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Surface Carrez : définition et calcul

Le diagnostic loi Carrez est obligatoire pour la vente d’un bien immobilier en copropriété. Ce diagnostic sert à déterminer la superficie privative dédiée à l’habitation dans un logement : la surface loi Carrez.


Surface Carrez : définition


La surface Carrez d’un bien immobilier correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. La surface Carrez d’un logement est définie selon les règles établies dans la loi Carrez. Selon cette dernière, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées dans le calcul de la surface d’un logement. Point important, la surface Carrez ne prend pas en compte les lots ou bien les fractions de lot de moins de 8 m², sauf si ces derniers font partie intégrante de l’unité d’habitation.


Surface Carrez : dans quels cas est-elle nécessaire ?


La surface Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m². Dans ce contexte, la surface Carrez est ainsi calculée pour tous types de biens : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou encore pour les maisons en copropriété. Il n’est en revanche pas nécessaire de calculer la surface Carrez pour la vente d’une maison individuelle.
Autre exception au calcul de la surface Carrez : les biens vendus en VEFA, c’est-à -dire dans le cadre d’un achat sur plan (un achat de bien neuf dont la construction n’est pas encore terminée). En effet, les biens vendus en VEFA sont soumis à une autre législation qui leur est propre.
Ainsi, un vendeur a l’obligation de mentionner la surface Carrez d’un lot ou fraction de lot sur :

  • l’annonce immobilière du bien à vendre
  • les promesses unilatérales de vente et d'achat
  • les compromis de vente
  • les contrats de location-accession et de location-vente
  • les ventes en viager


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Comment calculer la surface Carrez ?


La surface loi Carrez correspond à la surface réellement habitable d’un logement. Pour calculer la surface Carrez il faut donc mesurer la superficie des planchers, en y soustrayant les éléments suivants :

  • les murs et cloisons ;
  • les marches et cages d’escalier ;
  • les embrasures de portes et fenêtres ;
  • les gaines ;
  • les balcons et terrasses ;
  • les annexes telles que cave ou garage.

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont prises en compte dans le calcul de la surface Carrez. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne rentrent dans le calcul que s’ils sont totalement intégrés au bien. Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, sont mesurés :
  • le sous-sol (hors cave et parking) ;
  • le grenier et les combles, même non aménagés ;
  • les réserves et remises ;
  • ou encore une véranda.

Pour effectuer le calcul de surface loi Carrez, il s’agit de mesurer les pièces une par une depuis l’intérieur des murs et cloisons. Par exemple, si vous avez une pièce de 4 m x 4 m, elle sera comptabilisée pour 16 m². Attention aux pièges. Les toits mansardés, les vérandas démontables et les placards sont de vrais casse-têtes. De plus, si vous vous trompez dans le calcul, votre responsabilité peut être engagée. Il peut donc paraître plus prudent de recourir aux services d’un diagnostiqueur certifié.

Qui doit calculer la surface Carrez ?

Le calcul de la surface Carrez peut-être réalisé par le vendeur directement, en effet il n'est pas obligatoire de faire appel à un professionnel. Il est néanmoins conseillé de faire appel à un professionnel pour établir les mesures et éviter les erreurs lors de la vente d’un bien immobilier. Une erreur dans le calcul de loi carrez peut avoir de lourdes conséquences sur la vente du logement.


Calcul de la surface loi carrez : obligations et sanctions

Le calcul de la surface loi Carrez doit être annexé à la promesse ou compromis de vente. Si ce n’est pas le cas et si l’acte de vente ne mentionne pas la surface privative du logement, l’acheteur peut solliciter la nullité de la vente pendant 1 mois à compter de la signature.

L’absence de la mention de la surface Carrez dans l’acte de vente peut donc entraîner la nullité de la vente. Cette nullité est tout de fois relative puisque seul l’acquéreur peut s’en prévaloir. La nullité de la vente peut également être intentée par l’acquéreur dès la signature du compromis ou promesse de vente, si ce dernier ne comporte pas la mention de la surface Carrez.
Si le compromis de vente ne comprenait pas la mention de la surface Carrez mais que cette erreur est rattrapée et que l’acte authentique en fait mention, alors l’acquéreur qui signe l’acte authentique notarié dans lequel figure la surface vendue perd son recours en nullité engagée lors de la signature du compromis. L’acquéreur peut également refuser de signer l’acte authentique et poursuivre son action en nullité de la vente.

Également, si la superficie indiquée dans la promesse et l’acte de vente dépasse de plus de 5 % la surface réelle du bien, l’acheteur a 1 an pour demander la révision du prix. Le calcul du remboursement est directement lié au pourcentage supplémentaire de superficie déclarée. De plus, l’acheteur pourra aussi obtenir un remboursement sur les frais de notaire qui sont corrélés à la taille du logement. En cas d’une surface plus élevée cela ne donne pas lieu à une augmentation du prix.

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