Outre la vente plus “classique” d’un bien immobilier, les vendeurs peuvent choisir de vendre leur logement grâce à une vente notariale : comment ça marche ? Quel rôle pour le notaire immobilier ? Et qui vend son bien immobilier via une vente notariale ? Hosman vous détaille tout !


Qu’est-ce qu’une vente notariale ?


En France, une vente notariale représente la vente aux enchères d’un bien immobilier, appartement, maison, terrain ou encore immeuble, organisée à la demande du propriétaire vendeur par le notaire immobilier chargé de la vente dudit bien. Pour rappel, sa fonction initiale est la rédaction de l’acte authentique de vente, document signé lors de la dernière étape de la commercialisation d’un bien immobilier, entre le vendeur et l’acheteur.
Souvent méconnue, une vente notariale, appelée également vente à la bougie constitue un moyen original de vendre son bien. Il s'agit d’une mise en concurrence des offres d’achat de plusieurs acquéreurs.

Une vente notariale se déroule généralement au sein d’une chambre de notaires (il y en a une par préfecture).

Bon à savoir : les ventes notariales sont affichées à la chambre de notaires. Les notaires immobiliers peuvent également annoncer une vente notariale dans le journal d’annonces légales.

Une vente notariale est une vente dite volontaire ou vente à l’amiable, c’est-à-dire une vente qui n’est pas organisée sous la contrainte, à la suite d’une saisie par exemple : on parle alors de vente judiciaire.

Point particulier :  la justice peut saisir un notaire immobilier pour procéder à une adjudication (une vente d’un bien mis aux enchères et octroyé à la personne dont le prix a été le plus élevé). Ici, la vente est ordonnée par un juge : la vente notariale devient une vente aux enchères judiciaire.


Quel bien et quel propriétaire sont concernés par une vente notariale ?

La vente notariale permet de vendre tout type de bien immobilier : appartement, maison, terrain, parking, cave, ou encore terrain à bâtir, immeuble entier et commerce ! Les biens atypiques sont également concernés par la vente notariale : il n’est pas rare d’en trouver lors de vente aux enchères car il n’existe pas véritablement de marché immobilier pour ce type de logements.

Qui procède à des ventes notariales ? La vente notariale est souvent utilisée par un propriétaire se trouvant face à une procédure de saisie immobilière : grâce à la vente aux enchères, il évite une vente forcée. Souvent des héritiers dans le cadre d’un règlement de succession, les propriétaires de biens immobiliers font appel à un notaire immobilier pour trouver acquéreur via une vente notariale.

Notez aussi que les communes, les associations et même l’Etat manifestent de plus en plus d’intérêt pour la vente notariale. La vente notariale concerne également de plus en plus de particuliers et de professionnels qui souhaitent tout simplement vendre leur bien immobilier.

Bon à savoir : qui peut acheter un bien immobilier lors d’une vente notariale ? Tout le monde peut participer aux ventes (et également enchérir).


Le cahier des charges de la vente notariale

Le notaire immobilier chargé de la vente notariale dresse un cahier des charges : ce document doit répondre à toutes les questions que l'on se pose à l'occasion d'une vente d’un bien immobilier. Que précise le cahier des charges ?

  • Les conditions générales de la vente,
  • Les particularités propres à chaque vente (précision si le bien est libre ou occupé par exemple),
  • Les dispositions d'urbanisme,
  • Les servitudes éventuelles,
  • Les certificats relatifs à la loi Carrez, à l'amiante, à la présence éventuelle de termites...
  • Le questionnaire du syndic,
  • La situation hypothécaire,
  • la date de la vente,
  • La mise à prix,
  • La faculté de surenchère...


Ce cahier est mis à la disposition des éventuels enchérisseurs environ trois semaines avant la vente.



Comment fonctionne une vente notariale ?


La mise à prix d’un bien immobilier

Le notaire immobilier fixe, avec l’accord du vendeur, le montant de la mise à prix pour la vente notariale : dans la plupart des cas, elle est fixée à 75% de la valeur du bien.

Des ventes peuvent aussi avoir lieu sans mise à prix. Le vendeur détermine alors avec le notaire le prix en dessous duquel il refusera de vendre.

Le rôle des enchérisseurs

Le jour de la vente notariale, le notaire immobilier procède à l’annonce publique de la mise à prix et du montant des frais annexes du bien immobilier concerné. Pour enchérir, les participants à la vente notariale doivent remettre un chèque de consignation de l’ordre de 20% de la mise à prix, libellé au nom du notaire immobilier. Et ce avant l’ouverture des enchères. En contrepartie, les enchérisseurs reçoivent une autorisation d’enchérir, comportant un numéro propre d’enchérisseur. Le chèque est restitué à l’émetteur à la fin de la vente notariale si ce dernier n’a pas remporté la vente aux enchères. En revanche, si la vente se fait à son profit, le chèque sera encaissé et imputé au prix de vente du bien immobilier.

Le déroulement d’une vente notariale

Une vente notariale a lieu à la bougie : lorsque les mèches des bougies s’éteignent, elles laissent monter une fumée qui indique leur extinction. Après l’extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur. 



Et après la vente notariale ?


A l’issue de la vente notariale, le notaire immobilier consigne dans un un procès-verbal d'adjudication le résultat de la vente : ce procès-verbal qui constitue l'acte authentique de vente.

Comme pour toute vente immobilière, une taxe de publicité foncière d’environ 5,80% du prix de vente du bien immobilier à verser à l’Etat, par le vendeur. Le notaire immobilier perçoit également sa rémunération (qui sera supérieure à la vente classique). Et l'adjudicataire aura la charge des frais de publicité et d'organisation des enchères qui comportent des frais fixes et une contribution proportionnelle, généralement de 2% HT du montant de la dernière enchère.

Bon à savoir : la remise des clés à l’acheteur ne se fait qu’une fois le paiement intégral du prix effectué.

Ce qu’il faut retenir 🧐

  • La vente notariale constitue une vente aux enchères organisée par un notaire immobilier et est valable pour tout type de biens.
  • Tout propriétaire peut commercialiser son bien immobilier via une vente notariale. Et tout potentiel acquéreur peut y participer.
  • Le cahier des charges est disponible trois semaines avant la vente notariale pour les enchérisseurs.