Le crédit hypothécaire est un prêt adossé à une hypothèque et qui est souvent souscrit par ceux qui souhaitent avoir des liquidités sans se séparer de leur patrimoine immobilier. Comment fonctionne-t-il et quels en sont les avantages et les inconvénients ? Hosman répond à vos questions.  

Le prêt hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque. L’hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de saisir un bien en cas de défaillance de remboursement si aucune solution à l’amiable n’a été trouvée. Le prêt hypothécaire permet à l’établissement prêteur d’être rassuré, et à l’emprunteur d’obtenir les liquidités dont il a besoin pour financer son projet. 

Le prêt hypothécaire s’adresse aux personnes qui sont propriétaires d’un bien immobilier (puisqu’il faut pouvoir hypothéquer un appartement ou une maison). 

À quoi sert le crédit hypothécaire ? Le prêt hypothécaire permet aux emprunteurs d’acquérir un bien neuf ou ancien, de financer un bien à l’étranger, de financer un projet professionnel, de disposer d’une trésorerie supplémentaire, de réaliser un investissement locatif, ou encore d’aider un de ses proches. Plus globalement, le crédit hypothécaire s’adresse aux propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier dont il ne souhaite pas se séparer pour obtenir des liquidités.

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Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut remplir plusieurs conditions. La première est d’être résident fiscal français. Le taux d’endettement est alors étudié : les revenus de l’emprunteur doivent permettre de rembourser le crédit souscrit et d’en supporter les intérêts chaque mois (semblables à ceux des autres crédits immobiliers). Le taux d’endettement maximum autorisé est souvent d’environ 33%. Par ailleurs, le bien hypothéqué doit être au nom de l’emprunteur. Si le bien immobilier appartient à une SCI (Société civile immobilière), tous les associés doivent alors se porter caution solidaire du prêt. 

Concernant le montant du prêt, il est estimé entre 50% et 80% de la valeur du bien mis en hypothèque. L’estimation de la valeur du bien résulte d’une expertise officielle. On applique alors, à l’estimation obtenue, le ratio hypothécaire. Le montant est souvent de l’ordre de 70% à 80% de la valeur du bien : il représente le prix de revente réaliste du bien si l’opération doit s’effectuer dans l’urgence. 

Dans le cas où le bien hypothéqué n’est pas celui pour lequel le prêt a été demandé, la banque calcule la marge hypothécaire. Il s’agit du montant maximal qu’elle peut accorder pour le nouveau crédit. La marge hypothécaire est calculée selon cette formule : 

Une fois la demande du prêt effectuée, il faut constituer une hypothèque conventionnelle. Il s’établit alors un acte notarié par un officier public qui va avoir pour rôle d’officialiser l’hypothèque. Celle-ci est valable pendant toute la durée du crédit (entre 7 et 25 ans maximum selon la loi). Une fois l’emprunt soldé, l’hypothèque reste inscrite un an supplémentaire et s’éteint automatiquement. Cependant, il arrive que l’emprunteur rembourse son crédit par anticipation : le notaire doit dès lors effectuer une mainlevée. 

Le prêt hypothécaire se rembourse comme un prêt immobilier classique : c’est-à-dire selon l’échéancier défini dans le contrat et avec des mensualités définies en fonction des taux de départ et du capital à rembourser. Le crédit hypothécaire ressemble parfois à un prêt in fine : l’emprunteur ne s'acquitte alors que des intérêts et ne rembourse le capital qu’à la fin de la durée du crédit, donc à la dernière échéance. Il est souvent exigé que l’emprunteur épargne sur une assurance-vie afin de s’assurer qu’il puisse bien rembourser le capital.

Le crédit immobilier permet de financer l’acquisition d’un bien, sa construction ou encore ses travaux. Le prêt hypothécaire, quant à lui, est un crédit adossé à l’hypothèque d’un bien immobilier.

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Le prêt hypothécaire possède de nombreux avantages. Le premier est qu’il offre la possibilité de financer un bien immobilier à l’étranger. Il permet aussi aux seniors de financer un projet. Plus globalement, il offre l’opportunité de dégager des liquidités tout en conservant son patrimoine immobilier. Dans un cas de regroupement de crédits, la banque peut proposer un rachat de crédit hypothécaire. Enfin, nul besoin d’attendre la fin du crédit pour un remboursement complet : l’emprunteur peut rembourser le prêt par anticipation. 

Le prêt hypothécaire possède néanmoins quelques inconvénients. La mise en hypothèque d’un bien engendre des frais tels que les honoraires du notaire ou la mainlevée dans le cas d’un remboursement anticipé. Enfin, le montant obtenu par le prêt peut être limité dans le mesure où il est calculé en fonction de la valeur du bien mis en garantie. Enfin, il faut garder à l’esprit la possible saisie du bien et la mise en vente de celui-ci par la banque en cas d’impayé.

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