La loi Carrez

Issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la Loi Carrez permet d’assurer une meilleure protection des acquéreurs de lots de copropriété. La loi Carrez est une réglementation qui vise à encadrer le calcul de la surface privative d’un logement neuf ou ancien. La surface privative correspond à la superficie officielle du bien immobilier, qui est différente de la surface habitable. La loi Carrez obligatoire concerne la vente de biens immobiliers en copropriété. Ainsi, le diagnostic Carrez est obligatoire pour les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, et les studios de plus de 8 m ² et d’une hauteur de plafond de plus d’1,80m.

La loi Carrez, rédigée par le député Gilles Carrez, est un diagnostic immobilier (diagnostic carrez) portant sur la surface habitable d'un bien immobilier. Elle est en vigueur depuis décembre 1996. La surface d'un bien immobilier faisant partie d'une copropriété doit impérativement figurer sur l'acte de vente.

La loi Carrez obligatoire correspond au calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Le diagnostic loi carrez est obligatoire pour mettre son bien immobilier en vente. En effet, la surface d’un bien est l’un des principaux éléments qu’il est nécessaire d’établir et de communiquer lors de la vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette caractéristique dès la rédaction de l’annonce immobilière.

Le diagnostic Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 9 m². La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou encore pour les maisons situées en copropriété. Les maisons individuelles ne sont, en revanche, pas soumises à cette législation. Les biens vendus en VEFA, c'est-à-dire un achat sur plan, ne sont pas non plus soumis à la loi carrez obligatoire. Ils disposent d’une autre législation qui leur est propre.

Le vendeur a l’obligation de mentionner la surface loi Carrez du bien dans les éléments suivants :

La surface habitable se différencie de la surface loi Carrez d’un point de vue légal mais également technique. La surface loi Carrez, aussi appelée surface privative, concerne la surface à usage privé d’un bien immobilier. En effet, la loi définit cette surface pour tous les logements en copropriété. La surface habitable, issue de la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, vise quant à elle la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. La surface habitable correspond ainsi au mesurage qui permet de déterminer la superficie réellement habitable dans un logement.

Ces deux types de surface se différencient également dans leur utilisation, la surface habitable se calcule dans tous les cas, alors que la surface loi Carrez ne se calcule qu'en copropriété. Autre point, la surface habitable se mentionne dans un bail, alors que la surface calculée par le diagnostic loi Carrez se mentionne dans un acte de vente.

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Cette définition technique est la même que celle de la surface loi Carrez. Ainsi, la différence fondamentale réside dans le fait que la surface habitable ne prend pas en compte la superficie des combles non aménagés, des sous-sols (y compris les caves), des remises (y compris les garages), des terrasses, loggias, balcons, extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.

Pour la vente d’un bien, on ne demandera pas la surface habitable mais la surface établie par le diagnostic Carrez. Par contre, la surface habitable est importante si on veut faire de l'investissement locatif car cela va forcément déterminer le loyer qu'on peut appliquer.

Le diagnostic loi Carrez obligatoire dans le cadre d’une vente d’un bien en copropriété est soumis à de nombreuses réglementations. Ainsi il est important de calculer correctement la surface loi Carrez afin de ne réaliser aucune erreur lors du diagnostic loi Carrez.

Pour calculer la surface loi Carrez, il convient de ne prendre en compte que la partie privative du logement en copropriété, et habitable au sens le plus strict. Cela exclut donc des éléments du logement tels que les balcons et loggias, les terrasses à ciel ouvert ainsi que l'ensemble des annexes et « dépendances » (cave, garage, jardin, parking…). Dans les pièces habitables elles-mêmes, il faudra retrancher de la mesure l'espace occupé par les cloisons, les cages d'escalier ou les embrasures de portes et fenêtres. Enfin, seuls les espaces présentant une hauteur loi Carrez d'au moins 1,80 mètre sous plafond peuvent valablement être inclus dans la mesure loi Carrez obligatoire. La surface loi Carrez n'est donc pas nécessairement représentative de la taille réelle d'un lot de copropriété. Elle sert avant tout à donner une meilleure idée de la taille des pièces de vie et de la surface immédiatement exploitable.

Le mesurage pour le diagnostic loi Carrez est un processus relativement complexe et précis. Il est conseillé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel, qui produira une attestation indiquant la surface précise loi Carrez et, en annexe, les surfaces non intégrées dans le calcul.