Immobilier à Bordeaux : Une forte baisse des prix au m2 sur l’année 2022

En un an, c’est une baisse de plus de 3% qui a été enregistrée sur l’ensemble de la ville de Bordeaux selon MeilleursAgents. Cependant, en fin d’année 2022, la tendance est plutôt à la stagnation : il faut débourser en moyenne 4 872€/m2 en décembre 2022 pour un bien à Bordeaux, contre 4 868€/m2 en octobre. Sur l’ensemble des quartiers, les prix sont sensiblement restés les mêmes, toute évolution (à la hausse comme à la baisse) est restée en dessous des 0,7%.

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Le quartier des Chartrons conserve sa place de quartier le plus cher de la ville, avec un prix au m2 affiché à 5 885€, contre 5  866€/m2 en octobre. En revanche, c'est Bordeaux Sud qui enregistre la plus forte variation, avec une hausse de ses prix : en octobre 2022 il fallait débourser en moyenne 4 446€/m2, contre 4 480€/m2 en décembre 2022. D’une manière générale, 67% des quartiers à Bordeaux restent au-dessus des 4 500€/m2 à la fin de l’année 2022.

Une bonne nouvelle pour les vendeurs, mais qui peut inquiéter les acheteurs qui s'inquiétaient déjà de la hausse des taux d’intérêt commencée au début de 2022. Et de fait : aujourd’hui, un taux classique atteint les 2,4% tandis qu’il était autour de 1,2% en janvier 2022. Le taux d’usure quant à lui a été revu pour la rentrée 2023 : il passe de 3,05% à 3,57% pour un emprunt de 20 ans et plus selon le journal officiel. Des taux qui restent peu cléments pour les acheteurs.

Pourtant, les acheteurs sont bien là, et conservent leur désir de mener à bien leur projet immobilier : d’après une étude réalisée par IMOP et Harris Interactive en 2022, 32% des français souhaitent toujours acheter un bien et prévoient un projet immobilier. Face à la situation, ils font cependant parfois le choix d’adapter leur comportement d’achat. 

Toujours désireux de mener à bien leurs projets immobiliers, les bordelais revoient certains critères d’achat. Et souvent, c’est la surface recherchée qui est revue à la baisse en premier. À Bordeaux, la surface minimale moyenne recherchée en 2021 était de 81,9m2 selon une étude de l’agence Hosman. En 2022, cette surface a été revue à la baisse et est de 79,5m2 : ce sont presque 2m2 qui sont perdus ! Au niveau national, la surface minimale recherchée a baissé de 2,1%. 

Avec l’inflation, ce sont également les budgets qui diminuent. Ainsi, le budget maximal indiqué par les bordelais, qui était de 529 064€ en 2021 est de 470 910€ en 2022, soit une baisse de 11% ! La baisse du pouvoir d’achat se ressent donc dans les critères de recherche des bordelais. Pour éviter de perdre trop de mètres carrés, ils sont de plus en plus nombreux à miser sur la négociation. Stacy Bourdier, City Manager et experte immobilier Hosman à Bordeaux, explique “Les acheteurs n’ont pas peur de négocier, faisant sentir une inversion du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Inversion due notamment au contexte, mais également au stock qui augmente”. La marge moyenne de négociation dans la ville de Bordeaux frôle les 2,5% en 2022, une tendance en nette augmentation par rapport à 2021. 

Malgré une situation parfois compliquée pour les acheteurs comme pour les vendeurs, le marché reste dynamique. L’indice de tension immobilière est à 16%, le nombre d’acheteurs est donc supérieur de 16% au nombre de vendeurs. 

La révision du taux d’usure en en ce début d'année 2023 devrait permettre au marché bordelais de profiter d’un nouveau souffle en début d’année, même si la hausse continue des taux reprendra certainement rapidement le dessus. La stabilisation des prix et le dynamisme du marché en cette fin d’année pourrait marquer la fin de la tendance très baissière des prix sur l’année 2022.