L’immobilier ne connaît pas la crise. En 2021, malgré la pandémie et les difficultés économiques observées par les ménages, c’est près de 1 182 000 ventes qui ont été enregistrées. Une nette augmentation par rapport à 2020 (1 024 000 ventes) et 2019 (1 067 000 ventes).
Outre le fait que quelque soit la situation économique, le besoin de se loger existe, face à un climat d’incertitude prégnant, l'investissement dans la pierre apparaît comme une valeur refuge pour bon nombre de français.
Un marché attractif pour les français, mais aussi pour les agences immobilières.
C’est également une valeur refuge pour les agences immobilières. En effet, sur la totalité des transactions immobilières en 2021, on estime que 70% ont été faites via des agences immobilières.
Si on prend en compte des frais d’agence moyen à 4,8% et un prix de vente moyen à 265 500 euros (Prix moyen constaté en France pour les frais d’agence (étude Galian) et pour le prix de vente d’un appartement (Baromètre LPI-Se Loger)) pour un appartement, le montant total des commissions immobilières serait au minimum de 8 milliards d’euros. Et encore.
Ce calcul se base sur le prix moyen d’un bien en France, qui peut être bien plus élevé à Paris, où la transaction moyenne est plutôt aux alentours de 600 000€, ces frais sont encore plus colossaux. C’est d’autant plus parlant si on regarde la commission moyenne par agent immobilier, qui est de 12 000€ en province, 30 000€ à Paris. Pour des biens à plus de 2 millions d’euros (ce qui n’est finalement pas si rare dans la capitale) les commissions peuvent aller jusqu’à 100 000€ !
La simplicité que représente l’ouverture d’une franchise explique également leur nombre : Ces dernières s’ouvrent par dizaines chaque mois, et jouissent d’une forte notoriété avant même leur ouverture, ce qui est loin d’être le cas des petits commerces. Ils n’ont en plus pas de mal à recruter des agents immobiliers, une profession sans grandes barrières à l’entrée.
Résultat ? Les agences immobilières sont partout, à tous les coins de rue.
L’exemple de Cahors, petite ville d’Occitanie de 19 340 habitants, est édifiant. Ici, ce sont 38 agences immobilières qui se sont installées au fil des années.
Face à elles, seulement trois fleuristes. De nouvelles agences ouvrent en continu leurs portes, tandis que d’autres commerces ferment. Cette situation est loin d’être unique, elle semble faire loi dans les centres villes en France.
Les agences immobilières prennent d’assaut les centres villes, où sont situées 78% d’entre elles selon l’INSEE.. Les agences Stéphane Plaza sont un parfait exemple : En Janvier 2021, onze agences Stéphane Plaza ouvrent dans toute la France. Sur un mois uniquement.
En France, selon l'INSEE, on estimait en 2020 à 219 330 le nombre d’entreprises du secteur immobilier. À titre comparatif, on comptait en 2020 13 225 fleuristes (un chiffre en baisse de 6,5% depuis 2015), 33 000 boulangeries selon la FFAF et 18 000 boucheries.
Quand on sait qu’un français déménage en moyenne 4,6 fois dans sa vie, il aura grand maximum besoin de rentrer 5 ou 6 fois dans une agence immobilière. En revanche, il consomme en un an 58kg de pain (soit 207 baguettes de 280 grammes) …
Avons-nous vraiment besoin de toutes ces agences immobilières ?
La valeur ajoutée des agences dans la rue est particulièrement minime : il ne s’agit finalement qu’une vitrine avec des biens stratégiquement choisis pour attirer l'œil.
De plus, le coût de fonctionnement des agences immobilières est très élevé et se répercute sur les frais d’agence payés par les clients (loyers, charges…).
Il est donc légitime de s'interroger sur l’utilité de tant d’agences immobilières dans les centres villes. Souvenez-vous de la ville de Cahors, et de ses 38 agences immobilières. En 2020, la ville faisait 112 transactions immobilières. Cela ne représente que 4 transactions par agence en un an….
L’arrivée de néo-agences immobilières bouleverse l’ordre établi et prouve qu’une agence vitrine n’est pas si indispensable. Elles ont fait le choix de supprimer les agences dans les rues pour réduire les coûts et pouvoir concentrer l’ensemble de leurs efforts sur la qualité des services et la satisfaction de leurs clients.
Elles assurent une qualité de service, et un fonctionnement plus efficace et transparent grâce à un juste mélange entre le digital et l’humain, ainsi que grâce à un prix fixe. Une transition logique quand on sait que les acheteurs s'informent principalement sur les portails sur internet.
Ainsi, elles proposent un mix entre les démarches en ligne et des experts qui viennent à la rencontre des clients, et sont disponibles en continu pour répondre aux besoins des clients.
Ce nouveau modèle fonctionne : d’ici à 2025, les néo-agences vont représenter environ 2% du marché, contre 0,5% actuellement, d’après une étude Xerfi Precepta.
A l’image des ouvertures en masse des agences bancaires en centre-ville dans le passé, est-ce que les agences immobilières vont connaître le même destin et finir par se réduire avec l’émergence de nouveaux usages ? D’autant plus à l’heure où les politiques locales des villes se tournent vers une volonté réelle de redonner vie à ces centres-villes commerçants.
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