Lors d’un projet de vente il est vraiment important de connaître tous les éléments qui peuvent avoir un impact direct sur le prix du bien. Il y a de nombreux facteurs dont on a pleinement conscience de leur influence sur la valeur du logement, c’est notamment le cas de l’étage, l’emplacement, la taille du logement et bien d’autres. Mais certains éléments sont moins évidents…
Compte tenu du contexte actuel où la tension immobilière n’est pas aussi intense qu’avant la crise, il est très important d’afficher un prix de vente juste qui prend en compte tous les aspects du bien des plus connus aux moins connus. Voici 4 critères peu connus qui vont faire varier le prix de vente de votre bien. 


1. Les projets urbains aux alentours

 
L’environnement autour du bien est essentiel à la qualité de vie. L’urbanisme a pour objectif de concrétiser des projets territoriaux qui vont améliorer l’homogénéité et un développement socio-économique des collectivités. C’est donc un élément important à prendre en compte dans un projet immobilier.  Les projets urbains et d’aménagements citadins facilitent la vie quotidienne des habitants. En effet, ils permettent d’avoir de meilleurs réseaux de transports, une meilleure accessibilité à différents services. Par exemple, l’accès à la santé publique et aux soins de santé est plus facile dans des milieux urbains. D’un point de vue économique, les projets urbains apportent aussi de réelles opportunités, ce qui apporte un véritable facteur de réussite des investissements immobiliers. La population peut être plus proche des entreprises et des industries grâce à la construction d’une nouvelle ligne de métro notamment. C’est le cas du Grand Paris qui offre de nouvelles opportunités pour rapprocher chacun de son lieu de travail et rendre les trajets du quotidien plus agréables tout en facilitant l’accès à la formation, à l’emploi, aux loisirs et à la culture. L’impact est déjà là pour les quartiers situés autour des 4 gares ouvertes en décembre 2020 et en janvier 2021, les prix immobiliers ont grimpé de 46 % en 5 ans (source : Capital).

A l’inverse certains projets urbains peuvent aussi avoir quelques aspects négatifs sur l’environnement notamment. Le niveau de pollution est généralement plus élevé en raison de la circulation importante, une mauvaise gestion des déchets ou même la construction d’une déchetterie. 

C’est pour ces raisons qu’il est recommandé d’analyser l’état actuel des projets ainsi que ceux à venir. En vous rendant au service d’urbanisme de la mairie, il est également possible de consulter le Plan local d’Urbanisme (PLU) afin de connaître les futures évolutions prévues.

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2. Les pièces originales

 
Pour réaliser l’estimation du prix d’un bien, on prend évidemment en compte les caractéristiques du logement en lui-même. La surface, le nombre de pièces, l’état de présentation et les équipements sont des éléments qui influencent le prix. Un logement peut également être constitué d’espaces plus atypiques qui peuvent à la fois être un avantage comme un inconvénient pour le projet de vente. L’important est que le propriétaire se montre transparent et l’objectif est de réussir à valoriser ces éléments en les intégrant pleinement au calcul du nombre de pièces. Les pièces dites « aveugles », c'est-à-dire sans fenêtre, peuvent être un point faible et la spécificité doit bien être notée dans l’annonce. Par ailleurs, les pièces atypiques comme les mezzanines ou les vérandas peuvent au contraire être de vrais plus pour la vente. Une mezzanine peut être comptée dans le nombre de pièces si la hauteur sous plafond est de plus d’1,80 mètres. Si ce n’est pas le cas, une mezzanine est tout de même un avantage pour le bien et il y a un fort intérêt à mentionner son existence dans l’annonce.

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3.  Les gardiens d’immeuble


Les gardiens d’immeuble représentent un vrai gage de sécurité et de bien-être dans les copropriétés. Les missions des gardiens d’immeuble varient d’un immeuble à l’autre selon les spécificités que la copropriété représente. D’une manière générale, il se charge d’accueillir les visiteurs, de l’entretien des parties communes, de la surveillance en s’assurant de la sécurité. Il peut également servir d’intermédiaire entre les résidents et les copropriétaires et peut être un véritable acteur de liens sociaux au sein de l’immeuble.

Avoir un gardien d’immeuble est très bénéfique pour les résidents car il apporte un certain confort pour de nombreuses tâches cependant il augmente naturellement le budget. C’est notamment pour cette raison qu’on voit apparaître de plus en plus de prestataires de service les remplacer. Un gardien d’immeuble a donc un impact sur le prix de vente d’un bien en accord avec les nombreux services qu’il dirige et le budget qu’il engendre.


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4. Le montant des charges de copropriété

 
Lors de l’achat d’un appartement, il ne faut pas oublier que l’acheteur va devenir copropriétaire. Au-delà du prix d’achat du logement, le coût de fonctionnement de la copropriété inclut de nombreux éléments comme l’entretien de l’immeuble, les charges des parties communes, les travaux, etc. Le vendeur a donc intérêt à informer le potentiel acheteur de ces charges ainsi que des dépenses liées à des travaux qui ont pu déjà être votés. Certaines de ces charges peuvent représenter un budget vraiment important, c’est le cas d’un ravalement de façade par exemple.

Il est important pour le vendeur de communiquer d’une manière transparente le montant des charges de copropriété. D’une part, il a un impact direct sur l’investissement des acheteurs et il peut engendrer rapidement des complications. En effet, ne pas avertir les futurs copropriétaires de ces informations peut entraîner des difficultés notamment pour le vote des travaux collectifs. Toutes ces informations doivent être fournies au moment de la signature mais le montant des charges doit être pris en compte dès l’estimation du prix de vente du bien.



La situation actuelle présentant moins d’acheteurs, les propriétaires qui ont pour projet de vendre ont donc intérêt à estimer le prix de leur bien le plus justement possible. L’objectif est d’être le plus transparent sur les informations pour justifier le prix de vente mais aussi de mettre en avant des atouts que peut avoir le bien comme des projets urbains intéressants pour les futurs acquéreurs ou des pièces originales. Les critères mentionnés sont peu connus mais sont importants à prendre en compte pour optimiser le prix du bien tout en étant en accord avec le marché.