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Tout savoir sur le prêt achat-revente

Vous souhaitez acheter un nouveau logement grâce à la vente de votre maison ou appartement actuel sans avoir par ailleurs fini de rembourser votre premier crédit immobilier ? Le prêt achat revente apparaît dans ce cas comme la solution adéquate pour vous aider à faire la jonction entre les deux acquisitions. Ce prêt à court terme permet en effet d’obtenir un financement pour votre nouveau bien en attendant de vendre l’actuel.

Comment fonctionne un prêt achat-revente ? Comme procéder à une simulation prêt achat revente ou encore quelles différences entre un prêt-relais et un prêt achat revente ? Hosman répond à toutes vos questions.



En quoi consiste le prêt achat-revente ?


Vous avez eu un coup de cœur pour une maison ou un appartement, et souhaitez revendre votre bien actuel pour financer ce nouvel achat ? Malheureusement, vendre un bien immobilier peut parfois prendre du temps, ce qui risque de vous faire passer à côté de la maison ou de l’appartement de vos rêves. Il existe néanmoins une solution : le prêt achat-revente.


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Prêt achat-revente : définition et fonctionnement

Mis en place en 2014, le prêt achat revente est un crédit immobilier à taux fixe qui permet à un secundo-accédant – personne ou ménage qui acquiert un second logement – de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier sans avoir encore revendu l’ancien, en prenant en compte votre taux d’endettement actuel.
Un relai financier d’autant plus intéressant lorsque vous n’avez pas fini de rembourser votre premier crédit immobilier, sachant que celui-ci est combiné au nouveau. Vous n’aurez ainsi qu’un seul prêt à taux d’intérêt unique, intégrant les mensualités restantes. Une avance octroyée pour une durée maximum de 2 ans.

Concrètement, comment cela fonctionne ?
En clair, l’établissement prêteur rachète votre crédit en cours pour le combiner au nouvel emprunt, et vous octroie une avance de 70% à 80% – selon les cas – de la valeur de votre bien actuel. Une avance ensuite automatiquement remboursée à la banque dès que la vente est conclue.

Quelle méthode de calcul utiliser pour faire une simulation d’un prêt achat-revente ?

Pour calculer le montant du prêt achat revente, la banque va d’abord calculer la valeur de votre bien mis en vente, puis le montant du relai auquel vous avez le droit, prenant en compte 70% à 80% de la valeur du bien estimé.

En d’autres termes, le montant du nouveau prêt de vente=[le prix du nouveau bien immobilier + le capital restant dû de l’ancien crédit + les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit] - [le montant de l’avance du prêt achat revente, soit 70% à 80% de la valeur du bien mis en vente + un hypothétique apport personnel]

Exemple de simulation prêt achat-revente :
Vous souhaitez mettre en vente votre appartement estimé à 160 000 euros pour en acheter un à 180 000 euros.
Vos mensualités de remboursement sont actuellement de 850 euros par mois pour un capital restant dû de 50 000 euros.

Vous contactez la banque pour obtenir une avance grâce à un prêt achat-revente.
Montant de l’avance = 160 000 x 0,7 = 112 000 euros.
Vous disposez donc d’une avance de 112 000 euros pour acheter votre nouveau bien. Il vous manque 68 000 euros.

Au moment de l’achat, la banque va alors racheter votre ancien crédit immobilier et vous prêter les 68 000 euros manquants.
Le montant du nouveau prêt immobilier sera donc de : 180 000 euros (financement total) + 50 000 (capital restant dû de l’ancien crédit) + 1 500 (frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit) - 112 000 euros (montant de l’avance) = 119 500 euros.




















Pour une simulation prêt achat revente facile, vous pouvez faire appel à plusieurs simulateurs en ligne.

Quels sont les avantages du prêt achat-revente ?


Représentant une alternative au célèbre « prêt relais », le prêt achat revente possède le grand avantage de prendre en compte votre endettement actuel afin de vous proposer un financement adapté à la réalité de votre situation.

Un prêt plus adapté si vous êtes déjà en train de rembourser un crédit immobilier

Plus connu, le prêt relais est un crédit immobilier qui a également pour objectif de faire la jonction entre la vente d’un bien et l’achat d’un nouveau. Il possède néanmoins certaines limites, notamment lorsque vous êtes toujours en train de rembourser l’emprunt de votre premier achat immobilier et que vous souhaitez vendre votre bien pour acheter un bien plus cher.

Concrètement, comment cela fonctionne ?
Le prêt relais vous permet d’obtenir une avance de la banque correspondant à 70% de la valeur nette du bien mis en vente.

En d’autres termes, le montant du prêt relai=70% x [la valeur vénale du bien immobilier mis en vente - capital restant dû à la banque].

Concrètement, si vous souhaitez par exemple mettre en vente un appartement estimé à 160 000 euros pour en acheter un à 180 000 euros avec 50 000 euros de restant dû de l’ancien crédit, le montant du prêt relais ne sera que de 77 000 euros (= 160 000 - 50 000) x 0,7). Une somme qui n’est pas suffisante pour acheter le nouvel appartement et qu’il vous faudra compléter en souscrivant un nouvel emprunt, comme le prêt relais adossé.
En définitive, le prêt relais est un prêt qui correspond davantage aux propriétaires qui ont déjà remboursé leur premier emprunt.

Un taux d’endettement plus bas


Avec le prêt achat revente, vous bénéficierez d’un taux d’endettement moins élevé, ce qui facilite l’accès au crédit. Contrairement au prêt relais qui ne considère comme apport, que la part de l’ancien bien déjà remboursée, le prêt achat-revente évalue en effet l’apport à 70% ou 80% de la valeur du bien. Si le montant à rembourser est identique, le taux d’endettement est donc lui bien moins important.



Quelles sont les limites du prêt achat-revente ?


Si le prêt achat revente permet de financer plus facilement un achat revente, ce crédit possède néanmoins quelques inconvénients.
Avant de solliciter votre banque pour l’obtention d’un prêt achat revente, il faut en effet vous assurer que votre bien sera vendu relativement rapidement. Afin de limiter les intérêts d’une part, mais également vis-à-vis de la banque. En effet, il s’agit d’une opération plus risquée qu’un prêt relai classique pour celle-ci, sachant que la somme avancée est plus élevée, avec pour seule garantie la mise en vente du logement actuel. Or, si la vente n’aboutit pas comme prévu, une éventuelle saisie ne suffira pas à la banque pour se rembourser. Le bien doit donc être un gage de qualité aux yeux de la banque – de part ses caractéristiques et son emplacement par exemple – afin qu’elle concède à vous délivrer un prêt achat revente.

Il se peut enfin que le marché se retourne, vous obligeant dans certains cas à diminuer le prix de vente de votre bien pour qu’il soit vendu dans le délai des 2 ans imparti.



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