Bien immobilier : que se passe-t-il en cas de divorce ?

Par Louis

Sales @ Hosman

Lecture : 4 min

02 février 2024

Divorce : procédure de partage de biens 


Partage des biens : divorce soumis au régime de la communauté légale

Le régime de la communauté légale s’applique d’office lorsqu’il n’a pas été rédigé dans l’acte de mariage. Sous ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme des biens communs. Pour un bien immobilier, il existe deux cas : soit il s’agit d’un bien propre, soit il s’agit d’un bien commun. Dans le cas d’un bien propre, l’époux possédant le bien le reprend et doit verser une récompense à l’autre époux si des dépenses ont été faites en commun pour l’entretien du bien (par exemple, des travaux ou un crédit immobilier financés par les salaires des deux conjoints). Dans le cas d’un bien commun, il faut procéder à un partage en parts égales. Il faut donc vendre et répartir par la suite les produits de la vente. Il est aussi possible qu’un des deux époux souhaite conserver le bien : dans ce cas-là, il doit verser une soulte à l’autre ou bien compenser avec d’autres biens. Enfin, il est également possible de conserver le bien en indivision (ce cas se produit généralement dans le but d’un investissement locatif, afin de louer le bien à un tiers). 

Partage des biens : divorce soumis au régime de la séparation des biens

Le régime de la séparation des biens stimule qu’au divorce chaque époux reprend ses biens. Si le bien a été acquis pendant le mariage, alors celui qui récupère le bien est celui dont le nom est inscrit sur l’acte de vente. L’autre époux peut alors faire valoir sa créance s’il en a financé une partie. Ainsi, dans le cas d’un bien immobilier acheté pendant le mariage, cela relève de l’indivision. Les partages sont alors ceux prévus dans l’acte de l’achat. Si rien n’est précisé, alors on répartira le bien immobilier en parts égales entre les deux époux. 

Partage des biens : divorce soumis au régime de la communauté universelle

Le régime de la communauté universelle répartit tous les biens à parts égales entre les deux époux. Le bien immobilier est donc partagé de manière égale entre les deux époux. 

Conserver le bien immobilier en cas de divorce 


Divorce : conserver le bien immobilier en indivision

Dans le cas d’un divorce, il est possible de conserver le bien en indivision. Ce choix est généralement fait lorsque les deux époux souhaitent faire du bien un investissement locatif en le louant à un tiers. 

Divorce : conserver le bien immobilier par le rachat de soulte

Il arrive souvent qu’un des deux époux souhaite conserver le bien immobilier même après le divorce. Qu’est-ce que le rachat de soulte ? Le rachat de soulte est une opération juridique et financière pour racheter les parts de l’autre indivisaire. Autrement dit, l’un des deux époux réalise une compensation financière à l’autre pour pouvoir conserver la maison ou l’appartement. Il existe deux cas de figure différents pour le rachat de soulte. Dans le cas où le rachat de soulte s’effectue sans que de prêt bancaire n’ait été souscrit pour l’achat du bien, ou alors que le prêt bancaire a fini d’être remboursé, le montant versé à l’autre époux correspond à la moitié de l’estimation immobilière du bien immobilier. Dans le cas où le rachat de soulte s’effectue alors qu’un prêt immobilier a été souscrit et n’est pas encore entièrement remboursé, le montant versé à l’autre époux correspond à la moitié de l’estimation immobilière du bien immobilier auquel on additionne le montant du crédit immobilier qui doit encore être remboursé. 

Vaut-il mieux vendre avant ou après le divorce ?


Vendre son bien avant ou après le divorce : que faut-il savoir en amont ?

La vente d’un bien immobilier dans le cadre d’un divorce peut avoir des implications fiscales importantes (par exemple : l’impôt sur le gain en capital). De plus, durant le processus de divorce, il est parfois difficile de prendre des décisions rationnelles et il peut alors s’avérer important d’être bien accompagné lors de la démarche. Faire appel à un conseiller immobilier peut s’avérer être un bon choix afin d’avoir un avis neutre et extérieur pour être guidé et prendre la meilleure décision. Le plus reste de se mettre d’accord pour faciliter la vente avant ou après le divorce. 

Vendre maison / appartement avant divorce : optimiser sa fiscalité

Beaucoup de couples font le choix de vendre avant de divorcer : cette décision permet de vendre le bien rapidement et de partager par la suite le produit de la vente par “partage verbal”. Vendre avant le divorce permet d’éviter l’impôt sur le droit de partage : son montant correspond à 1,1% du prix du bien. Par ailleurs, vendre avant le divorce permet d’éviter les frais de notaire pour la répartition des biens immobiliers et mobiliers. 

Bon à savoir : Il vaut mieux éviter de donner la raison de vente aux potentiels acquéreurs. En effet ils essaieront de négocier au plus bas du fait de la nécessité de vendre rapidement. De plus, les couples encore fortement endettés auront intérêt à davantage prendre leur temps pour négocier la meilleure transaction possible et obtenir le meilleur prix de vente. 

Vendre maison / appartement après divorce : y a-t-il des cas où il est préférable de vendre après son divorce ? 

Le divorce est souvent une étape émotionnellement intense et exigeante. En gardant le bien, vous permettez de conserver une certaine stabilité : ce qui peut s’avérer positif s’il s’agit d’une résidence principale et que des enfants sont impliqués dans le processus de divorce. Vendre après le divorce permet d’avoir plus de temps pour planifier la transition vers une nouvelle résidence et de réduire les conflits liés à la vente lors du processus de divorce. En vendant après votre divorce, vous vous laissez la possibilité d’utiliser les options d’occupation temporaires. C’est-à-dire que si un conjoint souhaite rester dans le bien pendant une période déterminée après le divorce, la vente ultérieure permet aux parties de convenir d'arrangements d'occupation temporaires avant de procéder à la vente. Pour réaliser la vente du bien après le divorce les époux doivent établir une convention d’indivision avec un notaire afin de sortir le bien de la liquidation de patrimoine et mettre en place la gestion du bien entre les époux. La convention peut par exemple prévoir : l’occupation du bien par l’un des époux et une éventuelle indemnisation pour l’autre ou bien la répartition des charges entre les époux (frais d’entretien, travaux, …). Les époux sont par la suite soumis au régime général de l’indivision. En plus des dispositions mises en place par la convention, il impose des droits et des devoirs aux ex-époux indivisaires. Certaines décisions ne peuvent donc pas être prises sans l’accord des deux époux (comme la location ou la vente du bien). L’un des plus gros points négatifs d’une vente après divorce reste le paiement des taxes de droit de partage qui peuvent représenter une perte budgétaire selon la valeur du bien immobilier. 

Découvrez nos autres
articles de blog