Vente immobilière : est-il possible de vendre un bien loué ?

Par Léa

Sales @ Hosman

Lecture : 5 min

14 juin 2024

Est-il possible de vendre un logement en location ? Nombreux sont les propriétaires qui s'interrogent sur les démarches à suivre dans le cas où cette éventualité serait possible. Les experts immobiliers Hosman, qui vous accompagnent dans vos projets de ventes répondent à cette interrogation.  

Vente immobilière : en cours de bail, un logement peut-il être vendu ? 


Vente appartement : Vendre un bien en cours de location 

Un bien immobilier même en location peut être vendu par son propriétaire. En effet, rien ne lui interdit de le faire, pas même le contrat de bail qui ne peut priver le propriétaire de disposer de son bien immobilier. Pour vendre son bien, le propriétaire bailleur n’est pas tenu d’attendre que le bail en cours se termine, il est cependant dans son intérêt de prévenir son locataire concernant sa volonté de vendre, car dans certaines situations, et aux yeux de la loi, le locataire peut être dans une posture prioritaire. Pour vendre un bien en location, différentes démarches s’offrent au propriétaire. Il peut choisir de donner congé à son locataire, comme de ne pas le lui donner. Cependant, le processus de vente dépend également de deux autres critères. Le logement peut être vendu comme vide, en d’autres termes, sans locataire ou vendu lorsqu’il est occupé. Dans ces deux cas de figure, de nombreuses règles sont à respecter.

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Vendre un appartement loué : Le bailleur peut-il donner congé à son locataire ? 

Donner congé à son locataire ne signifie pas pouvoir vendre son bien vide, tout comme la vente du logement occupé ne met pas fin au bail. 
Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée (avec accusé de réception) de préavis tout en respectant les 6 mois de délai. Lors de la démarche de demande de mise en congé, le propriétaire bailleur doit être au fait de son régime de location. En effet, dans le cas d’une location non meublée, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de mentionner une offre de vente et d’indiquer un prix de vente sur la lettre de congé qu’il enverra à son locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l’achat du bien à l’instar de potentiels acquéreurs et dispose d’un délai légal de deux mois pour signifier son intérêt d’achat. En revanche, si cela concerne une location meublée, la loi ne confère pas les mêmes droits de propriété au locataire, qui peut cependant informer son propriétaire de son intérêt au regard du bien mis en vente.   

Bon à savoir : la lettre de mise en congé envoyée au locataire pour vendre un bien, représente une offre de vente. 

Il ne peut pas y avoir de rupture de contrat de bail sous prétexte d’une vente. Toutefois, si le locataire ne respecte pas ses obligations envers le propriétaire, ce dernier peut invoquer des motifs considérés comme légitimes. Si le locataire accumule des retards de paiement du loyer, s’il est la cause d'importante dégradation dans le logement, s’il effectue une sous-location non autorisée par le propriétaire ou encore s’il cause des troubles dans le voisinage. Lorsqu’il y a rupture de contrat, le propriétaire peut alors vendre son bien de manière ordinaire.

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Vous souhaitez vendre votre bien à court ou moyen terme ?



Vente immobilière : À quel prix un logement loué peut-il être vendu ? 


Vente appartement : le prix subit-il une décote ? 

Nombreuses sont les raisons qui poussent des propriétaires à vendre leurs biens immobiliers, pourtant en location. Il est cependant nécessaire que le propriétaire soit au fait que le prix de vente de son logement puisse subir une décote plus ou moins importante car dépendant de différents critères comme le régime sous lequel le logement est vendu ou encore la durée du bail en cours. Un appartement loué meublé dont la durée de bail est égale ou inférieure à un an peut ne pas subir de décote en lien avec la location. Aussi, avant de se lancer dans un projet de vente ou d’achat d’un bien occupé, il faut se renseigner sur le temps restant à courir du bail. Plus le temps pour récupérer le bien est important plus la décote le sera également. 


Créez une alerte et soyez informé dès qu’un bien correspond à vos critères



Prix de vente : de quels autres critères dépend la décote ?  

Un bien en location se vendra moins cher que s’il avait été vide. Toutefois la décote que subit le prix de vente d’un bien occupé par un locataire varie selon différents facteurs

  • La performance énergétique du logement qui répond aux nouvelles réglementations du DPE. Ce sont les passoires énergétiques qui sont particulièrement impactées. 
  • Les résultats des différents diagnostics obligatoires à réaliser lors d’une vente 
  • La zone d’encadrement à la location 
  • Du temps restant du bail (plus le bail de l'habitation est long, plus la décote sera importante car le logement ne pourra pas être disponible pour l’acheteur 
  • Du montant du loyer 

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Vente immobilière : Les nouveaux propriétaires sont-ils dans la capacité de mettre fin au contrat de location ? 


Quels sont les droits du locataire en cas de vente ? 

Lors d’une vente d’un bien immobilier en cours de bail, il est normal de penser que le locataire puisse subir de nombreux désagréments. Pourtant, si vous êtes locataires et vivez une situation similaire, soyez sans crainte ! Votre bail doit en effet se poursuivre sous les mêmes conditions que lorsque vous l’avez signé. Le nouveau propriétaire bailleur n'a par exemple aucun droit d’augmenter le prix du loyer. Aussi, la loi Alur de 2014 interdit au nouveau propriétaire de donner un congé immédiat au locataire actuel. 

Bon à savoir
  • Pour les locations vides, un délai de préavis à la charge du propriétaire pour vendre sous condition “libre de toute occupation” est de 6 mois avant l’échéance du bail. 
  • Pour les locations meublées, un délai de préavis à la charge du propriétaire pour vendre sous conditions libre de toute occupation est de 3 mois avant l’échéance du bail. 

Que se passe-t-il à la fin du bail ? 

Lorsque le bail prend fin, le propriétaire est confronté à deux possibilités vis-à-vis de son locataire. Il peut lui vendre son bien ou lui faire prendre congé. Cependant, il est important d’avoir connaissance de certaines exceptions. 
  • Lorsque le nouveau propriétaire a acheté le bien moins de 3 ans avant la fin du bail en cours.
  • Si le locataire est considéré comme “protégé”, c’est-à-dire s’il est âgé ou possédant de faible revenu, le propriétaire n’est pas autorisé à le faire partir. 
  • Le propriétaire ne peut donner congé pour un motif “frauduleux”. 

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