Propriétaire bailleur : vendre un logement occupé

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de vendre votre logement même si celui-ci est occupé par un locataire et que vous ne souhaitez pas lui donner congé pour vendre votre logement vide. Hosman vous explique quelles démarches vous devez suivre et quelles conséquences la vente d’un appartement loué entraîne. 

Si vous ne souhaitez pas donner congé à votre locataire (résiliation de bail par le propriétaire) vous n’êtes pas obligé de lui proposer la vente de votre logement. 

Comme ce dernier n’est pas obligé de quitter son logement (il changera juste de bailleur), son droit de préemption ne s'applique pas. Cependant, rien ne vous empêche de lui proposer d’acheter votre bien en lui notifiant les modalités de la vente et en lui accordant un délai de réflexion. 

Vous n’êtes pas non plus légalement obligé de lui notifier votre souhait de vendre. Nous vous conseillons toutefois par souci de transparence et pour pouvoir organiser plus facilement avec lui les visites des acheteurs, de l’informer dès le début de votre démarche. 

La seule obligation que vous devez respecter lors d’une vente d’un appartement loué, c’est la détention par le locataire d’un contrat de location valide. Sachez également que les visites d’un logement loué doivent se faire avec l’accord du locataire et elles ne doivent pas dépasser deux heures par jour et ne peuvent pas être effectuées le dimanche et les jours fériés.

 

Il faut savoir que la vente d’un logement loué fait baisser son prix de vente. Pour estimer le prix de vente de votre logement loué, vous devez lui appliquer une décote qui s’élève en moyenne entre 10 et 15%. Cette décote peut varier en fonction de la rareté du bien sur le marché, de la durée restante du bail de location en cours ou encore si le logement est sous le régime de la loi de 1948 qui implique des loyers bien inférieurs aux prix du marché. 

Vente appartement loué : le profil des acheteurs 

Vendre un logement occupé ne réduira pas nécessairement le nombre d’acheteurs qui seront intéressés par votre bien. Si bien évidemment l’achat d’un appartement loué  n'intéressera pas les acquéreurs qui souhaitent emménager rapidement, ce type de vente conviendra très bien à un investisseur puisque celui-ci sera assuré de toucher des loyers dès la vente conclue. Les potentiels acheteurs seront également sensibles au fait que l’appartement soit à un prix inférieur au prix du marché par rapport à un autre logement vide.
Bon à savoir

Sachez que la vente d’un appartement loué reporte sur le nouveau propriétaire le remboursement  au locataire de la caution qu’il a versé lors de son entrée dans les lieux. Vous n’êtes donc plus tenu de rendre la caution au locataire au moment de la vente ou au moment de la fin de son contrat de location.