Divorce et bien immobilier : les avantages de vendre avant son divorce

Lors d’un divorce, la question de la séparation des biens mobiliers et immobiliers se pose. Ainsi vous vous êtes certainement déjà demandé s'il était plus avantageux ou non de vendre son bien immobilier avant ou après le divorce.

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De manière générale, il peut s’avérer plus avantageux de vendre avant la prononciation de votre divorce. Cependant cela n’est pas toujours chose faisable. On vous explique. 

Lors de la vente de son bien immobilier pendant le divorce il est important de prendre en considération différents facteurs. En effet lors d’un divorce, la propriété est un actif conjugal qui est soumis au partage lors du divorce. La vente d'un bien immobilier peut avoir des implications fiscales importantes, comme les impôts sur les gains en capital. Le moment de la vente peut donc avoir un impact fiscal pour vous et votre conjoint. 

De plus, prendre des décisions importantes concernant la propriété peut être difficile. Prenez le temps de réfléchir à votre situation et prenez des décisions rationnelles. En effet, être accompagné dans votre démarche peut être essentiel, cela vous permettra d’avoir un avis neutre et extérieur afin de prendre la meilleure décision. Un conseiller immobilier sera à même de vous orienter vers la meilleure solution. 

Enfin, l’accord entre les conjoints est essentiel. Si vous et votre conjoint pouvez vous mettre d'accord sur la manière de gérer la propriété, cela peut faciliter la vente avant ou après le divorce. Un accord peut inclure des modalités de partage des bénéfices ou de rachat de la part du conjoint.

Vendre son appartement ou sa maison avant un divorce comporte plusieurs avantages. Le premier est bien entendu de nature fiscale. En effet, beaucoup de conjoints en situation de séparation décident de vendre rapidement leur logement afin de contourner le droit de partage et divorcer ensuite. 

Depuis janvier 2022 le droit de partage est un impôt qui s’élève à 1,1% du prix du bien (après avoir soustrait le passif, les dettes). Prenons un exemple, si votre bien est estimé actuellement à 200 000€ et qu’il vous reste 100 000€ à rembourser sur votre prêt, alors la valeur du bien est de 100 000€ à partager entre les époux (selon la part que chacun a investi). Sur ces 100 000€ sera appliqué les 1,1% de droit de partage, cela représente 1100€ à reverser au Trésor Public.

De plus une fois le divorce engagé au droit de partage s'ajoutent les frais de notaire pour la répartition des biens meubles et immeubles. Pour éviter de payer ce droit de partage, de nombreux couples vendent avant leur divorce mais se partagent également le produit de la vente par “partage verbal”, cela signifie qu’il s’agit d’un accord mutuel amiable et informel. De plus, une réponse ministérielle du 1er septembre conforte la légalité du “partage verbal” en indiquant que « la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ».

Bon à savoir : Il vaut mieux éviter de donner la raison de vente aux potentiels acquéreurs. En effet ils essaieront de négocier au plus bas du fait de la nécessité de vendre rapidement. De plus, les couples encore fortement endettés auront intérêt à davantage prendre leur temps pour négocier la meilleure transaction possible et obtenir le meilleur prix de vente. 

Vendre son appartement avant de divorcer reste la meilleurs option fiscalement parlant. Il reste cependant important de prendre d’autres facteurs en compte. En effet, la vente d’un appartement ou d’une maison nécessite l’accord des deux parties. Vendre son bien après le divorce permet d’obtenir une certaine stabilité pendant le processus de divorce : le processus de divorce peut être émotionnellement intense et exigeant. Attendre de vendre le bien peut fournir une certaine stabilité en maintenant la résidence principale pendant cette période, ce qui peut être particulièrement important si des enfants sont impliqués. De plus, un temps pour planifier la transition peut être une bonne idée. 

Attendre de vendre le bien peut donner aux conjoints divorcés plus de temps pour planifier leur transition vers de nouvelles résidences. Cela peut permettre de trouver un logement plus approprié et de prendre des décisions plus réfléchies. Le fait de vendre son bien après le divorce accorde au couple en pleine séparation une évaluation précise de la valeur de leur bien immobilier, ce qui peut influencer la manière dont les actifs sont répartis entre les conjoints. La réduction des conflits est également souvent liée. En vendant le bien après le divorce, les conjoints peuvent éviter certains conflits potentiels liés aux négociations sur la propriété pendant le processus de divorce. Cela peut contribuer à un processus de divorce plus fluide et moins contentieux. 

Les options d'occupation temporaires sont également possibles. Si un conjoint souhaite rester dans le bien pendant une période déterminée après le divorce, la vente ultérieure permet aux parties de convenir d'arrangements d'occupation temporaires avant de procéder à la vente. Pour réaliser la vente du bien après le divorce les époux doivent établir une convention d’indivision avec un notaire afin de sortir le bien de la liquidation de patrimoine et mettre en place la gestion du bien entre les époux. La convention peut par exemple prévoir : l’occupation du bien par l’un des époux et une éventuelle indemnisation pour l’autre ou bien la répartition des charges entre les époux (frais d’entretien, travaux, …). Les époux sont par la suite soumis au régime général de l’indivision. En plus des dispositions mises en place par la convention, il impose des droits et des devoirs aux ex-époux indivisaires. Certaines décisions ne peuvent donc pas être prises sans l’accord des deux époux (comme la location ou la vente du bien). L’un des plus gros points négatifs d’une vente après divorce reste le paiement des taxes de droit de partage qui peuvent représenter une perte budgétaire selon la valeur du bien immobilier. 

Ainsi, d’un point de vue purement fiscal, il reste largement préférable de vendre son bien immobilier avant le divorce afin d’éviter le paiement des taxes de droit de partage. De plus, nous nous trouvons dans un contexte d’incertitude et vendre au plus vite peut être une option favorable. Le divorce est une période éprouvante tant mentalement que financièrement. La priorité principale reste d’éviter de donner le motif de votre vente aux potentiels acquéreurs qui essaieront de fortement négocier le prix à la baisse. Il est également important de noter que chaque situation est unique et que les motivations peuvent varier selon chacun.