Dispositif Jeanbrun : fonctionnement, conditions et avantages fiscaux du statut de bailleur privé

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Définition du statut de bailleur privé

Un statut de bailleur privé qui succède au Pinel

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « Relance logement », est le nouveau cadre fiscal instauré par la loi de finances pour 2026. Il crée un statut de bailleur privé, appelé à devenir le cadre de référence de l'investissement locatif des particuliers. Contrairement au Pinel, fondé sur une réduction d'impôt, ce dispositif repose sur un principe différent : la déduction d'un amortissement sur les revenus locatifs. Annoncé le 23 janvier 2026 dans le cadre du plan « Relance logement » et voté par les députés lors de l'examen du projet de loi de finances 2026, le dispositif est officiellement en vigueur depuis le 21 février 2026, et ce jusqu'au 31 décembre 2028.

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Pourquoi le dispositif Jeanbrun ? Répondre à la pénurie de logements locatifs

Ce dispositif répond à une crise devenue structurelle : l'offre locative a chuté de 15 % en cinq ans en France, pénalisant en priorité les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. Le plan Relance logement fixe un objectif de 400 000 logements construits par an, pour atteindre 2 millions de logements d'ici 2030. Dans le parc locatif privé, il vise 50 000 logements locatifs supplémentaires dès 2026, en plus des 125 000 logements attendus dans le parc social.

Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé Jeanbrun ?

Le dispositif s'adresse à tous les particuliers non professionnels qui investissent dans un logement locatif, sans condition de zone géographique : particuliers, SCI (société civile immobilière), couples ou primo-investisseurs.

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Quelle fiscalité pour le dispositif Jeanbrun ? Taux d'amortissement et plafonds

Le cœur du dispositif repose sur l'amortissement : chaque année, l'investisseur déduit de ses revenus locatifs une fraction de la valeur du bien, calculée sur une base amortissable de 80 % (les 20 % restants correspondent au foncier, non amortissable). Le taux d'amortissement dépend de la nature du bien et du niveau de loyer pratiqué :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % (neuf) / 3 % (ancien rénové) — plafond 8 000 €

• Loyer social : 4,5 % (neuf) / 3,5 % (ancien rénové) — plafond 10 000 €

• Loyer très social : 5,5 % (neuf) / 4 % (ancien rénové) — plafond 12 000 €

Lorsque les charges et l'amortissement dépassent les loyers perçus, le déficit foncier s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027).

Conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun et impact sur le marché locatif

Le dispositif concerne uniquement les logements situés en immeubles collectifs : logements neufs, VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ou logements anciens dont le montant des travaux dépasse 30 % du prix d'acquisition et affichant un DPE A ou B. Le bien doit être :

• loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum ;

• loué à un locataire hors foyer fiscal, hors ascendant ou descendant jusqu'au 2ᵉ degré ;

• soumis à des plafonds de loyers et de ressources (intermédiaire, social, très social).

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Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun

Le dispositif s'applique sans zonage et se cumule avec le déficit foncier, pour une économie d'impôt allant jusqu'à 3 600 € par an (avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %). En contrepartie, il exclut la location meublée et la location de courte durée, impose un engagement de location de 9 ans et encadre strictement les loyers.

Plan Relance logement : des conséquences au-delà de la fiscalité

Le plan Relance logement, dont le dispositif Jeanbrun est la mesure phare, vise aussi à simplifier le droit de l'urbanisme, à accélérer la transformation de bureaux en logements et à sécuriser les propriétaires contre les loyers impayés.

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Dispositif Jeanbrun : ce qu'il faut retenir

Le dispositif Jeanbrun instaure un statut de bailleur privé fondé sur l'amortissement, avec des plafonds allant jusqu'à 12 000 € par an. Son intérêt dépend avant tout de la capacité à s'engager sur 9 ans et à respecter les plafonds de loyers. Avant de se lancer, une simulation fiscale et une vérification précise de l'éligibilité du bien s'imposent.