = 350 000 euros
Il manque donc 250 000 euros pour acheter votre nouveau logement
La banque va donc acheter votre ancien crédit et vous prêter la somme manquante.
Vous obtiendrez ainsi un nouveau crédit dont le montant total suit le calcul suivant :
le capital restant + la somme manquante + des frais de remboursement anticipé - le montant de l’avance
Et vous remboursez des mensualités sur ce montant en fonction de la durée et du taux conclus avec la banque.
Le prêt relais sec
Ce type de crédit s'adresse aux acheteurs qui ont uniquement besoin d’un prêt relais pour financer l’achat. Cela peut être le cas si le logement acheté est moins cher que le logement vendu. Le montant accordé pour un prêt relais sec se situe entre 50% et 80% du bien que vous allez vendre.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Prêts relais conditions
Le prêt relais (ou le crédit relais) répond à certaines conditions :
La durée d’emprunt est courte : maximum 24 mois
La valeur empruntée se situe entre 50% et 80% de la valeur du bien que vous souhaitez vendre (en moyenne comptez 70%)
Pas de paiement d’indemnités de remboursement anticipé puisqu’il s’agit du but de ce prêt
Le remboursement se fait uniquement sur les intérêts et l’assurance
Si au bout des deux ans (ou au bout de la durée accordée dans votre prêt relais), vous n’avez toujours pas vendu votre bien, vous devrez alors rembourser votre prêt relais même sans l’argent de la vente et donc votre crédit relais sera transformé en crédit long terme.
Avant d’en arriver là, si l’échéance approche, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre banque pour trouver une solution, en général une prolongation. Vous pouvez également accélérer la vente de votre logement en décidant de faire une stratégie de baisse de prix.
Prêt relais : avantages et inconvénients
La période courte du crédit relais est donc son principal désavantage. Si vous avez du mal à vendre votre bien, vous risquez de vous retrouvez dans une situation financière compliquée, puisqu'au lieu de rembourser uniquement les intérêts, vous devrez rembourser l'intégralité du prêt sans pour autant avoir toucher l'argent de votre vente.
En revanche, le prêt relais permet d’investir dans un logement sans attendre la vente définitive du bien actuel. Il permet ainsi d’acheter en premier et d'éviter les frais d’un double déménagement avec la location d’un logement avant l’achat.
Pour éviter le recours à un prêt relais, vous pouvez tout à fait choisir la mise en vente de votre logement en même temps que la recherche de votre nouveau bien.
L’enjeu sera alors de vendre rapidement votre bien et au meilleur prix pour justifier d’un apport conséquent. Et pour ça, vous pouvez recourir à une néo-agence immobilière qui vous aide à vendre rapidement un appartement, tout en augmentant votre net vendeur.
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