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Offre d’achat immobilier et engagement

Si le bien que vous avez visité vous a plu, vous pouvez remettre au vendeur une offre d’achat. Il s’agit d’une proposition selon vos conditions qui atteste de votre intérêt pour le bien immobilier. En d’autres termes, vous vous positionnez sur l’achat en stipulant pour combien vous êtes prêt à acquérir le bien : soit au prix fixé par le vendeur, soit à un prix inférieur.

Hosman vous explique en détail les tenants et aboutissants d’une offre d’achat immobilier et de l’engagement qu’elle suppose.

À partir de quand suis-je engagé(e) quand je remets une offre d'achat ? 


Pour être valable d’un point de vue juridique, une offre d’achat doit forcément être consignée par écrit. Il vous faut ensuite la transmettre au propriétaire, sachant qu’une fois qu’elle a été envoyée, il n’est plus possible de la modifier… D’où l’importance de bien y réfléchir en amont et de vous renseigner au préalable sur l’offre d’achat immobilier et l’engagement qu’elle implique.


Si l’offre a été acceptée par le vendeur

En cas d’offre d’achat, vous êtes contractuellement engagé à conclure la transaction à compter de la réception de l’accord écrit du vendeur. En effet, une fois que le propriétaire a accepté l’offre d’achat immobilier, votre engagement devient effectif et vous ne pouvez plus vous retirer de la vente (excepté durant le délai de rétractation légal autorisé après la signature de l’avant-contrat de vente que nous détaillerons plus bas).

Il en est de même pour le vendeur qui, une fois qu’il a accepté une offre par écrit, s’engage à vous vendre le bien. Si celui-ci change d’avis et refuse de vous le vendre ou le vend à un autre acquéreur, vous êtes en droit de le poursuivre en justice afin de toucher une indemnisation, voire d’engager une vente forcée. La procédure peut cependant être longue et onéreuse.


Si l'offre a été refusée par le vendeur

Si a contrario, le vendeur décline votre offre d’achat immobilier, l’engagement devient caduque et vous êtes libéré de toute éventuelle obligation contractuelle envers le propriétaire.

Il en va de même si votre offre d’achat mentionnait un délai de réponse et que celui-ci n’est pas respecté par le vendeur. En effet, si le propriétaire ne vous donne pas de retour écrit avant la date limite que vous aviez indiquée, l’offre d’achat est invalidée et l’acheteur libéré de tout engagement contractuel envers le vendeur.

Bon à savoir : en l’absence d’une date de validité mentionnée dans l’offre d’achat, l’offre d’achat devient caduque dans un délai estimé raisonnable par les juges.






Si le vendeur propose une contre-offre

Dernière alternative, le vendeur peut décliner votre offre d’achat et vous proposer une offre d’achat à un prix intermédiaire. En effet, si certaines de vos conditions de vente ne lui conviennent pas, le propriétaire est en droit de négocier en vous proposant des ajustements.

En cas de contre-offre, votre offre d’achat initiale devient caduque et vous êtes libéré de toute éventuelle obligation contractuelle envers le propriétaire. Libre à vous ensuite de décider si vous acceptez cette nouvelle offre d’achat ou non. En cas d’acceptation de la nouvelle offre d’achat immobilier, votre engagement devient effectif et vous êtes dans l’obligation de conclure la transaction.



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Dans quelles situations une offre d’achat peut-elle être annulée ? 


Si en théorie, une offre d’achat engage contractuellement ses signataires – acheteur et vendeur – à procéder à la transaction, dans les faits, il existe certains contextes qui peuvent entraîner la rupture de cet engagement.

En l’absence d’un délai de validité

Si vous n’avez mentionné aucun délai de validité dans votre offre d’achat immobilier, votre engagement peut être rompu à tout moment dès lors que le vendeur ne s’est pas encore manifesté. En effet, si vous n’avez eu aucun retour du vendeur, vous êtes en droit de vous rétracter librement quand vous le souhaitez. Votre offre deviendra ainsi caduque et vous serez libéré de tout éventuel engagement contractuel envers le propriétaire.

Durant le délai de rétractation après la signature du compromis ou de la promesse de vente


Une fois que le vendeur a accepté par écrit votre offre d’achat immobilier, votre engagement ne peut plus être remis en question. Vous êtes contractuellement engagé à conclure la transaction. Il existe néanmoins un délai de rétractation légal autorisé après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Vous disposez en effet de 10 jours de délai pour renoncer à l’achat sans motivation ni pénalité. Pour cela, il vous faut envoyer au propriétaire un recommandé avec un accusé de réception avant la date limite.

Bon à savoir concernant l’offre d’achat immobilier et votre engagement : nous vous conseillons d’éviter d’aller jusqu’à la signature d’un avant-contrat si vous savez déjà que vous allez renoncer au bien. Il est plus judicieux de prévenir le propriétaire ou l’expert que vous avez changé d’avis afin que ce dernier puisse relancer la vente le plus rapidement possible. Il est en effet très rare que le vendeur se retourne légalement contre son acheteur avant la signature de la promesse de vente.

En cas de non réalisation d’une condition suspensive

Lors de la rédaction d’une offre d’achat, l’acheteur précise quelles sont les conditions nécessaires pour que la vente ait lieu. Par exemple : « Cette offre est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de (montant du prêt) euros au taux maximum de (préciser le taux)% que je dois souscrire auprès d’un établissement financier ou bancaire. »

On parle dans ce cas de conditions suspensives. Il s’agit de clauses qui doivent impérativement être respectées pour que la vente ait lieu et qui servent à protéger l’acheteur en cas d’imprévu(s) survenant indépendamment de sa volonté.
Offre d’achat immobilier, quel engagement en cas de conditions suspensives ? Si une des conditions suspensives n’est pas remplie, l’offre d’achat devient caduque et vous êtes libéré de vos obligations contractuelles envers le vendeur.




Bon à savoir : une fois l’offre d’achat signée par le vendeur et l’acheteur, il est du devoir des deux parties de faire le nécessaire pour que les différentes conditions suspensives mentionnées soient remplies. Ces clauses ne doivent en effet pas être considérées comme des « jokers » qui faciliteraient l’annulation de l’offre d’achat si jamais l’une des deux parties avait un doute.











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