Taxe sur la Plus-Value Immobilière : Calcul, Exonérations et Optimisation

Lorsque vous vendez un appartement, une maison ou un terrain plus cher que le prix auquel vous l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Pouvant parfois être très élevé, ce gain réalisé à la revente est soumis à l’impôt sur le revenu, sauf exceptions. En effet, sous certaines conditions, la plus-value immobilière peut-être exonérée. Dans quel cas je peux bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière ? Dans quel cas suis-je soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière ? Dans quel cas suis-je concerné par la taxe à la plus-value réduite ? Comment déclarer ma plus-value ? Comment effectuer le calcul de l’impôt sur la vente d’une résidence secondaire ? Hosman répond à toutes vos questions. 

Dans quel cas êtes-vous soumis à une taxe sur la plus-value immobilière ? 

Une plus-value immobilière peut être imposable si elle est réalisée dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous serez en effet soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain), d’une vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d'un fonds de placement dans l'immobilier, d’une vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes) ou d’un échange de biens, partage ou apport en société.

Remarque : en plus d’être soumise à l’impôt, une plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux.
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Dans quel cas êtes-vous exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière ?

Être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière est possible sous certaines conditions liées à la nature du bien, à la qualité du vendeur et à la qualité de l’acquéreur. S’il existe plusieurs exceptions, la plus connue reste l’exonération de la plus value-value immobilière lors de la vente d’une résidence principale. 

Le cas de la résidence principale 

La taxe sur la plus-value immobilière en cas de cession d’une résidence principale et de ses dépenses est toujours exonérée. S’il n’y a pas de durée minimale d’occupation requise, il faut néanmoins prouver que le logement constitue votre lieu de résidence principale et effective la majeur partie de l’année. En effet, en cas de doute, le juge de l’impôt peut s’assurer via différents éléments si c’est exact ou non, en étudiant par exemple votre consommation de chauffage, d’eau ou d’électricité. Si les chiffres ne sont pas cohérents avec le fait qu’il puisse s’agir de votre résidence principale, vous serez soumis à la taxe sur la plus-value immobilière de votre cession. 

Pour que les dépendances fassent aussi l’objet d’une exonération d’impôt lorsqu’elles sont vendues en même temps que la résidence principale, il faut qu’elles soient jugées comme étant “immédiates et nécessaires”. Il peut par exemple s’agir d’une cave, d’un jardin privatif, d’une cour, d’une place de parking, du terrain qui entoure la maison… Le principal est que la place de parking ne se situe pas à 2 rues de la résidence. 

Les autres cas d’exonération 

Outre l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière en cas de cession d’une résidence principale, il existe d’autres exonérations de l’impôt sur le revenu possibles, notamment pour :

• La vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez l’argent perçu lors de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans (vous ne devez également pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente)
• La vente d'un droit de surélévation 
• Un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• Un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € (place de parking, garage…)
• Un bien détenu depuis plus de 22 ans (pour être exonéré des prélèvements sociaux, il faut qu’il soit détenu depuis plus de 30 ans)
• Un bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social 
• Un bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux 
• Un bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
• Un bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions
• Si le vendeur touche une pension de vieillesse ou possède une carte mobilité inclusion (sous certaines conditions)
• Si le vendeur réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés (sous certaines conditions)
• Si le vendeur est non résident en France

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La taxe à la plus-value réduite

Il existe un autre cas de figure où, sans être exonéré de la taxe de la plus-value, vous pouvez bénéficier d’un impôt réduit. Pour cela, il faut que la vente réalisée concerne un bien immobilier bâti dans un secteur touché par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire, et que l’acquéreur s’engage à y construire dans un délai de 4 ans, un ou plusieurs immeubles d’habitations collectifs. Attention, pour être valable, il faut que la vente ait lieu d’ici le 31 décembre 2023. Si la vente remplit tous ces critères, la réduction de l’impôt est de 70%. Une réduction qui peut aller jusqu’à 85% si les immeubles bâtis contiennent un quota de logements sociaux ou intermédiaires représentant au moins 50% de la surface totale des constructions.
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Comment déclarer une plus-value immobilière ? 

Vous venez de vendre votre résidence secondaire ? Dans ce cas, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, excepté, comme vu précédemment, s’il s’agit de votre première vente, que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans et que vous souhaitez investir cette somme dans l’achat d’une résidence principale dans les 2 années qui suivent.

Dans tous les cas, il vous faut déclarer la plus-value immobilière au notaire lors de la vente du bien immobilier puisque c’est lui qui a pour mission d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale. Une fois que vous lui aurez spécifié le montant de votre plus-value immobilière (ou moins-value dans de rares cas), le notaire va procéder au calcul de l’impôt sur la vente de la résidence secondaire (ou de tout autre type de logement). Après ça, il vous aidera à faire la déclaration et effectuer le règlement s’il s’avère par exemple que le calcul de l’impôt sur la vente de votre résidence secondaire stipule que vous êtes tributaire d’une somme à l’État.
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