Règlement de copropriété : qui l'édite et quelles sanctions en cas d'infraction ?

Établi dès la création de la copropriété, le règlement de copropriété est un document juridique qui organise la vie au sein de la copropriété, détaillant les droits et devoirs de chacun. À quoi ressemble un modèle de règlement de copropriété ? À qui est-il destiné ? Qui est tenu de mettre en application les règles ? Comment pénaliser une infraction au règlement de copropriété ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le règlement de copropriété.

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ? 

Définition 

Défini par la loi du 10 juillet 1965 (article 8), le règlement de copropriété est un document légal écrit qui atteste de l’organisation et du fonctionnement d’un immeuble. Obligatoire, il doit être rédigé par un professionnel – à l’instar d’un notaire ou d’un avocat – et sert notamment à définir quels sont les droits et devoirs des copropriétaires et locataires résidants dans l’immeuble. Son application est à la charge du syndic de copropriété. 

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Que contient un règlement de copropriété ? 

Les règles d’administration de la copropriété 

Le règlement de copropriété fixe les règles de gestion au sein de la copropriété. Parmi elles : le nombre maximal des membres au conseil syndical ; les règles de fonctionnement du conseil syndical et de l’assemblée générale ; les règles relatives à l’administration des parties communes ; la répartition des charges entre les différents copropriétaires ou encore l’état descriptif de division et des lots compris dans la copropriété afin de vérifier la numérotation des lots, leurs tantièmes et leurs charges respectives (possibilité d’ajouter cette partie dans les annexes). 

Les règles de vie au sein de la copropriété 

Le règlement de copropriété détaille quelles sont les conditions d’usage des parties privatives (concernant les nuisances sonores notamment ou les règles de détention d’animaux domestiques), les conditions d’usage des parties communes (parties communes spéciales, parties communes à jouissance privative, règles d’utilisation du local à poubelles…) ou encore quel est l’usage de l’immeuble (habitat, professionnel ou mixte).
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À qui le règlement de copropriété est-il destiné ? 

Les copropriétaires 

Consulter le règlement de copropriété permet à un copropriétaire de savoir ce qui relève de ses parties privatives (cloisons, fenêtres…) et des parties communes (canalisations, conduits…). Cela lui permet ainsi de savoir s’il est nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale avant de réaliser des travaux dans son appartement. Il est ainsi recommandé aux acheteurs de consulter le document avant la signature de l’avant-contrat de vente pour s’assurer que leurs projets de travaux sont compatibles avec la destination de l’immeuble ou l’usage des lots. 

En théorie, chaque copropriétaire d’un lot est tenu de posséder une copie du règlement de copropriété. En cas de perte, il est possible d’en faire la demande auprès d’un autre copropriétaire, du syndic ou du service de publicité foncière (30 euros). La demande peut être faite via un formulaire. Ce formulaire diffère selon que l'enregistrement du règlement de copropriété ait eu lieu avant 1956 ou après.
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Les locataires 

Consulter le règlement de copropriété permet à un locataire de prendre connaissance des règles qui régissent la vie de l’immeuble : le paiement du loyer et des charges doit être réglé en temps et en heure, l’entretien courant du logement doit être assuré, etc. 
En théorie, chaque locataire de l’immeuble est tenu de posséder une copie du règlement de copropriété. En cas de perte, il est possible d’en faire la demande auprès du bailleur, du syndic ou du service de publicité foncière (30 euros). La demande peut être faite via un formulaire. Ce formulaire diffère selon que l'enregistrement du règlement de copropriété ait eu lieu avant 1956 ou après. 

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Comment modifier le règlement de copropriété ? 

Au fil du temps, le règlement de copropriété peut faire l’objet d’ajournements internes en fonction de l’évolution de la loi ou des revendications des copropriétaires. Toute modification du document émanant des copropriétaires doit être décidée et votée lors d’une assemblée générale. Elle doit être préalablement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sachant que les conditions de vote - majorité simple, absolue, à l’unanimité ou double majorité – différent selon la nature de la modification. Tout ce qui touche à la jouissance, l’utilisation et l’administration des parties communes exige la double majorité, tandis que ce qui relève de la mise en conformité du règlement avec la loi ne nécessite qu’une majorité simple et la modification de la destination de l’immeuble, qu’un vote à l’unanimité. Toute modification ultérieure doit être publiée par le notaire à la conservation des hypothèques. 

La législation précise également que le document doit être mis à jour par le syndic au fur et à mesure que la loi évolue. Ce dernier avait par exemple jusqu’au 23 novembre 2021 pour préciser les lots de chaque copropriété, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. En cas de non respect de la loi, le document est jugé non conforme et ses dispositions ne pourront être prises en considération. 

Infraction au règlement de copropriété, quelles sanctions ? 

C’est au syndic de copropriété que revient la responsabilité de faire respecter le règlement de copropriété. En cas de non-respect des règles, celui-ci est tenu d’avertir le copropriétaire ou le locataire concerné via l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, afin de lui rappeler le règlement en vigueur. Cela peut être le cas si un copropriétaire ou locataire encombre trop régulièrement les parties communes ou s’il gare de manière abusive sa voiture dans la cour commune de l’immeuble sans autorisation. 

Si malgré plusieurs avertissements, le copropriétaire ou le locataire concerné ne respecte toujours pas le règlement de copropriété ou en cas de « trouble manifestement illicite », le tribunal de justice peut être saisi par le syndic, le syndicat des copropriétaires ou l’un des copropriétaires. Un constat d’huissier sera alors nécessaire pour attester de l’infraction au règlement de copropriété. 

À noter que si vous êtes copropriétaire bailleur, c’est à vous qu’incombe la responsabilité des troubles que votre locataire pourrait causer. En effet, si vous n’agissez pas pour essayer de faire cesser les troubles, votre responsabilité peut-être engagée devant la loi. 

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