En 2025, les frais de notaire font peau neuve. L’amendement à la loi de finances autorise les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point pour les ventes immobilières dans l’ancien. Chez Hosman, on vous explique pourquoi cette mesure a été adoptée, qui est concerné et comment optimiser votre budget pour votre projet.
Comprendre les frais de notaire
Les « frais de notaire » recouvrent plusieurs postes :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent la plus grande part et financent principalement les collectivités locales. Leur taux oscille actuellement entre 3,8 % et 4,5 % selon les départements, auxquels s’ajoutent 1,2 % pour la commune et une petite fraction pour l’État. Au total, la plupart des départements appliquent environ 5,8 % du prix de vente.
Les émoluments du notaire constituent la rémunération du notaire et suivent un barème dégressif. Ils représentent environ 10 % des frais totaux.
Les débours regroupent les dépenses avancées par le notaire (consultation du cadastre, état hypothécaire, géomètre…). Ils se chiffrent généralement entre 800 et 1 600 €.
La contribution de sécurité immobilière finance la publicité foncière et s’élève à 0,10 % du prix du bien.
Pour un achat dans l’ancien, ces frais atteignent en général 7 % à 8 % du prix du bien, contre 2 % à 3 % dans le neuf.
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La loi de finances pour 2025 permet aux départements d’augmenter leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 %. La mesure a été adoptée pour compenser la chute des recettes liée à la baisse du marché immobilier. Après plusieurs mois de délibérations, plus de 70 départements ont choisi d’appliquer ce nouveau taux. Seule une poignée conserve le plafond précédent de 4,5 %, offrant un léger avantage aux acheteurs locaux.
La hausse est officiellement en vigueur depuis le 1ᵉʳ avril 2025 pour les départements précurseurs, et depuis le 1ᵉʳ juin 2025 pour ceux qui ont voté plus tard. Elle doit rester temporaire jusqu’en 2028, même si certains observateurs s’attendent à ce qu’elle soit pérennisée si elle se révèle rentable.
Qui est concerné par la hausse ?
L’impact pour les acheteurs
L’augmentation de 0,5 point peut se traduire par plusieurs centaines ou milliers d’euros selon le prix du bien :
Pour un bien de 200 000 €, la facture des frais de mutation passe d’environ 14 000 € à 15 000 € (soit +1 000 €).
Pour un bien de 300 000 €, on passe de 22 500 € à 24 000 € (+1 500 €).
Pour un bien de 600 000 €, la hausse représente environ 3 000 € supplémentaires.
Ces montants restent proportionnels au prix de vente et s’amortissent dans un prêt immobilier, mais ils peuvent peser dans un contexte de hausse des taux et de pouvoir d’achat sous tension. C’est particulièrement sensible pour les ménages modestes ou ceux qui achetaient déjà au maximum de leur capacité d’emprunt.
Optimiser son budget : conseils pratiques
Même lorsque la hausse s’applique, plusieurs stratégies permettent d’alléger la note :
Négocier les frais d’agence : il est possible de convenir que les honoraires soient à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, le prix net vendeur sert de base au calcul des frais de notaire et les honoraires sont payés à part. À l’inverse, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils sont inclus dans le prix total, et la base de calcul des frais de notaire augmente d’autant. Un simple changement de répartition peut donc générer plusieurs centaines ou milliers d’euros d’économies.
Déduire le mobilier : si vous achetez un bien avec une cuisine équipée ou du mobilier, demandez à les valoriser séparément dans l’acte pour les soustraire du prix taxable.
Demander une remise sur les émoluments : les notaires peuvent accorder jusqu’à 20 % de réduction sur la partie de leurs honoraires au‑delà de 100 000 € de prix de vente. Cette remise est facultative, mais vous avez tout à gagner à en parler avec votre notaire.
Vérifier son statut de primo-accédant : si vous achetez pour la première fois une résidence principale, ou si vous n’avez pas été propriétaire ces deux dernières années, vous pouvez bénéficier d’une exonération ou d’un taux réduit. Attention : pour un couple marié sous le régime de la communauté, les deux époux doivent remplir la condition pour profiter du taux réduit.
Effets de cette mesure
L’augmentation des droits de mutation intervient dans un contexte de ralentissement des transactions. Les prix restent élevés dans les grandes métropoles, les taux d’emprunt ont commencé à baisser mais restent supérieurs à ceux d’avant 2022, et les banques exigent un apport conséquent. Pour certains ménages, ce demi‑point supplémentaire peut faire la différence et reporter le projet d’achat.
On observe toutefois que l’effet reste modéré : beaucoup de Français continuent de se lancer, notamment grâce à l’effet levier du crédit et aux dispositifs d’exonération. Dans les départements qui n’ont pas relevé le taux, l’avantage comparatif attire des acheteurs sensibles au moindre euro. En revanche, la crainte d’une nouvelle hausse ou d’une pérennisation de la mesure pousse certains vendeurs à ajuster leurs prix pour rester attractifs.
En résumé
La « réforme des frais de notaire » de 2025 se traduit par une hausse de 0,5 point des droits de mutation dans l’immobilier ancien, facultative et temporaire. Son impact financier reste limité mais réel, et il varie selon le département et le statut de l’acheteur. Les primo-accédants et les logements neufs sont épargnés, et plusieurs leviers permettent de réduire la facture.
Dans ce contexte, il est important de bien anticiper son projet : renseignez‑vous sur le taux en vigueur dans votre département, vérifiez votre éligibilité à d’éventuelles exonérations, et adaptez votre budget en conséquence. En optimisant chaque composante de votre acquisition (négociation des frais d’agence, déduction du mobilier, remise sur les émoluments du notaire), vous pouvez limiter l’impact de cette hausse et mener votre projet immobilier en toute sérénité
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