En tant que propriétaire d’un bien immobilier, des moyens existent pour vous protéger en cas d’imprévus au cours de votre location. Ici, nous allons nous concentrer sur la garantie loyers impayés (GLI), permettant donc au propriétaire de se prémunir contre le risque d’impayés locataire.
La garantie de loyers impayés : définition
Assurance loyer impayé pour protéger le bailleur
La garantie loyers impayés est une solution proposée aux bailleurs pour se protéger en cas de retards de paiement ou bien de refus de paiement de la somme due par le locataire. Mais pas que, la garantie loyers impayés permet également au propriétaire d’être assuré en cas de détériorations immobilières ou de frais divers. De façon plus globale, ce que couvre l’assurance loyer impayé va dépendre de vos besoins en tant que propriétaire et de votre situation.
Concernant l’aspect financier de la GLI, les tarifs varient entre 3% et 4% du montant annuel des loyers (charges comprises). Exemple : pour un loyer de 800 €/mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 288 €/an, soit 24 €/mois.
Comment ça fonctionne ?
La garantie loyers impayés est souscrite auprès d’un assureur choisi par le bailleur selon des modalités variables, comme pour chaque d’assurance. Il est important de comparer les offres en fonction des conditions, de ce qui est pris en charge et du coût, avant de choisir.
Il est à noter que l’assurance loyer impayé ne peut être contractée que pour des biens en location longue durée et concerne tout type de biens (maison, appartement, garage, parking…).
Par ailleurs, pour en bénéficier, il faut que le bien soit la résidence principale du locataire et que ce dernier soit solvable.
Quand faire appel à sa garantie loyers impayés en cas de défaut de paiement ?
Afin de pouvoir utiliser votre garantie loyers impayés vous devez adresser une lettre de relance à votre locataire accompagnée d’une mise en demeure. Les délais indiqués dans le contrat de bail signé par le propriétaire et le locataire, doivent être respectés. Si vous n’avez eu aucun retour de la part du locataire, suite à cette lettre, vous pouvez contacter votre assureur et faire appliquer la garantie loyers impayés.
Votre demande doit impérativement comprendre les justificatifs nécessaires, à savoir; le dossier du locataire afin de justifier de sa solvabilité, une copie de l’état des lieux d’entrée et du contrat de location devant inclure une clause résolutoire ou de solidarité, selon la situation.
Vous souhaitez vendre votre bien à court ou moyen terme ?
Une fois votre demande prise en charge par votre assureur, il déclenchera une procédure de recouvrement. Ensuite, un commandement de paiement (acte officiel intervenant dans le cadre d'une procédure faisant suite à des impayés) sera envoyé par un huissier de justice, au locataire, s’il ne s’est pas acquitté de son loyer au bout d’un délai de 60 jours.
Ce document prévient ainsi le locataire qu’il dispose d’un délai de 2 mois pour régulariser ses impayés, sans quoi, vous aurez la possibilité, en tant que propriétaire, de mettre un terme au bail et ainsi l’expulser du logement. Une autre option pourrait être de définir un échéancier d'apurement de la dette du locataire, dans le cadre d’un accord entre les deux parties.
Si le locataire persiste à ne pas régler ses impayés, l’assureur intentera une procédure judiciaire à l’encontre du locataire en lui envoyant une assignation au tribunal d’instance. Celle-ci doit être effectuée par un huissier au minimum deux mois avant l’audience. Un rapport sur la situation du locataire sera établi au préalable, par l'huissier.
Bon à savoir💡 : la résiliation du bail peut durer jusqu’à 2 ans une fois la demande faite.
Qu’est-ce que vous y gagnez en tant que propriétaire ?
Ayant souscrit la garantie loyers impayés, vous bénéficierez d’indemnisations. Vous serez remboursés du montant de vos loyers impayés à partir du troisième mois suivant le premier impayé. Attention, ce remboursement est rétroactif et requiert donc un temps d’attente.
Notez qu’en fonction des assurances, les remboursements ne se feront pas au courant de la même période. Certaines privilégieront les remboursements mensuels et d’autres trimestriels.
Par ailleurs, en tant que propriétaire bailleur, vous devrez fournir un décompte à jour de la dette du locataire ainsi qu’une quittance subrogative (document adressé à un tiers qui a payé par intervention pour le compte du débiteur). Ce document permettra à l’assurance de recouvrer les loyers impayés.
Bon à savoir💡: comme évoqué précédemment le locataire doit être solvable. Si ce n’est pas le cas, les assurances peuvent vous refuser les remboursements.
Voici une brève liste des documents à fournir pour prouver que votre locataire est solvable :
contrat de travail
trois dernières fiches de paie
RIB
deux derniers avis d’imposition
carte d’identité / passeport
attestation des aides perçues si c’est le cas
Quel est le risque de ne pas souscrire une garantie loyers impayés?
Si toutefois, vous décidez de ne pas souscrire de GLI, vous prenez le risque de ne pas recevoir de remboursement ni d’aides, en cas d’impayés, de frais avancés ou encore de détériorations immobilières, étant donné que la garantie prend également cela en charge. Certes, vous pouvez vous lancer dans des procédures judiciaires mais ces dernières sont reconnues pour être longues et sans indemnisations préalables.
