Acheter un appartement loué : comment le récupérer pour y habiter ou le vendre ?

Acheter un appartement loué représente une belle opportunité financière puisque le prix de vente du bien immobilier subi en général une décote comprise en moyenne entre 10 et 15%. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en achetant un appartement loué, ce type de transaction vous permet également d’avoir déjà un locataire en place dès le départ et de toucher rapidement des loyers. Vous devrez cependant honorer le bail en place. Il n'y aura pas d'augmentation de loyer possible à l'achat d’un appartement loué et celui-ci sera tacitement reconduit (tous les 3 ans pour un bail nu et tous les ans pour un bail meublé).

En revanche, si vous souhaitez acheter un appartement loué en vue d'y habiter ou de  revendre le bien immobilier, vous devrez respecter un certain nombre d'obligations avant de pouvoir récupérer votre bien immobilier.

Lorsque vous devenez le propriétaire d’un appartement loué, vous devenez obligatoirement le nouveau bailleur du locataire en place dans le bien immobilier. Le contrat de location qui avait été établi avant la vente de l’appartement loué, continue de courir aux mêmes conditions. Vous devez donc vérifier attentivement les conditions auxquelles il a été conclu, vous ne pourrez pas les modifier. 

Nous vous conseillons de vérifier entre autres:

Toutes ces informations vont vous permettre de jauger de la qualité du bail qui a été conclu par l’ancien propriétaire et votre locataire. Vous serez tenu en tant que nouveau bailleur à les respecter. Avant de procéder à l’achat d’un bien loué, renseignez-vous également sur l’historique de la location du bien immobilier en vous assurant que le locataire en place paye bien ses loyers et qu’aucune procédure n'est en cours. 

Sachez que même si le dépôt de garantie du locataire a été versé à l’ancien propriétaire, c’est vous qui devrez le rendre au locataire à la fin de son contrat de location. L’assurance pour loyers impayés souscrite par l’ancien propriétaire ne sera pas transmise lors de la vente de votre bien immobilier. Si vous souhaitez en souscrire une, vous n’aurez pas de délai de franchise à respecter et vous serez couvert immédiatement.
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Si vous avez décidé d’acheter un appartement loué pour y habiter ou pour y installer un proche, vous devrez respecter un délai de préavis obligatoire avant de demander au locataire en place de quitter les lieux. 

Si le terme du bail de votre locataire intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, vous devrez respecter un délai légal de 2 ans à partir de la date d’achat de l'appartement loué (signature de l’acte de vente chez le notaire) même si l’échéance du bail de location était inférieure à deux ans. Pour ce faire, vous devrez quoi qu’il arrive, envoyer votre demande de congé pour reprise à votre locataire au minimum 6 mois avant la fin de son bail pour un logement loué vide, ou 3 mois pour un logement loué meublé.

Gardez donc en tête, que vous ne pourrez pas récupérer l'appartement loué pour y habiter avant deux ans. 

Par exemple, si votre locataire en place a un bail de location vide se terminant le 01 septembre 2024 et que vous avez acheté le logement occupé le 01 janvier 2024, vous devrez lui envoyer votre demande de congé pour reprise au plus tard le 01 mars 2024 et vous ne pourrez pas utiliser l’appartement loué pour y habiter avant le 01 janvier 2026.
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Si le terme du bail de votre locataire intervient moins de deux ans après la date d’acquisition du bien immobilier, vous devrez attendre que le bail se renouvelle au moins une fois avant de donner congé pour vente à votre locataire. 

Pour rappel, ce congé pour vente, ne peut se faire qu’à la fin du contrat de location en respectant toujours un délai de préavis : 6 mois pour un appartement loué vide et 3 mois pour un appartement loué meublé. Votre locataire pourra de ce fait, appliquer son droit de préemption (priorité à l’achat) uniquement en cas de location vide (non meublée). Si vous souhaitez vendre l’appartement loué, vous ne serez pas obligé de respecter ce droit de préemption mais vous subirez comme à l’achat, une décote sur le prix de vente.

Par exemple, si votre locataire en place a un bail de location vide se terminant le 01 septembre 2024 et que vous avez acheté le logement le 01 janvier 2024, vous devrez attendre au plus tard le 01 mars 2027 pour lui envoyer son congé pour vente et il devra partir le 01 septembre 2027, s’il ne souhaite pas acquérir le bien immobilier. 

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