Calculer la surface

Diagnostic loi Carrez, calcul de surface habitable, calcul de surface utile… Il est parfois bien difficile de s’y retrouver parmi les nombreuses notions légales qui servent à évaluer la superficie d’un bien immobilier. Car si le calcul de surface habitable – parfois appelée « surface loi Boutin » – désigne la mesure de la superficie totale disponible pour l’aménagement d’un logement, la mesure de la surface Carrez – également appelée « surface privative » – est elle plus extensible, comprenant également dans ses calculs : les caves et sous-sols, les greniers et autres combles non-aménagés, les réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés.

Surface habitable : définition et calcul

Qu’est-ce que la surface habitable ?

Définie légalement par le code de la construction et de l’habitation, la surface habitable correspond à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.»

Également appelée « surface loi Boutin », la surface habitable, souvent confondue avec la surface loi Carrez, correspond en clair à la surface totale d’un logement strictement habitable et disponible pour l’aménagement, excluant de ce fait les greniers et autres combles non-aménagés, les réserves et remises, les terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, ou encore les caves et sous-sols.

Concernant aussi bien les appartements que les maisons, cette mesure peut vous être demandée au cours du processus de vente, même si vous n’êtes en aucun cas obligé de la mentionner dans l'acte authentique de vente. En effet spécifique à la location, le calcul de surface habitable n’est à mentionner obligatoirement qu’en cas de bail locatif, sous certaines conditions.

Le calcul de surface habitable peut néanmoins vous être utile pour calculer la base fiscale de certaines taxes ou pour calculer d’autres surfaces, comme le volume habitable d’un bien ou sa surface utile. Il peut également être utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs comportant fréquemment un plafond de loyer au m2.

Comment calculer une surface habitable ?

Pour procéder au calcul de surface, vous avez deux alternatives :

1. Vous pouvez effectuer le calcul de surface habitable vous-même en additionnant la superficie de chaque pièce sachant que le calcul peut être assez complexe, la définition des surface à inclure et exclure étant relativement technique. À savoir également que le calcul de surface habitable engage votre responsabilité : s’il y a une erreur de 5% ou plus dans la mesure du calcul de surface, vous pouvez en effet être amené à verser une indemnité ou revoir à la baisse le loyer en faveur de la partie s’estimant lésée.

2. Autre option que nous vous conseillons car moins risquée : faire appel à un professionnel qui se chargera de procéder lui-même au calcul de surface et vous délivrera ainsi une attestation de surface habitable à valeur légale. Une méthode plus sûre sachant que c’est le diagnostiqueur immobilier, également appelé expert-géomètre, qui engage du coup sa responsabilité civile en cas de litige.

Pour cela, n’hésitez pas à solliciter l’aide de votre expert immobilier qui s’occupera lui-même de contacter un diagnostiqueur professionnel.

Calcul de surface habitable : modalités et durée de validité du certificat

À savoir que le calcul de surface habitable par un professionnel possède un coût qui varie en moyenne entre 50 et 100 euros selon l’étendue de la surface du logement à mesurer et la localisation de celui-ci.

Pour info, une fois réalisé, le calcul de surface habitable possède une durée de validité illimitée, tant que vous n’effectuez pas des travaux qui altèrent la superficie du bien.

Surface utile : définition et calcul

Qu’est-ce que la surface utile ?

Définie légalement par le code de la construction et de l’habitation, la surface utile correspond à « la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. »

Autrement dit : la surface utile = calcul surface habitable + 50% des annexes privatives.

À l’origine créée pour faciliter le calcul des logements encadré type HLM, son usage s’est désormais généralisé. Habituellement, la surface utile est déterminée dès la construction du logement, l’information pouvant vous être ainsi donnée par le gestionnaire ou promoteur immobilier.

Comment calculer une surface utile ?

Une fois le calcul de surface habitable réalisé, il faut donc ajouter 50% des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant, précisées par un arrêté du 9 mai 1995. Il s'agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l'habitation, soit : les caves et sous-sol, les combles et greniers aménageables, les remises et ateliers, les séchoirs et celliers externes, les balcons et loggias, les vérandas, les terrasses accessibles en l’égage ou semi-enterrées. Cela exclut les garages, les jardins et cours, même privatifs. Sachez que pour être prises en compte, les superficies d'annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Surface pondérée : définition et calcul

Qu’est-ce que la surface pondérée ?

Principalement utilisée dans le cadre des copropriétés, la surface pondérée sert à pondérer la superficie d’un logement à partir de critères non quantifiables, à l’instar de l’exposition, de la vue ou de la hauteur sous plafond, afin de répartir les charges de copropriété de façon plus équitable.

Comment calculer une surface pondérée ?

Pour effectuer le calcul de surface pondérée, il faut appliquer à la surface de référence – au choix, la surface habitable, la surface utile ou la surface de plancher – un coefficient de pondération global propre à chaque lot. Pour calculer le coefficient de pondération global d’un lot, il faut combiner les pourcentages attribués à chaque coefficient retenu : Étage, entretien, accessibilité… En fonction des copropriétés, les coefficients retenus ne sont pas les mêmes, le choix de la surface de référence et des coefficients étant laissé à la libre appréciation de la copropriété qui a cependant l’obligation de les notifier dans son règlement interne.

Surface Carrez : définition et diagnostic loi Carrez

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Adoptée en 1996, la superficie loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable d’un logement en copropriété, à l’instar des maisons en lotissement ou des appartements en copropriété. Créée pour venir en aide aux acheteurs, cette loi oblige les propriétaires à utiliser une méthode unique pour effectuer le calcul de la surface habitable privative de leur bien, limitant ainsi les abus.

La surface Carrez doit obligatoirement être mentionnée lors de la vente de biens immobiliers en copropriété, à savoir une maison en lotissement ou un appartement en copropriété. Elle n’est cependant pas obligatoire pour la vente de maisons ou logements individuels, ainsi que pour la vente de terrains à bâtir ou de ventes sur plan qui possèdent une législation qui leur est propre.

Calcul surface habitable vs. calcul surface Carrez

Il arrive souvent que l’on confonde surface habitable et surface Carrez. En effet, les deux partagent une base commune puisqu’elles mesurent toutes deux la surface de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant toute partie de moins de 1,80 mètre de hauteur de plafond ou parties non aménageables (escaliers, embrasures de portes…).

Il existe néanmoins une différence capitale : contrairement au diagnostic loi Carrez, le calcul de surface habitable ne prend pas en compte les caves et sous-sols, les réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, et les greniers et autres combles non-aménagés.

Comment calculer une surface Carrez ?

Pour procéder à ce calcul de surface, vous avez deux options : Vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur-géomètre qui réalisera pour vous le diagnostic loi Carrez ou bien procéder au calcul par vous-même. Pour cela, il faut mesurer l’ensemble des surfaces des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1 mètre 80 de hauteur de plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, ce qui exclut de ce fait le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres.

En savoir plus sur le diagnostic loi Carrez.