Indivision en immobilier : ce qu’il faut savoir

Par Alexandra

Growth @ Hosman

Lecture : 3 min

03 décembre 2021

On parle d’indivision pour un logement lorsque plusieurs personnes en sont propriétaires. Cette situation peut exister suite à un héritage, un divorce ou un achat. L’indivision entraîne des règles et des conséquences dont il faut être conscient pour son bon déroulement. 

Indivision, la définition 


Une indivision est une situation juridique lorsqu’un bien est détenu par minimum deux personnes. Ce qui permet un financement, une gestion et un entretien plus simple. 

On parle souvent d’indivision lors d’un héritage. Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision s’il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers.

Les biens composant une indivision sont appelés “les biens indivis” et chaque membre d’une indivision est appelé indivisaire ou cohéritier.

Comment fonctionne une indivision ?


Chaque indivisaire peut exercer certains pouvoirs au sein de d’une indivision des biens :

  • Pour mettre en œuvre de travaux minimes ou gérer au quotidien le bien immobilier, les indivisaires doivent se réunir afin de désigner une personne responsable. Cette personne élue prendra en charge la gestion du bien au quotidien. 

  • Pour mettre un œuvre des travaux plus importants pour conserver le bon état du bien (la réparation de la toiture, la réparation d’une plomberie défaillante ou d'un système électrique) un indivisaire peut prendre l’initiative. Il pourra ensuite se faire rembourser grâce aux fonds disponibles. 
  • Pour les actes graves concernant le bien immobilier indivis (vente, prise d'hypothèque, etc.), l'unanimité des indivisaires est obligatoire. 


Dans quelles conditions les biens indivis peuvent-ils être utilisés?


L’utilisation des biens d’une indivision doit respecter plusieurs règles, il faut : 
  • avoir l’accord des autres indivisaires
  • respecter les droits des autres indivisaires
  • respecter la destination du bien (ce pour quoi il est fait)
  • verser une indemnité aux autres indivisaires, si vous utilisez seul un bien indivis (sauf décision contraire de ces derniers).

Les différentes situations d’indivision


L’indivision des biens peut avoir lieu selon plusieurs situations : 

  • Comme expliqué plus haut, à l'ouverture d'une succession après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision. Ils deviennent alors chacun propriétaire d'une part du patrimoine.

  • Dans une procédure de divorce les époux se retrouvent en indivision. Ils détiennent chacun une part des biens dépendant de leur patrimoine. 

  • Dans le cadre d'un achat en indivision, la répartition des droits de propriété se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition. 

Pourquoi faire un achat en indivision ? 


Il est possible de faire le choix d’acheter un bien en indivision. L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs. Ce n’est pas la seule (il est possible d’opter pour des formules plus spécifiques comme la SCI par exemple), mais elle est la plus avantageuse. Elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière.

Chaque acquéreur va être propriétaire d’une part du bien selon l’apport financier qu’il a apporté (par exemple : 30/70, 40/60). L'achat en indivision présente donc une grande simplicité notamment pour les couples qui souhaitent acheter leur logement à deux.


Quels sont les risques de l’indivision ? 


Le système de l’indivision possède des avantages mais il faut cependant être au courant des risques potentiels. 

Les droits des propriétaires portent sur la totalité du bien indivis. C’est pour cela que les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. S’il n’y pas cette unanimité, des situations bloquantes peuvent être entraînées. 

D’autre part, chaque indivisaire est obligé de régler les dettes de l’indivision (impôts) en fonction de sa quote-part. Il est donc nécessaire d’évaluer les risques avant l’achat.

Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres personnes ne peuvent pas s’y opposer. Ils disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée. Cependant, si personne ne souhaite racheter cette part, le bien doit être vendu.

Comment éviter les risques d'une indivision ?


La convention d'indivision des biens


Une convention d’indivision des biens peut être mise en place pour éviter les situations complexes. La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu.

Cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Elle doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière.

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). Dans ce cas, les indivisaires demeurent libres de la renouveler sur simple accord.

Comment faire en cas de désaccord ?


Si l’un des indivisaires n’est pas d’accord pour la vente du bien, les autres indivisaires peuvent demander une autorisation au tribunal de grande instance. Cette demande doit être faite par au moins ⅔ des droits indivis. Dans ce cas, l'intervention du notaire est obligatoire.


Ce qu’il faut retenir sur une indivision des biens : 

  • C’est une situation juridique lorsqu’il y a plusieurs propriétaire
  • Des règles de fonctionnement sont mises en place pour veiller à la bonne gestion du bien
  • Une indivision peut suite à un héritage, un divorce ou un achat 
  • Une indivision comporte des avantages et des risques dont il faut être pleinement conscient 
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