Tout savoir sur les charges de copropriété

Lorsque vous êtes copropriétaires, vous êtes tenu de participer aux frais d’entretien, de conservation et d’administration de la copropriété. C’est ce qu’on appelle les charges de copropriété. Quelles sont les différentes charges de copropriété existantes ? Comment sont-elles calculées ? Qui gère les provisions ? Est-il possible de modifier la répartition des charges de copropriété ? Hosman répond à toutes vos questions concernant les charges de copropriété. 

Les charges de copropriétés correspondent aux dépenses courantes engagées par la copropriété pour assurer l’entretien et le bon fonctionnement de celle-ci. Selon les articles 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ces dépenses doivent être payées collectivement par tous les copropriétaires de la copropriété, sachant que la participation de chacun varie en fonction de la nature des charges. Il existe en effet deux catégories de charges : les charges générales et les charges particulières.

Les charges de copropriété générales sont relatives au paiement de l’administration (frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic, contrats d’assurance...), l’entretien (frais d’enlèvement des poubelles, nettoyage des parties communes, etc) et la conservation des parties communes générales et spéciales de l’immeuble (travaux de maintenance et réparations). 

Chaque copropriétaire participe au règlement des charges générales à hauteur du tantième de propriété qu’il détient, c’est-à-dire à la hauteur du pourcentage de propriété qu’il détient sur les parties communes, et ce même si la dépense n’a aucune utilité directe sur son lot de copropriété. Le calcul du tantième est donc primordial pour savoir qui paye quoi. 

Définis dans le règlement de copropriété, les tantièmes sont assignés à chaque lot avant même la construction de l’immeuble. En effet, chaque copropriété est divisée en différents lots : un appartement correspondant à un lot, l’appartement voisin à un autre lot, etc. Sachant que chaque lot est constitué d’une partie privative (le logement) et d’un pourcentage de parties communes, exprimé en tantièmes. Le calcul du tantième se fait selon plusieurs critères : la superficie du lot de copropriété, sa consistance (balcon, terrasse…) et sa situation (rez-de-chaussée, étage, etc). 

Théoriquement, la modification de la répartition des tantièmes est possible uniquement grâce au vote à l’unanimité des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Cependant, il existe certaines situations où il est possible de modifier leur répartition lors d’un vote à une autre majorité que l’unanimité des copropriétaires : division d'un lot de copropriété suivie d'une vente, changement d’usage d’une partie privative, décision du syndicat de réaliser des travaux ou un acte d'achat ou vente. 

Les charges de copropriété particulières sont relatives au paiement des services collectifs (gardiennage, système de sécurité, service de nettoyage…) et des équipements communs (entretien de l’ascenseur, de la chaudière collective, installation d’une antenne de télévision, etc). 

A contrario des charges générales, les charges particulières sont payées en fonction de l’utilité que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, un copropriétaire habitant le rez-de-chaussée ne réglera pas les frais d’un ascenseur qui ne fait que monter dans des étages supérieurs.

Les charges de copropriété sont prévues dans un budget prévisionnel établi par le syndic de copropriété et voté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale annuelle. Les copropriétaires versent ensuite des provisions au syndic de copropriété afin d’alimenter le budget prévisionnel. Elles sont égales au ¼ du budget voté, excepté s’il en a été décidé autrement lors de l’AG. Ces provisions doivent être réglées le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l’AG. Pour ce faire, le syndic de copropriété envoie avant la date d’exigibilité un avis aux copropriétaires avec le montant de la provision. 

Les charges de copropriété exceptionnelles concernent les dépenses liées aux études techniques (diagnostics) ou aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et des parties communes, comme un ravalement de façade, la réfection des peintures dans les parties communes ou encore la réfection de la toiture de l’immeuble. Non inclus dans le budget prévisionnel, ces frais sont votés au cas par cas par les copropriétaires lors de l’assemblée générale de copropriété. Le montant des charges de copropriété exceptionnelles est ensuite financé par des provisions spéciales d’avance ou de réserve. 

Pour modifier la répartition des charges de copropriété, il faut nécessairement un vote à l’unanimité des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Il est néanmoins possible de faire appel à la justice sous certaines conditions. Un copropriétaire peut en effet contester ses charges en faisant un recours au tribunal si sa quote-part est supérieure de ¼ à ce qu’elle devrait être. A contrario, un copropriétaire peut également saisir le tribunal si la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu’elle devrait être. Pour être valable, l’action en justice doit être réalisée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2 ans suivant la première vente du lot de copropriété. Si la contestation est validée par le tribunal, une nouvelle répartition des charges est organisée et applicable à partir du premier jour de l’exercice comptable. 

Dans le cas où un copropriétaire aurait refusé de donner son accord à la réalisation de travaux d’amélioration rendus non obligatoires par la loi, celui-ci est en droit de demander au syndic un paiement des frais de copropriété échelonné sur 10 ans. Pour ce faire, il doit adresser une requête dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Dans le cas où un copropriétaire ne payerait plus ses charges, il existe plusieurs alternatives. La première est d’essayer de régler la question à l’amiable. Généralement, il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires, mais l’assemblée générale peut voter la répartition de la dette entre eux. Autre alternative, le syndic peut effectuer plusieurs relances à l’amiable. Si elles restent sans réponse, le syndic se devra d’engager des démarches de recouvrement et faire appel au tribunal d’Instance.