Immobilier 2023 : quelles perspectives pour la fin d’année 2023 ?

La fin de l’année 2023 s'annonce comme un moment critique pour les acteurs du marché immobilier. En cette période de transition économique et de changements sociétaux, le secteur immobilier est soumis à une série de défis et d'opportunités sans précédent. Que nous réservent les mois à venir ? Quelles tendances et dynamiques vont façonner le marché ? Autant de questions cruciales qui nécessitent une analyse approfondie.

Pour comprendre le marché immobilier 2023 il est indispensable de faire un point rapide sur l’année 2022. En 2022 le marché immobilier s’avérait plutôt dynamique. Le volume de transactions immobilières était similaire à celui de 2021. Les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper au niveau national et les maisons ont davantage conservé la côte par rapport aux appartements. 

En revanche, pour ce qui est de 2023 on note une baisse autant en termes de prix qu’en termes de volumes de transactions immobilières. En cette période d’inflation, la hausse des taux d’intérêt ne s’arrête pas. On constate depuis un an une remontée des taux de crédit immobilier. Celui-ci se situe à 4% en moyenne pour un prêt d’une durée de 20 ans et cette hausse des taux pourrait continuer pour avoisiner les plus de 4% d’ici début 2023. Cela s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord la persistance de la situation inflationniste, la hausse des taux directeurs appliqués par la BCE qui se répercute sur les banques augmentant leur barèmes. Enfin la hausse des taux obligatoires sur 10 ans de l’Etat français sert de directives pour les banques qui déterminent les taux fixes des crédits immobiliers. Il est également important de nuancer ce discours puisque cette hausse intervient après une longue période baissière des taux d’intérêts des crédits immobiliers. De ce fait, le poids d’une mensualité de crédit dans le revenu mensuel de l' emprunteur resterait finalement plutôt mesuré et ce même avec la hausse des taux d’intérêts. La solvabilité moyenne des ménages devrait donc être préservée.

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Comme tout marché, il est essentiel d’analyser l’offre et la demande pour comprendre son évolution. L’immobilier est un secteur où le prix est principalement lié au rapport entre l’offre et la demande. Dans le cas où le nombre d’acheteurs est supérieur au nombre de vendeurs cela fera monter les prix de l’immobilier. Dans le cas inverse cela les fera baisser. 

Aujourd’hui l’offre s’avère supérieure à la demande. En plus des raisons énoncées plus haut, la baisse des prix de l’immobilier est donc inévitable. Les notaires annoncent environ 950 000 ventes pour 2023 (cela correspond à un repli net de 14%) ainsi qu’une baisse globale des prix.

La montée des taux d'intérêt, qui n'est pas encore terminée, commence seulement à avoir un impact sur le marché. La diminution des prix varie entre -1% et -2% entre les premiers semestres de 2022 et 2023. Selon les agences immobilières, il faudrait que les prix baissent d'au moins 10%, voire jusqu'à 25% selon certaines sources, presque équivalant à la baisse du pouvoir d'achat des acheteurs, pour relancer le marché.

Les vendeurs, en particulier ceux qui ne sont pas pressés de vendre leur propriété, hésitent à réduire leurs prétentions, refusant de compromettre leur éventuelle plus-value. Dans certaines régions où la pénurie de logements est un problème, l'offre et la demande ne parviennent plus à se rencontrer. En conséquence, les délais de vente s'allongent, atteignant près de 3 mois, et le nombre de transactions en attente a diminué de 21% dans toute la France entre janvier et mai 2023, avec des baisses plus marquées, atteignant 32%, à Paris et à Lille.

Selon les notaires, le marché est principalement animé par des acheteurs potentiels qui doivent d'abord vendre leur propre propriété, ce qui les rend plus sélectifs dans leurs choix et fermes sur les prix. Ainsi, la grande majorité des notaires recommande la vente du bien immobilier même dans un contexte de marché incertain. En effet le marché d'aujourd'hui s’avère finalement moins incertain et plus praticable que les prévisions du marché immobilier 2024. 

Lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier il est important de prendre en compte les facteurs juridiques et réglementaires. En 2023 l’un des grands sujets reste celui de la réglementation concernant la location des passoires thermiques. Dès janvier 2023 il est prévu que les habitations avec une consommation supérieure à 450kWh.m2 par an en énergie finale ne pourront plus être mises à la location. Par la suite, en 2025 les logements notés G au DPE seront eux aussi interdits à la location. Les logements F subiront le même sort en 2028. Il s’agit de plus de 5 millions de logements (classés F et G au DPE) qui devront subir une rénovation énergétique sous peine d’être exclus du marché de la location immobilière. 

En conséquence, le marché immobilier de 2023 pourrait connaître une augmentation de l'offre de biens à rénover, avec des baisses de prix afin de maintenir leur attractivité.

De plus, les dernières opportunités permises par le dispositif pinel sont à saisir. En effet, dès le 1er avril 2023, les réductions d’impôt concédées aux propriétaires de maisons ou d’appartements neufs acquis grâce au dispositif Pinel deviendront bien moins attractives. Il est important de noter que le dispositif Pinel prend fin en décembre 2024 et que le nouveau dispositif Pinel plus pour 2023 ne sera applicable qu’à un nombre restreint de projets de constructions du fait de critères de sélection plus restrictifs.

Pour ce qui est de 2024 il y a des prévisions positives comme la stabilisation des taux d’intérêts autour de 4% et la stabilisation de l’inflation autour des 2%. Ainsi, Aloys De Lobkowicz (Sales Performance Manager de Hosman) estime que  “Le marché devrait commencer à s’équilibrer à partir de 2024, en faveur des acheteurs. Les taux d’intérêts devraient rester constants alors que les prix vont continuer à baisser pour rattraper cette hausse des taux des 12 derniers mois.” Pour autant le marché pourrait s’avérer encore plus incertain que celui de 2023. Même si la hausse des taux à permis aux banques de retrouver en partie leurs marges, cela semble trop faible. Il est peu probable que cela suffise à relancer le marché immobilier. Et pour cause, lors des 18 derniers mois passés la perte moyenne de pouvoir d’achat immobilier des français était de 20%. Selon MeilleursAgents : ​​« La demande restera contrainte du fait du niveau des prix. De plus, l’accumulation de biens à vendre, au cours des douze prochains mois, devrait accélérer la baisse des prix et la diminution du nombre de transactions. Chez Meilleurs Agents, nous anticipons une baisse des prix de – 4 % en moyenne en France d’ici fin septembre 2024 et un niveau annuel de 800 000 transactions »

Finalement, 2024 annonce l’augmentation des stocks ce qui va permettre de faire pression en faveur de la baisse des prix. Les taux vont se stabiliser autour de 4%. Cela montre un retour à des taux historiques. Enfin les prix vont entamer leur baisse pour la première fois sur le niveau national. Il est donc préférable pour vous de réaliser votre projet de vente en 2023 plutôt qu’en 2024. 

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Ainsi, que vous soyez acheteurs ou vendeurs et compte tenu du contexte global de 2023, il est préférable de se lancer maintenant dans son projet immobilier. Même si le contexte global d’hier était davantage favorable, il faut prendre en compte que l’incertitude du marché immobilier 2024 est encore plus importante.