Comment procéder à la révision de votre loyer ?

Propriétaire bailleur d’un bien immobilier, vous souhaitez procéder à la révision de votre loyer ? Sachez qu’il est possible de procéder de façon annuelle à l’augmentation du loyer d’un bien en location sous certaines conditions. Tout dépend en effet de votre contrat de bail. Est-ce qu’il contient ou non une clause de révision ? En cas de clause, vous êtes en droit de procéder à une révision annuelle du loyer en cours de bail. Dans le cas contraire, sachez qu’il existe une exception à la règle. On vous explique tout en détail ici. 

Si l’une des clauses de votre contrat de bail le stipule, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise la révision d’un loyer chaque année à la date anniversaire de la signature du contrat de bail ou à une autre date prévue dans le bail. Vous disposez ensuite d’un an à compter de cette date pour réviser votre loyer. Il s’agit d’un élément primordial pour s’assurer qu’un investissement locatif reste optimal. En effet, en période d’inflation, vous ferez baisser le rendement de votre investissement à vos frais si vous ne révisez pas votre loyer. Pourquoi ? Tout simplement car la révision du loyer se fait selon l’indice de référence des loyers (IRL). Il s’agit d’une valeur déterminée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) qui fluctue chaque trimestre en fonction des variations des prix de la consommation. Sachez par ailleurs que l'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution de l'IRL sur un an. 

Ce principe s’applique notamment pour les locaux à usage d’habitation, les locaux meublés, les redevances de location-accession à la propriété immobilière et les loyers des bâtiments des fermages et baux ruraux. Il exclut entre autres les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives. À noter que le principe de révision d’un loyer concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés.

Calculer la révision du loyer de votre bien immobilier nécessite de connaître les informations suivantes : le montant du loyer hors charge (L), l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail (si le bail ne le précise pas, c'est le trimestre du dernier IRL connu lors de la signature du bail) et l’indice de référence des loyers (P) du même trimestre de l'année précédente. Il vous faudra ensuite faire l’équation suivante : (L x N) / P. Si besoin, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par l’Institut National de la Consommation (INC) et disponible sur leur site : www.inc-conso.fr. 

Un propriétaire bailleur est en droit de réviser un loyer durant l’année qui suit la date de révision du bail. Attention la révision n’est pas rétroactive et s’applique seulement à compter de la date de la demande. Du coup si l’année passe sans que vous ayez fait de révision, vous perdez celle-ci. 

Il est préconisé de prévenir votre locataire de la révision du loyer par courrier recommandé avec accusé de réception. Si jamais le locataire s’aperçoit d’une erreur de calcul dans la révision ou qu’un élément n’est pas en règle, celui-ci est en droit de contester la révision du propriétaire bailleur. Pour cela, il peut adresser au propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire n’y donne pas suite ou refuse la contestation de résiliation, le locataire est en droit d’engager une conciliation avec l'aide d'un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation (CDC). Si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, cette étape est obligatoire pour pouvoir éventuellement saisir un juge ultérieurement. En effet, si nécessaire vous avez ensuite 1 an à compter de la date de révision pour faire appel au juge des contentieux de la protection.  

Dans le cas où vous estimez que le loyer de votre bien est trop en deçà des loyers pratiqués dans le secteur environnant, vous pouvez proposer à votre locataire une réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail. Pour pouvoir établir une demande de révision du loyer, il faut néanmoins la justifier. Pour cela, votre dossier doit comporter comme référence au moins 6 logements dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants ou 3 logements dans les autres secteurs géographiques, dont les loyers sont plus élevés que le loyer de votre logement. Ces biens doivent se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires. Le locataire doit avoir occupé le logement depuis plus de 3 ans pour au moins deux tiers des logements. Chacun de ces logements doit être décrit avec les informations mentionnées à l’article 1 du décret n°90-780 du 31 août 1990. À noter que le locataire est en droit de refuser la révision du loyer, aussi argumentée soit-elle. Vous pourrez dans ce cas vous pouvez engager une conciliation avec l'aide d'un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation (CDC). 

Attention, si le bien en location se situe dans une zone qui pratique les loyers plafonnés, la révision du loyer ne pourra dépasser le loyer de référence minoré en vigueur. Sont notamment concernées les villes de Paris, Lille, Lomme, Hellemmes et plusieurs villes de la région parisienne comme La Courneuve, Saint-Denis, Aubervilliers, Villetaneuse, Saint-Ouen, Stains ou encore Épinay-sur-Seine. 

Propriétaire bailleur, vous avez effectué des travaux d’amélioration à votre charge dans le bien que vous louez ? Il s’agit d’un motif valable pour réaliser une augmentation de loyer exceptionnelle en accord avec votre locataire et ce, même s'il s'agit d'un contrat de bail en cours. Pour pouvoir envisager cette augmentation, il faut que les travaux apportent une valeur ajoutée au logement loué, comme un équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, une amélioration de la sécurisation de l’immeuble et de ses occupants ou encore des travaux qui entraînent une réduction des dépenses d’entretien et d’exploitation. Concrètement, il peut s’agir de l’installation d’un ascenseur ou d’une cuisine équipée à la charge du propriétaire. 

Pour ce faire, vous devez convenir avec votre locataire de l’augmentation du loyer dûe aux travaux, sachant qu’elle sera effective seulement après l’achèvement de ces derniers. Pour officialiser l’accord, vous pouvez ajouter une clause dans le contrat de location, soit réaliser un avenant que vous intégrerez au contrat de location en cours de bail.