Annuler l'acte authentique de vente

Vice caché, non-délivrance en conformité, vice du consentement ou lésion… Il existe en tout 4 cas possibles pour faire annuler une vente immobilière après la signature de l’acte authentique.

Peut-on annuler une vente immobilière ? Si oui, quels sont les motifs pour annuler une vente immobilière ? En théorie, la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire entérine le transfert de propriété entre acheteur et vendeur. Néanmoins, il existe quatre cas possibles pour faire annuler une vente immobilière, même après la signature de l’acte de vente.
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Annulation vente immobilière pour non-respect de l’obligation de délivrance

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur est obligatoirement tenu de délivrer à l’acheteur un bien conforme à la description faite dans le contrat de vente, et ce sans occupant. Auquel cas, l’acheteur peut faire appel à la justice pour faire annuler la vente et récupérer son dû.

Annulation vente immobilière pour vice de consentement ou dol

On parle de vice de consentement ou de dol lorsqu’il y a eu tromperie: c’est-à-dire qu’une des deux parties a volontairement trompé l’autre, lorsqu’une des deux parties a volontairement trompé l’autre, à savoir si le vendeur a par exemple dissimulé certains éléments à l’acheteur pour altérer son appréciation au sujet du bien. Dans ce cas, l’acheteur a 5 ans pour intenter une action en justice, à l’issue de laquelle il peut faire annuler la vente, récupérer son dû et réclamer des dommages et intérêts. Pour faire annuler une vente immobilière pour vice de consentement ou dol, l’acheteur doit néanmoins apporter la preuve d’un défaut majeur qui lui aurait volontairement été dissimulé, comme un important souci dans le logement, la construction dans le quartier d’une infrastructure à l’origine de nuisances sonores ou encore l’édification d’un projet immobilier qui va faire perdre de la valeur au bien.

Annulation vente immobilière pour vice caché

Autre possibilité pour l’acheteur : faire annuler la vente immobilière à cause d’un défaut majeur dont ni lui, ni le vendeur, n’étaient au courant. Il s’agit alors d’un « vice caché », à savoir selon selon l’article 1641 du code civil : des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Par exemple : un terrain pollué, des parasites dans la maison ou des fondations déficientes.
L’acheteur dans ce cas doit intenter une « action en garantie de vices cachés ».

Annulation vente immobilière pour lésion

Dans ce quatrième cas, c’est le vendeur qui est en mesure de faire annuler la vente immobilière. En effet, si celui-ci réalise qu’il a vendu son logement à un prix trop dérisoire par rapport à ce qu’il valait vraiment à date de la signature de l’acte de vente, il peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente ou demander une compensation. Attention toutefois, seuls des experts indépendants peuvent affirmer qu’il y a eu « lésion », à savoir que le prix de vente était inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale.
Qui paie les frais de notaire en cas d'annulation de vente ? 

Il est possible que le notaire ait mis en place une clause à double distribution dans le compromis qui a été signé. Ainsi, si l’annulation intervient au début, les frais du notaire sont à la charge du vendeur. En revanche, si la rétractation intervient à la fin du processus de vente, ces frais sont alors à la charge de l’acquéreur. Enfin, dans le cas où aucune clause n’a été renseignée dans le compromis de vente, aucune somme ne peut être retenue au titre de la rémunération du notaire. Dans ce genre de situation, le notaire sait que le client va remettre son bien en vente et que le travail sera alors déjà presque fait : le client est alors fidélisé.  

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