Le syndic de copropriété : analyse des différents modèles de syndic

Le syndic de copropriété est une personne morale ou physique qui a pour mission d’être le représentant légal du syndicat des copropriétaires et de gérer l’administration de la copropriété (financement, gestion des parties communes…). Chaque copropriété en possède un. Il peut s’agir d’un professionnel ou non professionnel choisi parmi les copropriétaires, sachant que de nouveaux modèles de gestion de copropriété ont récemment émergé. Syndic traditionnel, syndic coopératif, syndic provisoire, syndic en ligne… Hosman vous aide à faire le point sur les différents modèles. 

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic s’occupe de l’administration et des finances de la copropriété. Il est également chargé de l’entretien des parties communes et des équipements de l’immeuble. 

D’un point de vue administratif, le syndic a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale (AG) ; informer les occupants de l’immeuble des décisions votées en AG ; entretenir l’immeuble et entreprendre des travaux si besoin ; représenter le syndicat des copropriétaires devant la justice ; établir et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires (désignation du lot, état civile, domicile…) ; établir et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété ; établir et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ; s’occuper des archives du syndicat des copropriétaires et proposer un accès en ligne aux documents concernant l’administration de l’immeuble et des lots de copropriété. 

Le syndic de copropriété a pour mission d’établir le bilan prévisionnel de la copropriété et les comptes du syndicat de copropriété, puis de les soumettre ensuite au vote des copropriétaires. Pour cela, il doit ouvrir un compte en banque séparé au nom du syndicat sur lequel est versé l’argent destiné au syndicat de copropriété. 

Le syndic de copropriété a enfin pour mission d’organiser la tenue d’assemblée générale lorsqu’il faut souscrire un contrat d’assurance de responsabilité civile pour le syndicat, lors de la délégation à une société spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires et lors de la signature des contrats avec une société ou un prestataire.

La désignation du syndic de copropriété va différer selon que la copropriété existe déjà ou non. S’il s’agit d’une copropriété déjà existante, le syndic est élu par l’AG lors d’un vote des copropriétaires à la majorité absolue. S’il s’agit d’une nouvelle copropriété, un syndic provisoire est choisi par le règlement de copropriété élaboré par le promoteur ou par tout autre accord entre le promoteur et les copropriétaires. Ce syndic provisoire est ensuite chargé d’organiser la première AG qui élira le syndic lors d’un vote des copropriétaires à la majorité absolue. 

Enfin, si l’assemblée générale n’arrive pas à élire un syndic, faute de majorité en faveur d’un candidat, le tribunal judiciaire peut être saisi et nommer un syndic judiciaire provisoire. Il aura notamment pour mission d’organiser une AG pour désigner un syndic, sachant que la durée de la mission du syndic judiciaire est fixée par ordonnance du juge. 

Le mandat du syndic est régi par un contrat-type détaillant les conditions de sa rémunération s’il s’agit d’un syndic professionnel, la durée du mandat et les termes de sa mission. La durée du mandat est votée en AG, sachant que la durée maximum autorisée est de 3 ans. Le mandat peut néanmoins être renouvelé indéfiniment (et peut également dans certains cas être arrêté en cours d’exercice). 

La loi du 10 juillet 1965 permet l’administration d’une copropriété par un syndic professionnel ou non professionnel (dans ce cas dit « bénévole »). 

Le syndic professionnel exerce sa fonction en son nom propre ou au nom d’une société. Pour pouvoir être nommé, celui-ci doit remplir plusieurs critères : posséder une assurance responsabilité civile professionnelle, justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite et avoir une carte professionnelle avec la mention “syndic de copropriété” délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI). À noter que si le syndic professionnel ou toute personne avec laquelle il est lié (couple, employé...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum renouvelable. 

Le syndic non professionnel, également appelé « syndic bénévole » est élu parmi les copropriétaires. Pour se présenter, il doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété concernée. Il n’est pas obligé de posséder une carte professionnelle, ni de justifier une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile (même s’il est conseillé de souscrire l’assurance au cas où sa responsabilité serait engagée). 

Pour devenir syndic bénévole, il lui faut présenter sa candidature à l’AG qui sera ensuite votée par les copropriétaires à la majorité absolue.

Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété traditionnel est un tiers à la copropriété. Il a pour mission de gérer l’organisation des travaux et le suivi de chantier, et assister à chaque assemblée générale. Le syndic de copropriété traditionnel est contrôlé par le conseil syndical, dont les membres sont élus parmi les copropriétaires. 

La copropriété peut également être administrée sous la forme coopérative, c’est-à-dire que le syndic est le président du conseil syndical. Il s’agit d’un copropriétaire élu qui exerce sa fonction à titre bénévole, en étroite collaboration avec le syndicat de copropriété. L’administration de la copropriété est alors gérée à 100% par les copropriétaires, sans intervention externe. Une autogestion qui permet de diminuer considérablement les charges de copropriété, primo car il s’agit d’un syndic bénévole qui n’est pas rémunéré et ensuite, car étant le premier concerné par les charges, il a tout intérêt renégocier les contrats et limiter au mieux les coûts. 

Élu et contrôlé de la même façon qu’un syndicat traditionnel, le syndic de copropriété en ligne est également un tiers à la copropriété. Il gère cependant la copropriété à distance, aidé par des conseillers syndicaux dont le spectre de la mission est plus étendu.