Vous avez décidé de concrétiser votre projet immobilier : acheteur, vendeur ou les deux, il vous faut savoir comment calculer un prix de vente. Comment définir un prix de vente, les critères à prendre en compte, les estimations en ligne et à domicile… On vous explique tout.

Pourquoi calculer un prix de vente est très important


Le calcul d’un prix de vente est nécessaire pour une finalité toute simple : vendre. Mais au-delà de cet objectif initial, définir un prix de vente est primordial : il permet une estimation d’un bien à un prix juste, c’est-à-dire au prix auquel un acheteur sera susceptible de l’acheter. 

Bon à savoir : Un prix de vente doit uniquement être basé sur les caractéristiques du bien à vendre et non sur l’investissement que représente un autre projet (déménager dans plus grand …).

Attention : en tant que vendeur, il faut savoir adopter un regard neutre au moment de définir le prix de vente et laisser l’affectif de côté. Même si vous êtes attaché à votre bien, n’ayez pas tendance à le surestimer auprès d’un acheteur potentiel. Demander au professionnel qui vous suit d’accompagner son dossier d’éléments de marché qui vous permettront de comprendre la valeur de votre logement selon des critères objectifs, et d'éviter de tomber dans certains pièges liés à la vente immobilière

Comment calculer un prix de vente


Le calcul du prix de revient
Pour avoir une première idée du prix de vente d’un bien immobilier, on peut s’intéresser au prix de revient. Comment calculer le prix de vente à partir de ce prix ? Il équivaut à l’ensemble des coûts supportés lors de l’achat de l’appartement ou de la maison à mettre en vente, soit le prix d'achat, les frais d'acquisition et le coût des travaux effectués. 

La méthode par comparaison
Une autre manière de définir le prix de vente est la méthode comparaison. Comment calculer le prix de vente via la méthode par comparaison ? En se référant à l’ensemble des biens immobiliers vendus dans les alentours (quartier, ville, département) afin de connaître une moyenne du secteur.

Bon à savoir : en 2019, la Direction générale des finances publiques a ouvert la base Demandes de valeurs foncières  : elle permet d’avoir accès à l’ensemble des ventes de biens fonciers (bâtis ou non) réalisées au cours des cinq dernières années. Comment déterminer le prix de vente ? Vous pouvez y indiquer le type de bien, sa surface, son adresse, le rayon et la période de recherche afin de trouver des biens similaires à celui que vous souhaitez mettre en vente.

Les spécificités du logement
Cependant, il ne faut pas se baser uniquement sur le prix au m² car il ne tient pas compte de la spécificité que peut avoir un bien. Comment calculer un prix de vente en prenant en compte les spécificités d’un logement ? En fonction, une décote de 10 à 20% peut s’appliquer sur le prix de vente d’un bien présentant des défauts, et une surcote pouvant aller jusqu’à 30% peut être constatée sur des logements offrant des caractéristiques exceptionnelles comme une piscine ou une grande terrasse (sources : SeLoger).

Notons que d’autres éléments peuvent faire grimper le prix de de vente d’un bien : un plan en étoile (notamment dans les villes où le prix au m² est élevé et où l’optimisation d’espace est primordiale !), le charme de l’ancien (le trio moulures, parquet et cheminée est très recherché dans les logements non neufs), un étage élevé (pour les appartements), une vue sur un monument historique (pour une vue sur la Tour Eiffel, le prix d’un bien peut grimper de 3 à 9% !)...

La marge de négociation
Lors d’une transaction immobilière, il est courant d’effectuer une négociation avec le futur acquéreur. Comment calculer le prix de vente d’un bien en prenant en compte la marge de négociation ? Selon le prix trouvé suite aux premières estimations d’après les éléments précédemment, le vendeur peut ajouter une marge de négociation allant de 3% à 5% du prix (sources : PAP).


Bon à savoir : dans les marchés très dynamiques ou à la hausse, il est possible de proposer une marge de négociation entre 8% et 10% (sources : PAP). 


Comment calculer un prix de vente via l’estimation


Une fois que les critères principaux ont été pris en compte et évalués, une estimation globale du bien immobilier s’impose : comment calculer le prix de vente avec l’estimation immobilière ? Deux cas de figure : l’estimation en ligne et l’estimation à domicile.

Estimation en ligne
Des outils en ligne gratuits existent et sont à disposition des vendeurs pour estimer leur appartement ou maison : mis en place par des professionnels qui prennent en compte la conjoncture économique et celle du marché immobilier, de nombreux sites spécialisés dans l’immobilier proposent ce type d’outils.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien ?

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Estimation à domicile
Pour définir le prix de vente de votre bien, il est également possible de faire venir directement chez vous des experts pour estimer votre logement : ils prennent en compte les nombreuses spécificités que peuvent comporter un appartement ou une maison évoqués précédemment, ils s’intéressent à la vie du logement et peuvent ainsi fixer un prix juste.