L’achat d’un logement loué représente une belle opportunité financière puisque le prix de vente du bien subi en général, une décote comprise en moyenne entre 10 et 15%. 
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, ce type de transaction vous permet également d’avoir déjà un locataire en place dès de départ et de toucher rapidement des loyers. 
En revanche, si vous souhaitez acheter un logement occupé par un locataire en vue d’y habiter ou de le revendre, vous devrez respecter un certain nombre d’obligations avant de pouvoir récupérer votre logement. 

Achat d’un logement loué : ce qu’il faut vérifier en amont 


Lorsque vous devenez le propriétaire d’un logement loué, vous devenez obligatoirement le nouveau bailleur du locataire qui était en place dans le logement. 
Le contrat de location qui avait été établi avant la vente, continu de courir aux mêmes conditions.
Vous devez donc vérifier attentivement les conditions auxquelles il a été conclu, vous ne pourrez pas les modifier. 

Nous vous conseillons de vérifier entre autres:
  • si le prix du loyer n’est pas trop faible par rapport au marché
  • si le locataire dispose d’une caution solidaire (vous ne pourrez pas lui demander de nouvelles garanties)
  • s’il existe oui ou non une clause de révision annuelle du loyer

Toutes ces informations vont vous permettre de jauger de la qualité du bail qui a été conclu par l’ancien propriétaire et votre locataire. Vous serez tenu en tant que nouveau bailleur à les respecter. Renseignez-vous également sur l’historique de la location en vous assurant que le locataire paye bien ses loyers et qu’aucune procédure n'est en cours. 


Achat d’un logement loué : reprise pour habiter le logement 


Si vous avez décidé d’acheter un appartement dans l’objectif d’y habiter ou d’y installer un proche mais que celui-ci est occupé par un locataire, vous devrez respecter un délai de préavis obligatoire avant de lui demander de quitter les lieux. 

Si le terme du bail de votre locataire intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, vous devrez respecter un délai légal de 2 ans à partir de la date d’achat (signature de l’acte de vente chez le notaire) même si l’échéance du bail de location était inférieure à deux ans. Pour ce faire, vous devrez quoi qu’il arrive, envoyer votre demande de congé pour reprise à votre locataire au minimum 6 mois avant la fin de son bail pour un logement loué vide, ou 3 mois pour un logement loué meublé.
Gardez donc en tête, que vous ne pourrez pas reprendre le logement pour vous y installer avant deux ans. 

Par exemple, si votre locataire a un bail de location vide se terminant le 01 septembre 2019 et que vous avez acheté le logement le 01 janvier 2019, vous devrez lui envoyer votre demande de congé pour reprise au plus tard le 01 mars 2019 et vous ne pourrez emménager dans le logement que le 01 janvier 2021. 


Achat d’un logement loué : reprise pour vente 


 Si le terme du bail de votre locataire intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, vous devrez attendre que le bail se renouvelle au moins une fois avant de donner congé pour vente à votre locataire
Pour rappel, ce congé pour vente, ne peut se faire qu’à la fin du contrat de location en respectant toujours un délai de préavis : 6 mois pour un logement loué vide et 3 mois pour un logement loué meublé. Votre locataire pourra de ce fait, appliquer son droit de préemption (priorité à l’achat) uniquement en cas de location vide (non meublée).
Si vous souhaitez vendre le logement occupé, vous ne serez pas obligé de respecter ce droit de préemption mais vous subirez comme à l’achat, une décote sur le prix de vente. 

Par exemple, si votre locataire a un bail de location vide se terminant le 01 septembre 2019 et que vous avez acheté le logement le 01 janvier 2019, vous devrez attendre au plus tard le 1er mars 2022 pour lui envoyer son congé pour vente et il devra partir le 01 septembre 2022, s’il ne souhaite pas acquérir le logement. 

Bon à savoir
Sachez que même si le dépôt de garantie du locataire a été versé à l’ancien propriétaire, c’est vous qui devrez le rendre au locataire à la fin de son contrat de location. 
L’assurance pour loyers impayés souscrite par l’ancien propriétaire ne sera pas transmise lors de la vente. Si vous souhaitez en souscrire une, vous n’aurez pas de délai de franchise à respecter et vous serez couvert immédiatement.