Quels sont les diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière ?
Quels sont les diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière ?
Par Ambre
Sales @ Hosman
Lecture : 5 min
08 avril 2024
Lors d’une vente immobilière, le vendeur a envers l’acheteur une obligation d’information sur un certain nombre d’éléments pouvant être déterminants dans l’acceptation de l’offre de vente. Il doit de fait réaliser un ensemble de diagnostics techniques venant évaluer la situation sanitaire, la performance énergétique et environnementale d’un bien mis en vente. L’ensemble de ces évaluations sont ensuite rassemblées dans un seul et même document, le Dossier de Diagnostic Technique, aussi appelé le DDT. Quels diagnostics techniques sont à fournir pour la vente d’un bien immobilier en 2024 ? Quel est le prix d’un diagnostic immobilier en 2024 ?
Le dossier de diagnostic technique ou DDT est un dossier obligatoire à fournir au futur acquéreur d’un bien immobilier. Prévu par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative aux logements, le DDT doit être annexé à toutes les promesses de vente ou à l’acte authentique de vente (dans le cas où il n’y aurait pas de promesse). Le DDT peut au maximum contenir jusqu’à 11 documents prouvant la réalisation des diagnostics obligatoires. Aussi, il permet au futur acheteur de connaître l’ensemble des défauts et dangers potentiels liés à l’état du logement sur lequel il se projette. En 2024, le prix d’un diagnostic immobilier se situe entre 40 et 250 €. Le coût de cette expertise dépend en fait de l’étude à réaliser et ce dernier peut atteindre les 300 € en fonction de la localisation du bien et de ses caractéristiques.
Le diagnostiqueur doit souscrire à une assurance de responsabilité professionnelle et être dans une position d’impartialité vis-à-vis du propriétaire du bien qu’il diagnostique (il ne doit pas connaître personnellement le propriétaire, ou gagner à établir un diagnostic favorable)
Pour être éligible, le DDT doit être certifié par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC).
Relevant de son obligation d’information, les frais liés à l’établissement des diagnostics sont à la charge du vendeur, qui peut néanmoins prévoir de les imputer à l’acquéreur.
Si le vendeur omet de renseigner un document, des sanctions sont à prévoir.
Au maximum, le DDT peut contenir jusqu’à 11 documents. Cependant, tous les logements ne sont pas soumis à l’ensemble des diagnostics : en fonction de la localisation ou la date de construction du bien, les diagnostics ne sont pas forcément tous nécessaires.
Vendre en 2024 : Quels sont les diagnostics obligatoires et non obligatoires ?
1.Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est un des diagnostics dont les médias parlent le plus depuis quelques années. Il a, en effet, subi de nouvelles réformes dont la dernière en date est celle de février 2024 qui a mis en place une révision des DPE de sorte à ce qu'il soit moins défavorable aux logements de petite surface. L'objectif du DPE est de convaincre les propriétaires d’un bien immobilier de réaliser des travaux de rénovation énergétique si ce dernier montre un résultat plutôt mauvais. Ces derniers que l’on surnomme les “passoires thermiques ou énergétiques” sont, en effet, problématiques, car en émane des émissions polluantes de par leur mauvaise isolation, système de chauffage ou de ventilation défectueux, etc. Le DPE permet donc de classer les biens selon leurs performances énergétiques :
Entre A et B si le bien a une bonne performance énergétique
Entre C et D si le résultat est considéré comme moyen
Entre E et G si le bien est énergivore
Bon à savoir : l'État et certaines collectivités ont mis en place des aides financières pour aider les français à entreprendre ces réparations énergétiques.
2. Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Le diagnostic plomb est un document faisant part de la présence ou non de plomb dans un logement et doit être accompagné d’une notice de précautions à prendre s’il en contient. S’il n’est pas conforme à la réglementation, des sanctions sont à prévoir. Le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les logements construits avant 1949. La validité du Crep doit avoir été établie au minimum un an avant la signature de la promesse de vente.
3. Le diagnostic amiante
Ce document mentionne s'il y a présence ou absence d’amiantedans un logement. Cette fois-ci, le bilan concerne les logements dont le permis de construction a été délivré avant 1997. Lors du diagnostic, le professionnel recherche la présence d’amiante dans les murs, les canalisations, les planchers, etc. Ce diagnostic est très important car l’inhalation de fibres d’amiante peut déclencher divers problèmes de santé comme le cancer des poumons. Aussi, s’il y a présence d’amiante, des travaux sont inéluctablement à prévoir.
Les logements concernés par ce diagnostic sont ceux dont l’installation d’électricité intérieure à plus de 15 ans. Il a pour mission principale d’informer le futur occupant du logement sur la présence d'installations électriques défectueuses pouvant être un potentiel danger.
5. Le diagnostic gaz
Ce diagnostic vient donner un aperçu sur la sécurité et la conformité des installations de gaz d’un logement. À l’instar du diagnostic électricité, sont concernés les biens immobiliers dont l’installation de gaz à plus de 15 ans. Le document est considéré comme valide si le diagnostic a été réalisé moins de trois ans avant la promesse de vente. Dans le cas contraire, un nouveau diagnostic gaz doit être fait.
6. L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Certains logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent être équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette dernière doit donner lieu à l’établissement d’un diagnostic.
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Ce document découle de l’article L. 126-24 du Code de la santé publique. Il stipule la présence ou l’absence de termites dans un bien immobilier et dans un rayon de 10 mètres autour de ce bien. Si le diagnostiqueur constate la présence de termites, le propriétaire doit faire une déclaration auprès de la mairie de la commune dans laquelle se trouve son bien. Des travaux de désinfection sont alors nécessaires pour éviter toute propagation sur les biens proches de celui envahit.
8. Le diagnostic état des risques et pollutions
Ce diagnostic permet aux futurs acquéreurs d’en savoir plus sur les potentiels risques naturels ou non auxquels ils pourraient être exposés. Comme les risques miniers, technologiques, de pollution, etc.
Le diagnostic bruit est obligatoire pour informer le futur acquéreur de l’existence de nuisance sonores aériennes; si le bien est situé à proximité de zones dites d'exposition au bruit, prévu dans l’article L 112-11 du Code de l’urbanisme.
10. Le carnet d’information du logement (CIL)
Ce dernier diagnostic concerne les logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique ou les biens immobiliers dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2023.
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