IFI 2024 : Est-ce le moment de vendre ?

Depuis le 01 janvier 2018, l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, a remplacé l’ISF, l’impôt sur la fortune. Cet impôt annuel concerne toute personne qui détient un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Vous êtes concerné ? Hosman vous explique les astuces pour y échapper.

Vendre pour échapper à l'IFI ? C’est certainement la solution la plus efficace : réduire ses actifs immobiliers pour descendre sous le seuil des 1,3 million d’euros et ainsi, ne plus être imposable. L’argent dégagé des ventes vous permettra d’investir dans d’autres actifs financiers qui ne sont pas taxés. 

Vous devez néanmoins veiller à ce que l’impôt sur les plus-values que vous réaliserez ne dépasse pas l’IFI. Cette solution est d’autant plus avantageuse pour les patrimoines immobiliers de plus de 22 ans ou de plus de 30 ans car ils en sont exonérés. Si vous choisissez cette méthode, nous vous conseillons de calculer combien d’années d’IFI vous économiserez et faire un arbitrage entre vos différents actifs immobiliers. N’oubliez pas que les actifs financiers contenus dans vos contrats d’assurance vie sont également taxables.
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Vous pouvez également transmettre une partie de votre patrimoine à vos proches par donation. Vous ne serez pas soumis à la taxe sur la plus-value mais en revanche, vous ne pourrez plus récupérer vos biens une fois qu’ils ont été transmis. Certaines clauses ou conditions peuvent accompagner vos donations comme par exemple, l’obligation d’entretenir le bien cédé ou encore une clause de “retour” qui permet de récupérer le bien en cas de décès du bénéficiaire. 

Pour pouvoir garder la propriété de vos biens immobiliers, vous pouvez donner à vos enfants, l’usufruit temporaire d’un bien qui vous rapporte des revenus et garder seulement la nue-propriété du logement. Si vos enfants ne sont pas imposables à l’IFI, alors le bien ne sera plus imposable. 

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Attention : L’administration peut mettre en place une procédure de répression des abus de droit si elle considère que la transmission de l’usufruit temporaire ne se fait que pour des raisons fiscales. Il faut donc veiller à ce que votre bénéficiaire ait réellement besoin des revenus de la location ou besoin de la jouissance du bien et que la période de la donation soit accordée au moins pour 10 ans.
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Cette solution peut s’avérer être une bonne option si vous possédez de l’immobilier de location car les revenus immobiliers issus d’une activité professionnelle ne sont pas imposables dans le cadre de l’IFI. En revanche, les deux conditions nécessaires pour devenir un loueur de meublés professionnel sont difficiles à remplir. 

En effet, cette activité doit vous rapporter au minimum 23 000€ de chiffre d’affaires et les recettes obtenues , c’est à dire les loyers bruts, doivent représenter plus de 50% du revenu du foyer fiscal. Pour atteindre un chiffre d’affaires aussi important, vous devez déjà être en possession d’un grand nombre de biens immobiliers locatifs. 

Cette solution est plus facile à mettre en place si vous êtes retraité car les pensions ne sont pas considérées comme des revenus. Il est donc plus facile d’atteindre les 50% requis.
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Comme pour l’ISF, les dons au profit de certains organismes vous permettent de profiter d’une réduction de l’IFI de 75% du montant de vos dons.
Cette réduction est plafonnée à 50 000€ par an, soit un montant de donation maximum de 66 667€. 

Par exemple, si vous faites un don de 2 000€ vous déduisez de votre IFI 1 500€. Votre don vous reviendra donc à 500€.  

Attention, tous les organismes ne sont pas éligibles à la réduction de l’IFI et les versements effectués dans le cadre de l’IFI, ne vous donne pas droit à la réduction de l’impôt sur le revenu. 

Ces 4 stratégies vous permettent de revoir la composition de votre patrimoine immobilier afin de réduire ou de supprimer totalement l’impôt sur la fortune immobilière. 

La plus simple et la plus rapide étant bien évidemment de réduire certains de vos actifs financiers en vendant vos biens immobiliers et en réinvestissant le fruit de la vente dans d’autres actifs financiers non imposables. 

Pour optimiser votre investissement en augmentant votre net vendeur, vous pouvez réduire vos frais d’agence en faisant appel à un professionnel du secteur qui se rémunère grâce à une commission fixe, peu importe le prix de votre bien, contrairement à une agence classique qui vous demandera une commission qui s’élève en moyenne à 4,8% du prix de vente. En plus d’un tarif avantageux, ces agences nouvelles générations prennent en charge toute la vente de votre bien et vous permettent de vendre simplement et rapidement.
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