Comment fonctionne le prêt in fine ?

Le crédit in fine est un prêt à taux fixe souvent souscrit par ceux qui souhaitent réaliser de l’investissement locatif. Comment fonctionne-t-il et quels en sont les avantages et les inconvénients ? Hosman répond à vos questions.  

Contrairement aux autres crédits, le prêt in fine dissocie le capital des intérêts. Le capital est alors remboursé à l’échéance du prêt et l’emprunteur ne rembourse que les intérêts au cours de la durée du prêt. L’emprunteur s’engage également à verser mensuellement une somme sur un produit de placement rémunéré qui lui permettra de rembourser le capital prêté en une fois à la dernière mensualité. L’objectif du crédit in fine est de reconstituer le capital emprunté sur le produit de placement. Les mensualités restent donc les mêmes pendant toute la durée du prêt et sont calculées en fonction du taux de départ.

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Le prêt in fine peut être souscrit par un particulier, un professionnel ou une société de placement. Ce type de crédit non amortissable est souvent utilisé par les investisseurs patrimoniaux disposant d’une épargne personnelle conséquente. Plus globalement, le prêt in fine s’adresse aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Le crédit in fine est conseillé aux ménages fortement imposés pour réduire leurs impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Le prêt in fine est, en revanche, peu intéressant pour ceux qui souhaitent acquérir une résidence principale. 

Pour obtenir un prêt in fine, les conditions sont plus strictes que pour un prêt amortissable. La banque doit s’assurer de la capacité de remboursement du capital à la fin du capital. Il faut alors avoir un apport important : souvent, cet apport représente environ 30% du montant à emprunter. Il est aussi essentiel d’être en mesure de nantir le produit d’épargne associé au prêt : c’est-à-dire pouvoir faire les versements nécessaires sur le compte de placement qui servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Ainsi, le crédit in fine est réservé aux personnes qui ont une situation financière solide et qui peuvent justifier d’une importante capacité de remboursement car le remboursement se fait alors en une fois.
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Pour rembourser un prêt in fine, il faut payer les intérêts chaque mois ainsi que l’assurance du prêt immobilier. Le capital est, quant à lui, remboursé lors de la dernière échéance de prêt. Les mensualités sont alors moins importantes que dans le cas d’un crédit amortissable où le capital est à rembourser au fur et à mesure. 

Dans le cas d’un crédit amortissable (le crédit le plus courant) les intérêts sont importants au début de l’emprunt : ils représentent alors la plus grande partie des mensualités et deviennent moindres au fil du temps. Le remboursement du capital se fait, quant à lui, au cours de la durée du crédit et occupe petit à petit la plus grande partie des mensualités. Dans le cas d’un crédit in fine, les intérêts demeurent les mêmes pendant toute la durée du prêt et le capital n’est à rembourser qu’à la fin.
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Il existe deux options différentes pour financer le prêt in fine. La première, et il s’agit de la plus courante, est celle du nantissement. En quoi consiste le nantissement ? Le nantissement consiste à apporter en garantie du crédit une somme qui restera bloquée jusqu’à la fin du remboursement. Un contrat est alors signé avec la banque qui pourra saisir les fonds en cas d’impayé. Il existe diverses formes de nantissement : le contrat d’assurance vie, le portefeuille d’actions, ou encore le plan d’épargne salariale. Concernant le placement, il existe deux possibilités : le placement unique ou le placement régulier. On parle de placement unique si l’emprunteur possède déjà un ou plusieurs placements avec 100% du capital à rembourser. On parle, à l’inverse, de placement régulier lorsqu’on souhaite dédier un placement à son nantissement. Dès lors, il faut s’engager à y faire des placements réguliers. Le premier montant à verser est négocié avec la banque : en général, il est demandé de verser 30% de la somme à emprunter. La seconde option pour financer le prêt in fine est l’hypothèque. Il s’agit de l’option la moins courante. Dans ce cas-ci, l’établissement qui prête l’argent prend une hypothèque sur le bien immobilier. Ainsi, en cas d’impayé, l’emprunteur peut saisir le bien pour rembourser la dette. Le bien à hypothéquer peut être le bien pour lequel on a souscrit le prêt ou un autre. 

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Un des avantages du prêt in fine est qu’il n’impose de rembourser que les intérêts du prêt lors de la durée du crédit. Les mensualités sont alors moins conséquentes que dans le cas d’un crédit amortissable. En souscrivant un crédit in fine, il est possible de déduire les intérêts des revenus fonciers. Par ailleurs, tant que le capital n’est pas remboursé, le bien immobilier ne rentre pas dans la fourchette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ; ce qui ne peut pas être le cas dans un prêt amortissable classique. Les sommes placées en guise de nantissement fructifient pendant toute la durée du prêt. 

Un des inconvénients du prêt in fine est que les intérêts sont plus élevés que pour un prêt amortissable. Ces derniers sont, en effet, calculés en fonction du capital restant à payer alors que le capital n’est payé qu’à la fin de la durée du crédit. Les taux d’intérêts sont, souvent, plus élevés au départ que dans le cas d’un prêt amortissable. Enfin, le prêt in fine n’est pas adapté à tous les profils d’emprunteurs et est ainsi plus sélectif.
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