Travaux de copropriété : tout ce qu'il faut savoir

Vous êtes copropriétaire ? Vous pouvez dans ce cas réaliser des travaux dans votre appartement et dans les parties communes s’ils ne vont pas à l’encontre des règles induites par le règlement de copropriété. En effet, il est par exemple interdit et pénalement sanctionné de réaliser au sein des parties communes, des travaux de copropriété sans autorisation. Comment fonctionnent les travaux dans un appartement en copropriété ? Que pouvez-vous faire comme travaux dans une copropriété sans autorisation ? Hosman vous dit tout. 

En tant que copropriétaire, vous êtes en droit d’effectuer librement des travaux dans les parties privatives, soit dans votre logement dont vous avez la propriété exclusive. Dans ce cas, vous n’êtes pas tenu de demander l’autorisation aux autres copropriétaires ou au syndic et les dépenses liées à ces travaux dans un appartement en copropriété seront entièrement à votre charge. Il peut s’agir par exemple de travaux de peinture, de l’aménagement d’une salle de bain ou d’une cuisine, de l’abattage ou de la pose d’une cloison non porteuse, de l’adaptation du logement au handicap, etc. 

Néanmoins, des travaux effectués dans les parties privatives sont tout de même soumis à certaines règles induites par le règlement de copropriété. En effet, les travaux engagés dans votre logement ne doivent pas modifier la destination du bien. C’est-à-dire que si vous êtes copropriétaire d’un lot consacré à l’habitation, vous ne pouvez pas le transformer en local commercial sans avoir voté au préalable la question lors d’une assemblée générale. 

D’autre part, les travaux ne doivent concerner que votre logement. En effet, dès lors que les travaux d’un appartement en copropriété empiètent sur les parties communes, l’autorisation des copropriétaires devient indispensable. Ainsi, si vous décidez de faire des travaux au niveau du raccordement d’alimentation ou du système d’évacuation de l’immeuble, vous êtes obligé d’obtenir l’autorisation au préalable en assemblée générale. Pour information, le gros œuvre du bâtiment (structure porteuse de l’immeuble), les canalisations qui traversent le logement et les coffres, les gaines et têtes de cheminées sont des parties situées à l’intérieur de votre logement qui sont considérées comme des parties communes. Y toucher demande donc une autorisation. 

Il est également important que les travaux entrepris n’aient pas d’incidence sur le niveau d’insonorisation de l’immeuble. Si vous décidez de toucher à la nature du sol (moquette, carrelage, parquet…), vous devez en informer le syndic. 

Pour obtenir l’autorisation de faire des travaux de copropriété dans les parties communes, il vous faut premièrement demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en détaillant bien votre projet par écrit. Puis la décision sera débattue, sachant que pour être validée, elle doit remporter la majorité des voix de tous les copropriétaires. ll existe une exception : s’il s’agit d’une appropriation d’une partie des parties communes la décision doit dans ce cas remporter l’accord de la moitié des copropriétaires représentant au moins les ⅔ des voix.  

A contrario des parties privatives, les travaux entrepris dans les parties communes sont considérés comme des travaux d’intérêt collectif. Ils doivent donc être approuvés par l’ensemble des copropriétaires et faire l’objet d’un financement commun. Généralement les travaux de copropriété sont engagés par le syndic. En fonction de leur nature, ils peuvent néanmoins être soumis à l’accord du syndicat de copropriété et faire l’objet d’un vote en assemblée générale. 
Il peut arriver que le budget des travaux envisagés dépasse ce qui a été décidé en AG, ce qui oblige dans ce cas le syndic à faire jouer la concurrence entre les marchés de travaux et à demander plusieurs devis. 

Il existe différentes catégories de travaux de copropriété : les travaux d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux urgents. 

Les travaux d’entretien, de réparation et de réfection concernent les éléments d’équipement collectif (ascenseur, chauffage collectif…) et les parties communes (entrée, escalier, paliers, toiture, canalisations communes…). Lorsqu'il s’agit de travaux de copropriété conséquents, comme la réfection d’une toiture ou les travaux de remplacement à l’identique, la décision doit être soumise au vote de l’assemblée générale à la majorité simple. Concernant le financement, chaque copropriétaire doit verser une portion proportionnelle au pourcentage de propriété attribué à son ou ses lot(s).  

Les travaux de copropriété d’amélioration sont tous les nouveaux travaux entrepris pour améliorer le confort de la copropriété, comme l’ajout d’un digicode ou d’un ascenseur. Il n’est cela dit pas toujours aisé de différencier travaux d’entretien et travaux d’amélioration. 

La décision d’effectuer des travaux d’amélioration doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue, dite “majorité de l’article 25”, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient ou non présents ou représentés. Si la décision est prise, chaque copropriétaire est tenu de participer aux dépenses au prorata du bénéfice tiré ou de ses tantièmes. Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord pour les travaux car opposés, abstentionnistes, absents ou non représentés, ont quant à eux le droit de réclamer un paiement échelonné sur dix ans. Ils verseront ainsi un dixième de leur quote-part tous les ans. Les copropriétaires concernés doivent en faire la demande au syndic – soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par télécopie avec récipissé adressé au syndic – dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé des travaux concernés.

Chaudière en panne, canalisation collective subitement cassée, mur menaçant de s’écrouler… Il faut parfois entreprendre des travaux de copropriété dans la précipitation afin de veiller à la sauvegarde de l’immeuble. Si le besoin est impératif, le syndic est en droit de réclamer des provisions aux copropriétaires avant que cela ne soit voté en assemblée générale. Il lui faut dans ce cas obtenir l’accord du conseil syndical et alerter les copropriétaires par courrier ou voie d’affichage, sachant que le montant de la provision ne peut pas dépasser le tiers du budget prévisionnel des travaux. Le syndic doit ensuite convoquer le plus rapidement possible une assemblée générale afin que les différents devis et travaux soient exceptionnellement approuvés après coup. À noter que l’assemblée générale est en droit de ne pas les approuver si elle juge que les travaux n’étaient ni urgents ni nécessaires. Dans ce cas, le syndicat de copropriété doit tout de même régler le devis et faire appel à la justice pour essayer d’obtenir un remboursement du syndic.