Offre au prix : peut-on refuser une offre au prix ?

Lorsqu'un acheteur potentiel vous fait une offre d’achat, vous avez trois possibilités : accepter son offre par courrier recommandé avec accusé de réception, refuser l’offre et ainsi clore les négociations, ou négocier la proposition d’achat de l’acheteur. Vous pouvez en effet émettre une offre au prix refusée si vous trouvez le prix proposé trop faible par rapport à celui que vous aviez fixé ou encore si vous avez déjà trouvé un acheteur dont l’offre vous convient mieux. Mais qu’en est-il de la réglementation lorsqu’il s’agit d’une offre au prix ? Comment le refus de vente s'applique ? Il existe quelques subtilités. Quelles sont les obligations d’un vendeur dans le cadre d’une offre faite au prix ? Peut-on refuser une offre au prix quand il s’agit d’une vente entre particuliers ou est-on obligé d’accepter cette offre au prix ? Un vendeur peut-il refuser une offre au prix lorsque la vente se fait via une agence immobilière ? Ou encore, peut-on refuser une offre au prix lorsqu’il s’agit d’un mandat de représentation ? Hosman fait le point sur la législation concernant l’offre au prix. 

Vous avez reçu une offre d’achat et vous vous posez des questions à ce sujet ? Est-ce que ce document vous engage ? Peut-on refuser une offre au prix ? Ou encore comment vous y prendre pour décliner l’offre et faire un refus de vente ?  Voici tout ce que vous devez savoir dans le cas où vous voudriez refuser une offre d’achat.

Quelles sont vos obligations en tant que vendeur dans le cas d’une offre faite au prix ? Avant toute chose, il faut savoir que l’offre d’achat est une proposition d’achat de la part d’un acquéreur selon ses propres conditions. Via ce document écrit, celui-ci vous propose un prix - inférieur ou égal au prix que vous aviez fixé – et des modalités de vente spécifiques. Par exemple : « Cette offre est valable sous réserve de l’obtention de mon crédit bancaire d’un montant de X euros au taux maximum de X% que je dois souscrire auprès d’un organisme bancaire ou financier ». Si vous acceptez l’offre d’achat, l’acheteur est donc engagé, excepté si les conditions suspensives qu’il a stipulées au préalable dans le document ne sont pas remplies. Sachez par ailleurs que tant que le vendeur n’a pas signé l’offre d’achat reçue, il n’est en aucun cas engagé dans la vente, excepté s’il s’agit de la première offre au prix dans une vente en direct ou que le mandat de vente signé avec un intermédiaire est un mandat de représentation. Nous reviendrons sur ces exceptions plus bas.
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Un vendeur peut-il refuser une offre au prix ? Une offre au prix refusée peut-elle impliquer un refus de vente ? Sur internet, la question semble faire débat. Certains affirment que oui, d’autres que non. Pourtant, la législation française est très claire à ce sujet. Alors, peut-on refuser une offre au prix ? Tout dépend du contexte de la vente : s’agit-il d’une vente immobilière en direct ou d’une vente immobilière via un intermédiaire ? Quelle est la nature du mandat ? En fonction de cela, les conséquences ne seront en effet pas les mêmes.
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Si vous avez mandaté un intermédiaire pour vendre votre bien, vous n’êtes pas forcément engagé avec le premier acheteur qui fait une offre d’achat au prix. Peut-on refuser une offre au prix dans ce cas ? Oui, le refus de vente est possible ! En effet, même en cas de mandat exclusif, en l’absence de clause dans le mandat, le vendeur n’est pas tenu d’accepter une offre au prix car il n’est pas engagé vis-à-vis de l’agent immobilier. Vous pouvez donc librement faire votre choix entre tous les potentiels acheteurs et ainsi être amené à émettre une offre au prix refusée si les conditions de vente sont moins favorables qu’une autre offre d’achat au prix.
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Donc finalement, un vendeur peut-il refuser une offre au prix ? Dans la majorité des cas oui, les refus de vente sont possibles. Néanmoins, il existe deux exceptions : 

Depuis que vous avez mis en vente votre appartement par vos propres moyens, vous avez reçu deux offres au prix à quelques jours d’intervalle, or les conditions de la seconde vous plaisent davantage ? Peut-on refuser une offre au prix dans ce cas ? Théoriquement vous ne pouvez pas émettre d’offre au prix refusée si vous vendez votre bien en direct. En cas de vente sans intermédiaire, une offre d’achat au prix déclenche en effet automatiquement l’acceptation de l’offre d’achat de votre part. D’un point de vue légal, en cas de vente en direct, la diffusion d’une annonce immobilière équivaut à une « offre de vente ferme à personne indéterminée ». De ce fait, si un acheteur fait une offre d’achat au prix, les deux parties sont d’un point de vue juridique contractuellement liées et le refus de vente est impossible.
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Peut-on refuser une offre au prix quelle que soit la nature du mandat ? La réponse est non ! Étant donné que les refus de vente ne sont pas possibles avec tous les mandats, il est très important de clarifier la nature du mandat avant sa signature (savoir s’il s’agit d’un mandat de représentation ou d’un simple mandat). Avec un mandat de représentation, vous donnez votre accord à l’intermédiaire pour vendre votre bien si l’offre correspond à votre prix et à vos conditions. Avec cela, la proposition d’une offre d’achat au prix déclenche automatiquement l’acceptation de l’offre d’achat de votre part, ce qui revient à être engagé avec le premier offrant au prix (l'offre au prix refusée est alors impossible). A contrario, un vendeur peut-il refuser une offre au prix s’il s’agit d’un mandat simple ? En cas de mandat simple, l’intermédiaire sera uniquement chargé de trouver des acheteurs potentiels, vous laissant la liberté de choisir de conclure la vente ou non, et si oui avec qui. Donc peut-on refuser une offre au prix dans ce cas ? La réponse est oui. 

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