Calcul du droit de mutation

Les droits de mutation correspondent aux taxes imposées par les collectivités locales et l’État lors d’une vente immobilière. Perçue par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique de vente, la taxe sera ensuite redistribuée au Trésor Public. Contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas les honoraires du notaire qui représentent la plus grosse part des frais de notaire, mais bien les frais de mutation. De quoi sont composés les droits de mutation ? Comment procéder au calcul du droit de mutation ? Comment faire le calcul des droits de mutation en ligne ? Explications. 

La législation française stipule que quasiment toutes les mutations – c’est-à-dire des transferts de propriétés réalisées à titre onéreux sur des biens immobiliers – doivent être soumises aux taxes appelées droits de mutation ou droits d’enregistrement. En d’autres termes, tous les achats ou ventes de biens sont concernés par les droits de mutation.
Remarque : les donations – mutations réalisées à titre gratuit – bénéficient quant à elles d'abattements en fonction du lien de parenté entre le donataire et le donateur. Le calcul du droit de mutation diffère donc s’il s’agit par exemple d’une donation entre deux partenaires pacsés.
Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire perçoit ainsi ce qu’on appelle les « frais de notaire ». Contrairement aux idées reçues, l’intégralité de cette somme n’est pas destinée à rémunérer le notaire. Les frais de notaire regroupent en effet 4 postes de dépenses différents :  les taxes et impôts (dont la plus grosse partie correspond aux droits de mutation à titre onéreux), les honoraires du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière (CSI).
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Les frais de notaire qui s’ajoutent au prix d’achat du bien immobilier sont en effet essentiellement composés d’impôts et de taxes appelés « droits de mutation » ou « droits d’enregistrement ». Liés à la transaction immobilière et versés au Trésor public, le calcul des droits de mutation comprend trois taxes : la taxe communale, la taxe départementale et la taxe collectée pour l’État. 
Lors d’une vente immobilière, le notaire est ainsi chargé de réaliser le calcul du droit de mutation puis de reverser l’argent des taxes à l’État ou aux collectivités locales selon les cas. 

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Les droits de mutation sont compris dans les frais de notaire à verser le jour de la signature de l’acte authentique de vente afin de valider officiellement la transaction. Une somme qui est généralement réglée par l’acheteur même si dans les faits, c’est le vendeur qui paye les frais d’agence. En effet, la Loi Hoguet qui encadre l’exercice de la profession immobilière, exige que le prix de vente affiché sur une annonce immobilière prenne en compte le prix de vente du bien et les frais d’agence. Le vendeur doit donc déduire les frais d'agence du prix de vente pour obtenir son prix net vendeur.
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Calculés en fonction de la valeur du bien, les droits de mutations constituent la plus grande partie des frais de notaire dans l’ancien. Annoncées en 2014 comme une mesure provisoire et facultative, l’augmentation des droits de mutation concerne en effet désormais tous les départements excepté si le bien se situe dans l’un des départements à taux réduit : l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte.
Chaque année, les départements peuvent choisir d’augmenter les droits de mutation pour la période du 1er juin au 31 mai de l’année suivante dans la limite d’un taux plafond de 4,5% du prix du bien pour la part qui leur revient. Une augmentation que quasiment tous les départements ont adoptée. En effet, le montant des droits d'enregistrement qui représentait 5,09% du prix de vente au 1er janvier 2014 est passé à 5,8% dans 97 départements.
Pour réaliser le calcul du droit de mutation dans l’ancien, il faut ainsi appliquer au prix de vente un pourcentage qui varie en fonction de la situation géographique du bien. Les droits de mutation sont donc généralement de 5,8% du prix du bien, excepté si le logement est situé dans l’un des départements à taux réduit, où ils sont d’environ 5,09%.
Résultat du calcul du droit de mutation dans l’ancien : pour un bien vendu 600 000 € à Paris, il faut compter environ 34 800 € de droits de mutation.
Remarque : les trois autres postes de dépenses compris dans les frais de notaire – honoraires du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière – représentent quant à eux environ 2% du prix du bien. Au total, les frais de notaire varient donc entre 7 et 8 % du prix du bien.

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Lors de la vente d’un bien neuf via un professionnel, les droits de mutation ne s’appliquent pas puisque le logement n’a jamais été enregistré au nom d’un précédent propriétaire. En effet, est considéré comme « ancien », un bien qui a déjà subi un changement de propriétaire, contrairement aux biens en Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA) qui sont achetés sur plan et qui n’ont ainsi jamais connu de propriétaire (cela exclut également depuis peu de temps les biens datant d’il y moins de 5 ans qui font désormais l’objet des frais de notaire dans l’ancien). Pour enregistrer un bien neuf, il faut ainsi payer au fisc une taxe de publicité foncière qui représente 0,715% du prix du bien.
Résultat du calcul du droit de mutation pour un bien neuf : pour un appartement vendu 230 000 € TTC, le droit d’enregistrement est donc de 1 370 €.
Remarque : dans le neuf, les droits d’enregistrement sont limités afin de compenser une TVA qui peut atteindre jusqu’à 20% du prix de vente.
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Il existe de nombreux simulateurs en ligne qui effectueront pour vous le calcul des droits de mutation. Parmi eux, nous vous conseillons le site officiel immobilier.notaires.fr qui, en quelques secondes, vous permet d’estimer le montant des frais de notaire pour une vente immobilière, avec notamment le détail du calcul du droit de mutation (ou droits d’enregistrement).
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