Diagnostic loi Carrez, calcul de surface habitable, calcul de surface utile, calcul de la surface de plancher… Il est parfois bien difficile de s’y retrouver parmi les nombreuses notions légales qui servent à évaluer la superficie d’un bien immobilier.

On distingue deux types de calcul de la surface : le calcul de surface habitable – aussi appelée « surface loi Boutin » qui désigne la mesure de la superficie totale disponible pour l’aménagement d’un logement et le la mesure de la surface Carrez – également appelée « surface privative » – est elle plus extensible, comprenant également dans ses calculs : les caves et sous-sols, les greniers et autres combles non-aménagés en fonction de leur hauteur sous plafond.

Définie légalement par le code de la construction et de l’habitation, la surface habitable correspond à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.»

Également appelée « surface loi Boutin », la surface habitable, souvent confondue avec la surface loi Carrez, correspond en clair à la surface totale d’un logement strictement habitable et disponible pour l’aménagement. Cette mesure peut vous être demandée au cours du processus de vente, même si vous n’êtes en aucun cas obligé de la mentionner dans l'acte authentique de vente. En effet, spécifique à la location, le calcul de surface habitable n’est à mentionner obligatoirement qu’en cas de bail locatif, sous certaines conditions.

Le calcul de surface habitable peut néanmoins vous être utile pour calculer la base fiscale de certaines taxes ou pour calculer d’autres surfaces, comme le volume habitable d’un bien ou sa surface de plancher. Il peut également être utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs comportant fréquemment un plafond de loyer au m2.

Pour procéder au calcul de surface de plancher, ou surface habitable d’un bien, vous avez deux alternatives :

1. Vous pouvez effectuer le calcul de surface habitable vous-même en additionnant la superficie de chaque pièce. Calculer la surface de plancher peut être assez complexe, en effet, la définition des surfaces à inclure et exclure étant relativement technique. À savoir également que le calcul de surface habitable engage votre responsabilité : s’il y a une erreur de 5% ou plus dans la mesure du calcul de la surface habitable, vous pouvez être amené à verser une indemnité ou revoir à la baisse le loyer en faveur de la partie s’estimant lésée.

2. Autre option que nous vous conseillons car moins risquée : faire appel à un professionnel qui se chargera lui-même de calculer la surface de plancher et vous délivrera ainsi une attestation de surface habitable à valeur légale. Une méthode plus sûre sachant que c’est le diagnostiqueur immobilier, également appelé expert-géomètre, qui engage du coup sa responsabilité civile en cas de litige.

Faire calculer la surface de plancher par un professionnel possède un coût qui varie en moyenne entre 50 et 100 euros selon l’étendue de la surface du logement et sa localisation. Une fois réalisé, le calcul de surface habitable possède une durée de validité illimitée, tant que vous n’effectuez pas des travaux qui altèrent la superficie du bien.

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Définie légalement par le code de la construction et de l’habitation, la surface utile correspond à « la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ». Autrement dit :

la surface utile=calcul surface habitable + 50% des annexes privatives.

À l’origine créée pour faciliter le calcul des logements encadrés type HLM, son usage s’est désormais généralisé. Habituellement, la surface utile est déterminée dès la construction du logement, l’information pouvant vous être ainsi donnée par le gestionnaire ou promoteur immobilier.

Une fois le calcul de surface habitable réalisé, il faut donc ajouter 50% des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant. Il s'agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l'habitation, soit : les caves et sous-sol, les combles et greniers aménageables, les remises et ateliers, les séchoirs et celliers externes, les balcons et loggias, les vérandas, les terrasses accessibles en l’égage ou semi-enterrées. Cela exclut les garages, les jardins et cours, même privatifs. Sachez que pour être prises en compte, les superficies d'annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

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Principalement utilisée dans le cadre des copropriétés, la surface pondérée sert à pondérer la superficie d’un logement à partir de critères non quantifiables, à l’instar de l’exposition, de la vue ou de la hauteur sous plafond, afin de répartir les charges de copropriété de façon plus équitable.

Pour calculer la surface pondérée, il faut appliquer à la surface de référence – au choix, la surface habitable, la surface utile ou la surface de plancher – un coefficient de pondération global propre à chaque lot. Pour calculer le coefficient de pondération global d’un lot, il faut combiner les pourcentages attribués à chaque coefficient retenu : Étage, entretien, accessibilité… En fonction des copropriétés, les coefficients retenus ne sont pas les mêmes, le choix de la surface de référence et des coefficients étant laissé à la libre appréciation de la copropriété qui a cependant l’obligation de les notifier dans son règlement interne.

Adoptée en 1996, la superficie loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable d’un logement en copropriété, à l’instar des maisons en lotissement ou des appartements en copropriété. La surface Carrez doit obligatoirement être mentionnée lors de la vente de biens immobiliers en copropriété, à savoir une maison en lotissement ou un appartement en copropriété.

Il arrive souvent que l’on confonde surface habitable et surface Carrez. En effet, les deux partagent une base commune puisqu’elles mesurent toutes deux la surface de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant toute partie de moins de 1,80 mètre de hauteur de plafond ou parties non aménageables (escaliers, embrasures de portes…). Il existe néanmoins une différence capitale : contrairement au diagnostic loi Carrez, le calcul de surface habitable ne prend pas en compte les caves et sous-sols, les réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, et les greniers et autres combles non-aménagés.

Pour procéder calculer la surface loi Carrez, vous avez deux options : vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur-géomètre qui réalisera pour vous le diagnostic loi Carrez ou bien procéder au calcul par vous-même.

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