Quelles sont les obligations pour vendre une maison ou un appartement ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur est soumis à plusieurs obligations légales afin de conclure la transaction sans litige.

Première obligation du vendeur immobilier : l’information

De manière générale, le vendeur est tenu de communiquer toutes les informations en sa possession relatives au bien au moment de la mise en vente. L’obligation du vendeur immobilier d’informer l’acquéreur repose sur la bonne foi et la transparence.

Cette obligation du vendeur immobilier s’impose particulièrement aux agents immobiliers qui, en lien avec les vendeurs, doivent recueillir toutes les informations utiles pour l’acquéreur. Cette obligation du vendeur immobilier implique qu’en cas de litige, il ne peut pas invoquer l’ignorance et doit porter sa responsabilité.

En savoir plus sur les obligations de l’agent immobilier

Dans le cadre du compromis ou de la promesse de vente, le vendeur doit fournir, entre autres :

  • le métrage du bien conformément à la loi Carrez
  • le règlement de copropriété
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

Obligation pour vendre une maison ou un appartement : l’obligation de délivrance

Livraison

Une des principales obligations pour vendre une maison ou un appartement concerne la livraison du bien vendu. Le vendeur doit permettre à l’acheteur de prendre possession des lieux à la suite de la vente immobilière. Cela concerne le bien en lui-même et tous les éléments relatifs à son utilisation.

Conformité

L'article 1614 du Code civil précise que le bien doit être délivré dans le même état qu’au jour où il a été visité par l’acheteur. Dans la procédure pour vendre sa maison ou son appartement, entre la signature et la remise des clés, le bien doit conserver son état initial, c’est-à-dire, rester conforme à la description d’avant contrat.

Dans le cas où l’obligation du vendeur immobilier de surveiller l’état du bien avant la remise des clés n’est pas respectée, c’est à lui d’en porter la responsabilité. De plus, l'obligation du vendeur immobilier d'assurer le bien jusqu’à la signature de la vente, indique qu’en cas de dégâts, il doit effectuer les réparations nécessaires ou bien déclarer un sinistre auprès de son assurance.

En ce qui concerne la loi carrez, si la surface réelle est plus de 5% en dessous de la surface indiquée, l’acheteur peut réclamer une baisse du prix au prorata sous un délai d’un an après la signature du contrat. Dans le cas où la surface serait supérieur à plus de 5%, l’acheteur doit verser un supplément de prix ou bien renoncer à l’achat. Cependant, dans la pratique, la plupart des contrats prévoient une clause de non-garantie de surface.

Non-respect de l’obligation de délivrance

Dans le cas où l’obligation du vendeur immobilier de délivrer le bien conformément à l’acheteur n’est pas respectée. L’acheteur peut avoir recours à la justice pour demander l’annulation de la vente ou bien l’exécution forcée de la délivrance. À cela peuvent s’ajouter des dommages et intérêts réclamés par l’acheteur pour le préjudice subi.

N’est cependant pas considéré comme un manquement à l’obligation de délivrance, l’usure normale apparue durant la procédure de vente.

Dans la procédure pour vendre sa maison ou son appartement, le vendeur peut aussi invoquer un cas de force majeure pouvant annuler ou suspendre ses obligations de délivrance. Il doit s’agir d’un évènement imprévisible, non-controllable et extérieur à la transaction. Cette situation particulière est évaluée par les tribunaux au cas par cas.

Obligation de garantie du vendeur immobilier

Diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont un ensemble de documents visant à informer l’acquéreur de l’état du logement qu’il souhaite acheter. La réalisation de ces diagnostics est une obligation du vendeur immobilier. Cela concerne notamment le diagnostic de performance énergétique, les diagnostics Amiante et loi Carrez.

Cependant l’absence de ces diagnostics n’entraîne pas l’annulation de la procédure pour vendre sa maison ou son appartement. En cas de découverte d’amiante par exemple, l’acheteur peut réclamer une réduction du prix de vente.

En savoir plus sur les diagnostics immobilier obligatoires

Garantie contre l’éviction

Selon l’article 1624 du Code civil, le vendeur doit prendre toutes les dispositions pour permettre à l'acheteur de prendre possession paisiblement du bien. Cela représente l’obligation du vendeur immobilier de n'entreprendre aucune action susceptible de limiter le droits de propriété ou la jouissance de l’acheteur.

De plus, le vendeur doit garantir qu’aucunes revendications par des tiers concernant la propriété du bien vendu ou un droit d’utilisation, comme la servitude de passage par exemple, ne viennent perturber les droits de propriété de l’acquéreur.

C’est le rôle du notaire aussi de vérifier que le bien n’est pas soumis à des charges ou servitudes qui pourraient le rendre inutilisable, en demandant un certificat d’urbanisme en mairie.

Vices cachés

D’après le Code civil, un vice caché est un défaut rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuant tellement la valeur du bien que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.

Deux conditions s’appliquent lors du recours à la garantie contre vices cachés. La première stipule que l’acheteur ne devait pas connaître le défaut mis en cause au moment de la vente. Le second indique que le vice doit être antérieur à la vente.

Attention : La clause d’exonération des vices cachés n’est pas valable si le vendeur est un professionnel et l’acquéreur un particulier.