Immobilier : comment affronter la baisse des prix à Paris ?

Par Grégoire

Sales @ Hosman

Lecture : 3 min

20 janvier 2023

Depuis quelques mois, les prix de l’immobilier parisien sont à la baisse, une situation rare pour la capitale. Les acquéreurs ont la main à Paris, les délais de vente se rallongent et les marges de négociation aussi.

Pourquoi les prix baissent à Paris ? Où en sommes-nous aujourd'hui ? Devons-nous attendre une baisse encore plus forte ces prochains mois ? 



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La baisse des prix de l'immobilier à Paris : où en sommes-nous ?


Une baisse de 1% à fin 2022


Entre septembre 2022 et décembre 2022, les prix de l'immobilier à Paris affichaient une décroissance d'1% en moyenne, et parfois plus en fonction des arrondissements. 

💡 Paris est le thermomètre immobilier de la France, si les prix augmentent ou baissent, ils sont tirés par la capitale, or en ce moment la tendance est inverse, la hausse est tirée par les zones plus rurales et balnéaires.

Les prix à Paris ne baissent en effet que très rarement. Ils avaient baissé en 2008 et 2011, mais c’était alors l’ensemble de la région parisienne qui avait connu le même mouvement. A l’inverse, la grande banlieue parisienne a vu ainsi ses prix augmenter au cours de l'année 2022.

Certains professionnels annonce qu'aujourd'hui les prix sont repassés en dessous de la barre symbolique des 10 000 euros par m2, il faut toutefois rester prudent avec cette affirmation car le mois de décembre marque un vrai ralentissement sur le marché où de nombreux appartements sont dé-publiés des portails. La moyenne des prix est alors faussée et il faut attendre la fin du mois de janvier pour vérifier si les prix ont baissé par rapport à l'année dernière.

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Baisse des prix à Paris : 91% des acheteurs considèrent la période propice à la négociation


Autre symbole fort, la négociation des prix devient courante à Paris ce qui n'était plus le cas ces dernières années. Selon une étude Hosman, les marges de négociation atteignent en moyenne les 4,6%, alors qu’elles étaient de 2,8% en 2020.

Il est donc d'autant plus important pour les vendeurs d'estimer correctement la valeur de leur bien sur le marché en 2023 sous peine d'afficher un prix trop haut, qui sera fortement renégocié par les acheteurs. 



La baisse des prix de l'immobilier à Paris : pourquoi ?


Pourquoi les prix baissent à Paris ? Dans un premier temps, il faut séparer la baisse des prix saisonnière due à un ralentissement normal de l'activité pendant les vacances de fin d'année de la baisse des prix constatés sur l'année à Paris en 2022.

Concernant la baisse des prix amorcée en 2022, plusieurs éléments sont en cause dont en premier lieu, la hausse des taux d'intérêts des crédits immobiliers. Avec la hausse des taux, de nombreux acheteurs ont un pouvoir d'achat immobilier plus faible qu'en 2021, ce qui entraine nécessairement un ré-ajustement des prix sur le marché. Couplée à cela, les taux d'usure (fixés par la Banque de France) qui étaient trop bas et qui ont bloqué de nombreux dossiers d'achat entre septembre et fin octobre 2022.

Ajoutons à cela, la reforme sur le DPE qui interdit progressivement la location des biens immobiliers qui ont une consommation excessive d'énergie ou "passoires thermiques". Cette loi a eu pour effet d'impacter le prix de ces logements qui représentent 31% du parc parisien. 



Baisse des prix à paris qui va continuer ? 


Même si les prix de l’immobilier baissent, c’est une bonne chose que le marché parisien connaisse une pause dans la folle croissance des prix, cela faisait plus de cinq ans qu’il progressait d’environ 5 % chaque année. Cette légère baisse attire de potentiels acheteurs et les incite à se lancer rapidement dans leur projet.  
Cette pause pourrait même être de courte durée. 


Pas forcément si on prend en compte la demande qui augmente fortement



Un ITI revenu à 25% à Paris


Le marché immobilier parisien soutient toujours une très forte demande. Un ITI (indice de tension immobilière) supérieur à 5% signifie que le marché est dynamique : il y a plus d'acheteurs que de biens à vendre. A Paris l’ITI s’élèvait à 8% en milieu d'année dernière et fin décembre, il est remonté à 25%





Comment compenser cette baisse des prix à la vente?


Une solution très connue est la vente de particulier à particulier. Cette pratique permet évidemment de faire des économies sur les frais d’agence mais vous devez agir en autonomie sur la vente sans accompagnement. Cela demande beaucoup de temps et de disponibilité. 

La meilleure solution pour rentabiliser son bien immobilier est donc de se passer des honoraires onéreux des agences immobilières traditionnelles. Opter pour une néo-agence immobilière vous permettra de bénéficier des nombreux services qu’elle propose (estimation du bien, organisation des visites, photos professionnelles…) pour un prix très avantageux. C’est un bon moyen de faire des économies dans une période où les prix baissent mais la demande reste forte.

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