DPE 2023 : Loi climat et résilience

Force est de constater, que la mise en vigueur des nouvelles réglementations du DPE en ce début d’année 2023, a fortement contribué à donner une toute nouvelle dynamique au marché immobilier français. Cette mise en vigueur découle de la loi Climat & Résilience, dont l’objectif est la réduction des émissions toxiques. Aussi, malgré un contexte de marché compliqué avec une baisse généralisée des prix sur l’ensemble du territoire et la hausse des taux, dans quelle mesure, cette loi influe-t-elle sur les projets immobiliers (vente, achat, location) des français ? Les experts immobiliers constatent le retour des vendeurs avec de nombreux projets, et ce, malgré un mauvais DPE. 

Rappel DPE : Le Diagnostic de Performance Énergétique plus communément appelé DPE, est un outil qui évalue les performances énergétiques d’un appartement, d’une maison ou d’un bâtiment. Une fois diagnostiqué, un bien immobilier se voit attribuer une note énergétique qui permet de le classer. Si sa note est considérée comme bonne, le bien se voit attribuer une lettre en A ou B; entre C et D si la note est considérée comme moyenne. Si le résultat montre que le bien est énergivore, il sera classé entre E et G. 

Mise en vigueur en 2019, la Loi Climat & Résilience a pour objectif premier de venir réduire progressivement la densité des logements considérés comme énergivores en France. Ces derniers que l’on appelle “passoires thermiques” sont problématiques, et ce, même à différentes échelles. Leur mauvaise isolation, les problèmes de chauffage, la ventilation défectueuse ou l’utilisation de certains matériaux sont la cause d’importantes émissions de substances polluantes et entraînent les occupants des logements dans une certaine précarité énergétique. Ces logements sont ceux classés F ou G une fois leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réalisé. Ces derniers représentent 17 % du parc immobilier français et sont impactés par la Loi Climat & Résilience. 

Depuis août 2022, jusqu’en ce début d’année 2023, de nouvelles réglementations sont venues perturber le marché de la location. Il est désormais obligatoire d’afficher le classement DPE d’un bien mis en location, et ce, dans le but de protéger le locataire des bailleurs. En effet, les propriétaires de biens mis en location sont désormais interdits de revoir à la hausse le prix de leur loyer.

Les biens classés G au DPE dont la consommation énergétique finale est supérieure à 450 kWh/m2, sont alors devenus interdits à la location. En 2025, les logements classés G seront tous considérés comme n’étant plus éligible à la location. Il en sera de même pour les logements classés F en 2028 et E en 2034.  L’objectif étant d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique et d'améliorer leur note au DPE.

nb : ces obligations concernent l’ensemble des biens, qu’ils soient destinés à la location ou à la vente. En effet, un bien mis en vente possédant un mauvais DPE peut voir sa valeur subir une réelle décote. 

Pour y remédier et vendre au bon prix, il est conseillé de passer par une agence immobilière. Cette dernière, vous mettra en relation avec de bons diagnostiqueurs DPE, vous donnera des conseils pour améliorer votre note DPE avant une vente et estimera votre bien au meilleur prix de vente possible. 

Ce n’est pas sans surprises, le mois d’avril 2023 commence avec la mise en place d’une nouvelle mesure venant contraindre les passoires énergétiques dans une certaine mesure. Les appartements ou maisons classés F ou G seront désormais soumis à un audit énergétique obligatoire, à l’instar du DPE. 

nb : Les logements classés E, seront concernés par cet audit dès le 1er Janvier 2025 et 2034 pour les logements classés D. 

L’audit énergétique doit apparaître obligatoirement dans le dossier de vente, transmis à l’acheteur. Les documents doivent contenir des informations sur l’état général du bien diagnostiqué, et doit fournir une estimation de sa performance énergétique. Doit-être précisé des préconisations importantes et utiles pour les futurs acquéreurs. Doit alors apparaître l'ensemble des travaux de rénovation énergétique à réaliser, les économies d’énergies potentielles et réalisables une fois les travaux réalisés et mettre en lumières les aides financières dont les propriétaires de biens immobiliers peuvent bénéficier. 

Les passoires énergétiques connaissent beaucoup de difficultés ces derniers sur le marché de la location. Au contraire, la vente de ces biens est depuis peu devenue tendue. Les experts immobiliers observent dans les grandes villes une forte augmentation des annonces de biens classés F ou G. Les nouvelles réformes qui découlent de la loi climat ont entraîné une hausse des logements énergivores. Avant la nouvelle méthode de calcul du DPE, les passoires énergétiques s'élevaient en France à plus de 4 millions. Aujourd’hui, le nombre est supérieur à 5 millions. Cependant, il est nécessaire de noter que ces biens mis en vente impliquent une correction des prix de vente à la baisse. En France, en moyenne, les vendeurs de biens énergivores accordent des décotes de 4 %. Associé au contexte immobilier actuel, les passoires énergétiques trouvent alors rapidement des investisseurs qui ne reculent pas devant l’idée de réaliser des travaux de rénovation énergétique. 

Avec la loi climat & résilience et l’augmentation des coûts de l’énergie, les investisseurs remèttent de plus en plus en question la performance énergétique des biens immobiliers qu’ils convoitent. Pourtant cela ne les empêche pas de rendre le marché immobilier parisien dynamique qui regorge pourtant d’annonces de biens énergivores. Dans la capitale, les passoires thermiques ne subissent presque pas de décote sur leur prix de vente. Cela s’explique par la forte demande à Paris, et la forte concentration de biens anciens. En périphérie et en province, le marché est moins tendu et les maisons ou appartements avec un mauvais DPE subissent une décote plus importante sur leur prix de vente.  

nb : plus l’on s’éloigne du centre de la Paris, plus l’impact du DPE sur les pix de vente se fait ressentir. 

Marseille est pourtant l’exception. En effet, à l’instar de Paris, les biens immobilers classés F ou G au DPE se vendent plutôt rapidement et n’impactent pas le dynamisme du marché immobilier marseillais. Les acquéreurs sont en effet moins rétissants à investir, et ce, grâce au climat agréable de la ville.